Czasowe zajęcie nieruchomości

Realizacja większych inwestycji celu publicznego związana jest zwykle z wywłaszczeniami. Przy ich okazji często dochodzi do czasowego zajęcia pobliskich nieruchomości.

Osobom, których mienie zostało zajęte, przysługuje odszkodowanie. Inwestor powinien także naprawić wszelkie szkody, a jeżeli jest to niemożliwe – można zażądać wykupu takiej nieruchomości.

Legislator przewidział możliwość czasowego zajęcia dowolnej nieruchomości na podstawie zadziałania tzw. siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. Przepisy te wykorzystywane są jednak nie tylko w przypadku wystąpienia realnych zagrożeń (powodzie, osuwiska itp.), ale także przy okazji realizacji inwestycji celu publicznego.

Uzasadniane jest to zazwyczaj tym, że czasowe zajęcie danej nieruchomości jest niezbędne do przeprowadzenia ważnego przedsięwzięcia, a tym samym zapobiegnie powstaniu znacznej szkody.

Czym jest czasowe zajęcie nieruchomości?

Zgodnie z art. 126 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może udzielić w drodze decyzji, zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia nieruchomości.

W przypadku postępowania prowadzonego na wniosek, wydanie decyzji następuje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni, licząc od dnia złożenia wniosku. Decyzji takiej nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności (art. 126 ust. 2 ugn).

Inwestor może czasowo zająć nieruchomość również bez wcześniejszej decyzji. Zobowiązany jest przy tym do złożenia wniosku o jej wydanie w terminie 3 dni od zajęcia mienia. Decyzja może zostać wydana natomiast w terminie do 6 miesięcy od chwili wejścia na nieruchomość. Według art. 126 ust. 5 ugn, podstawą do zajęcia musi być także potrzeba zapobieżenia znacznym szkodom.

Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej i właściciel musi ją wydać. Jeśli będzie się przed tym bronić, może liczyć się z konsekwencjami – łącznie z zastosowaniem przymusu bezpośredniego, tj. siły fizycznej (art. 148 Ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji).

Kary za naruszenie przepisów związanych z czasowym zajęciem nieruchomości

Jeżeli inwestor zajmuje czasowo nieruchomość, chociaż nie ma ku temu przesłanek (brak siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody) lub zajmuje ją, nie występując jednocześnie z wnioskiem do starosty o wydanie odpowiedniej decyzji, może zostać naliczona kara. Wynosi ona 5000 zł za każdy dzień trwania zaistniałej sytuacji, a nakłada ją starosta.

Naliczona kara stanowi przy tym dochód budżetu państwa (art. 126 ust. 6-7 ugn) i w żadnej części nie przysługuje właścicielom nieruchomości. Odszkodowania za tego typu bezpodstawne zajęcie nieruchomości można dochodzić z powództwa cywilnego (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 9 lutego 2022 r., sygn. akt: II SA/Ke 13/22). W takim przypadku strona ponosi koszty procesowe. W razie wygranej może jednak domagać się ich zwrotu.

Natomiast w sytuacji, gdy decyzja starosty została wydana z naruszeniem prawa, można odwołać się od niej do organu wyższej instancji (wojewoda). Jeśli odwołanie nie zostanie uznane, pozostaje złożenie skargi do odpowiedniego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a jeżeli i to nie da rezultatu – złożenie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Odszkodowanie za czasowe zajęcie nieruchomości

Czasowe zajęcie nieruchomości wiąże się z przyznaniem odszkodowania. Zgodnie z art. 126 ust. 3 ugn, za udostępnienie nieruchomości oraz ewentualne szkody przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość.

W sytuacji, gdy strony nie dojdą do porozumienia w terminie 30 dni od wyznaczonego w decyzji terminu udostępnienia nieruchomości, odpowiedni organ musi wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania. Zgodnie z art. 128 ust. 4 ugn, powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Wysokość odszkodowania ustalana jest w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Odszkodowanie powinno zostać wypłacone w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja je ustalająca stała się ostateczna.

Po upływie okresu, na który nastąpiło zajęcie nieruchomości, inwestor jest zobowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego. Czasowe zajęcie nieruchomości na cele budowlane prowadzone w sąsiedztwie lub związane z posadowieniem infrastruktury (np. linii energetycznych) może wiązać się jednak z nieodwracalnymi szkodami.

Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, może żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od niego własność lub użytkowanie wieczyste w drodze umowy (art. 126 ust. 4 ugn).

Czym jest „małe wywłaszczenie”?

Do czasowego zajęcia nieruchomości w praktyce podobne są tzw. „małe wywłaszczenia”, do których może dojść na mocy poszczególnych specustaw przy okazji realizacji celów publicznych.

Zajęcia nieruchomości tego typu mają miejsce szczególnie często podczas budowy dróg. Sąsiednie działki wykorzystywane są w celu magazynowania materiałów budowlanych lub do parkowania maszyn. Zajęcia te nie mają ustawowo wyznaczonych ram czasowych.

