Kiedy w przypadku wywłaszczenia wygasa najem (dzierżawa)?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Inwestycje realizowane w interesie publicznym (cele publiczne) często wymagają pozyskania gruntów, których Skarb Państwa albo samorząd nie ma w danym miejscu do dyspozycji. W takich sytuacjach prawo dopuszcza wywłaszczenie nieruchomości, ale wyłącznie przy spełnieniu ustawowych przesłanek i z obowiązkiem wypłaty słusznego odszkodowania. Omawiamy, w jakim terminie na wywłaszczonej nieruchomości wygasa najem lub dzierżawa, a także czy przysługują za taką szkodę pieniądze.

Wywłaszczenie możliwe jest wyłącznie na cele publiczne. Należą do nich np. budowa dróg, linii kolejowych, zbiorników/polderów przeciwpowodziowych, szkół, szpitali, a także inne przedsięwzięcia określone w przepisach ustawowych jako cele publiczne. Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie dotyczy co do zasady podmiotów, którym przysługuje prawo do nieruchomości o charakterze rzeczowym, czyli:

• właściciela,
• użytkownika wieczystego,
• oraz osób, którym przysługuje inne prawo rzeczowe (ograniczone prawo rzeczowe).

Do wywłaszczenia dochodzi, gdy na podstawie decyzji administracyjnej dana osoba zostaje pozbawiona wskazanych praw albo gdy następuje ograniczenie zakresu ich wykonywania.

Czy najemca/dzierżawca jest stroną postępowania wywłaszczeniowego?

W praktyce wątpliwości pojawiają się szczególnie wtedy, gdy nieruchomość jest oddana w najem lub dzierżawę. Warto tu zaznaczyć, że katalog ograniczonych praw rzeczowych jest w Kodeksie cywilnym zamknięty. Zalicza się do nich m.in.:

• użytkowanie,
• służebności,
• zastaw,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• hipoteka.

Przepisy szczególne wiążą skutki wywłaszczenia także z innymi, specyficznymi uprawnieniami (np. z prawem dożywotniego użytkowania, a także innymi – jeżeli znajduje zastosowanie odpowiednia regulacja).

Najem i dzierżawa nie zostały zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych, ale są to tzw. prawa obligacyjne (wynikające z umowy). Z tego powodu osoba, która korzysta z nieruchomości jako najemca (np. prowadząc sklep) albo dzierżawca (np. uprawiając pole), co do zasady nie jest stroną postępowania wywłaszczeniowego ani postępowania o ustalenie odszkodowania. W konsekwencji nie otrzymuje odszkodowania ustalanego w drodze administracyjnej, ponieważ to odszkodowanie jest adresowane do podmiotów wywłaszczanych (właścicieli/użytkowników wieczystych/posiadaczy praw rzeczowych).

Zwrot poniesionych kosztów i nakładów – jak dochodzić roszczeń?

Fakt, że najemca lub dzierżawca nie uczestniczy w postępowaniu administracyjnym, nie oznacza automatycznie braku ochrony prawnej. Możliwości dochodzenia roszczeń mogą wynikać z przepisów Kodeksu cywilnego oraz – w konkretnych sprawach – z treści samej umowy najmu/dzierżawy. Warto bowiem zwrócić uwagę, że niekiedy w umowach najmu lub dzierżawy pojawiają się postanowienia opisujące, jak strony rozliczą się w razie wywłaszczenia. Takie klauzule mogą ograniczyć ryzyko sporu. Jeżeli ryzyko wywłaszczenia jest realne (np. znane są plany inwestycji), sensowne bywa wcześniejsze uregulowanie zasad rozliczeń w umowie.

W typowej sytuacji roszczenia najemcy/dzierżawcy są kierowane do właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego), a nie do organu prowadzącego wywłaszczenie. Chodzi przede wszystkim o przypadki, w których:

• najemca/dzierżawca poniósł nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i stały się jej częścią składową (np. wzniesienie obiektu, wykonanie trwałej infrastruktury, nasadzenia, uprawy),
• a następnie właściciel uzyskał odszkodowanie obejmujące wartość gruntu oraz elementów trwale z nim związanych.

Trzeba bowiem pamiętać, że wycena nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę obejmuje nie tylko sam grunt, ale również elementy trwale z nim związane – w szczególności budynki, instalacje trwale związane z gruntem, a także drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania w gruncie. To właśnie z tego powodu w niektórych przypadkach powstaje argument, że właściciel w ramach odszkodowania otrzymał przysporzenie majątkowe, które w praktyce wytworzył najemca albo dzierżawca.

Dodatkowo, jeżeli czynsz (lub inna opłata) został uiszczony z góry za okres, w którym – wskutek wywłaszczenia – dalsze korzystanie stało się niemożliwe, najemca/dzierżawca może rozważyć roszczenie o zwrot nadpłaconych należności (zależnie od okoliczności i podstawy prawnej).

W pierwszej kolejności należy zwrócić się z roszczeniami do byłego właściciela wywłaszczonej nieruchomości (użytkownika wieczystego). W razie sporu, należy wystąpić z powództwem przed sądem powszechnym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. W praktyce istotne jest rzetelne wykazanie:

• jakie nakłady poniesiono,
• kiedy je poniesiono,
• w jakim zakresie i z jakim skutkiem (np. czy rzeczywiście zwiększyły wartość nieruchomości).

Dlatego dokumentacja (faktury, umowy z wykonawcami, protokoły odbioru, zdjęcia, korespondencja) jest kluczowa.

Termin wygaśnięcia najmu, dzierżawy oraz trwałego zarządu

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje jasno, że najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd (dotyczy gospodarowania nieruchomościami publicznymi) wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. 

Umowy najmu i dzierżawy można oczywiście rozwiązać za porozumieniem stron. Jak pokazuje praktyka, jest to zwykle optymalne rozwiązanie, ponieważ pozwala ustalić najbardziej dogodny termin.

O tym, kiedy właściciel musi wydać nieruchomość – nawet jeśli decyzja nie jest ostateczna – można przeczytać w artykule:

• Kiedy muszę opuścić wywłaszczoną nieruchomość?

Uwaga – wyjątkowo przepisy szczególne mogą wskazywać inny termin wygaśnięcia ww. umów. Dla przykładu zgodnie z ustawą o Centralnym Porcie Komunikacyjnym umowy, w szczególności: dzierżawy, najmu oraz użyczenia, dotyczące nieruchomości wywłaszczonej, wygasają z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stała się ostateczna. Dodatkowo poszkodowanym w wyniku ich wygaśnięcia przysługuje od spółki CPK odszkodowanie za tzw. szkodę rzeczywistą.

Wynajem i dzierżawa a wywłaszczenie – podsumowanie

Odszkodowanie za wywłaszczenie, ustalane w trybie administracyjnym, przysługuje właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu oraz osobom posiadającym ograniczone prawa rzeczowe. Najemcy i dzierżawcy z reguły nie są stronami tych postępowań, a więc nie otrzymują pieniędzy z ustalonego odszkodowania.

Nie oznacza to jednak, że pozostają całkowicie bez narzędzi prawnych. W zależności od stanu faktycznego mogą dochodzić roszczeń dotyczących m.in. nakładów, poniesionych kosztów albo nadpłaconych opłat, przy czym roszczenia są kierowane do właściciela nieruchomości, a ewentualne spory rozstrzyga sąd cywilny.

Ponieważ każde wywłaszczenie ma swoją specyfikę, a ocena podstaw roszczeń zależy od umowy i dowodów, w wielu sytuacjach pomocna może być indywidualna analiza prawna.