We wniosku o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID) wymagane jest wręcz podanie wykazu nieruchomości, z których korzystanie ma być ograniczone (art. 11d ust. 1 pkt 3b Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej: specustawa drogowa). Jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, to do zajęcia nieruchomości może dojść natychmiast.

Inwestor ma prawo czasowo zająć działkę także podczas prac przygotowawczych poprzedzających realizację inwestycji drogowych. Zarządca drogi występuje do właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości o zgodę na wejście na teren nieruchomości lub jej części oraz uzgadnia z nim przewidywany sposób, zakres i termin korzystania z nieruchomości (art. 21a ust 1 specustawy drogowej).

Jeżeli nie dojdą do porozumienia, to w terminie 30 dni od dnia otrzymania wystąpienia o taką zgodę właściwy zarządca drogi występuje do wojewody lub starosty z wnioskiem o wydanie decyzji o zezwoleniu na wejście na teren nieruchomości lub jej części (art. 21a ust 5 specustawy drogowej). Decyzja taka obowiązuje nie dłużej niż 3 lata (art. 21a ust. 10 specustawy drogowej).

Kwestie związane z obliczaniem odszkodowań w powyższych sytuacjach są analogiczne do tych zawartych w art. 128 ust. 4 ugn.

Czasowe zajęcie nieruchomości a służebności i poszukiwanie kopalin

Do okresowego zajęcia nieruchomości na drodze administracyjnej może również dojść, na podstawie art. 124 ugn, w przypadku, gdy jest to związane z budową instalacji przesyłowych. Ustawa nie określa przy tym maksymalnego terminu, na jaki można zająć działkę.

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, ogranicza, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości:

• • ciągów drenażowych,
•  
  • przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej,
•  
  • urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji,
•  
  • podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z przewodów i urządzeń.

Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Również i w tym przypadku nie jest wymagana zgoda właściciela. Decyzji może też zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności, co pozwala od razu wejść na działkę (art. 124 ust. 1a ugn).

Na podstawie art. 124c ugn, analogiczne przepisy obowiązują w odniesieniu do:

• • zakładania na obiektach budowlanych elementów trakcji, znaków i sygnałów drogowych lub innych urządzeń bezpieczeństwa ruchu drogowego,
•  
  • instalowania urządzeń służących do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, a także urządzeń niezbędnych do korzystania z nich,
•  
  • urządzania i utrzymywania ogólnodostępnego ciągu pieszego, przebiegającego przez prześwity lub podcienia, w obrysie obiektu budowlanego.

Obecnie budowa instalacji przesyłowych, a także wymienionych w art. 124c ugn, wiąże się zwykle z ustanowieniem służebności, która wpisywana jest do Działu III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia.

Starosta może również wydać zgodę na czasowe zajęcie nieruchomości niezbędnej w związku z poszukiwaniem, rozpoznawaniem i wydobywaniem kopalin przez koncesjonowanego przedsiębiorcę (art. 125 ust. 1-2 ugn).

Jeżeli zajęcie ustanowiono na dłużej niż rok, albo uniemożliwia dotychczasowe użytkowanie nieruchomości, strona ma prawo domagać się jej nabycia od przedsiębiorcy (art. 125 ust. 3 ugn).

Po ustanowieniu służebności właściciel infrastruktury ma prawo wstępu na nieruchomość w celu utrzymywania instalacji w należytym stanie. Zdarzają się jednak sytuacje, że na działce nie ustanowiono służebności.

Starosta w drodze decyzji może wówczas zezwolić na zajęcie nieruchomości (także z rygorem natychmiastowej wykonalności) w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii instalacji (art. 124b ust. 1 ugn). Takie zajęcie nie może trwać dłużej niż 6 miesięcy (art. 124b ust. 3 ugn).

W powyższych przypadkach odszkodowanie za czasowe zajęcie nieruchomości, ewentualne szkody i późniejsze ograniczenia ustalane jest w drodze porozumienia stron, a jeżeli do niego nie dojdzie – również na podstawie art. 128 ust. 4 ugn.

Czasowe zajęcie nieruchomości – podsumowanie

Czasowe zajmowanie nieruchomości w celu zapobiegania szkodom zdarza się nie tylko w sytuacjach związanych z usuwaniem lub zapobieganiem klęskom żywiołowym i innym zagrożeniom, lecz wykorzystywane jest często standardowo podczas realizacji inwestycji celu publicznego.

Do przedsięwzięć tego typu należą też np. prace górnicze, budowy dróg, infrastruktury bezpieczeństwa oraz instalacji przesyłowych, podczas których mają miejsca tzw. „małe wywłaszczenia”. Inwestorzy mają prawo wejść na nieruchomość na mocy odrębnych decyzji również podczas remontów instalacji (jeśli wcześniej nie ustanowiono służebności).

Należy pamiętać, że za zajęcie nieruchomości należy się odszkodowanie. W przypadku, kiedy dojdzie do nieodwracalnych szkód, które uniemożliwiają dotychczasowe wykorzystywanie działki – można również zażądać wykupu mienia.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 9 lutego 2022 r., sygn. akt: II SA/Ke 13/22