Case study: Teren zieleni czy usługowy? Błąd w wycenie, który mógł kosztować 5 mln zł

Określenie wartości nieruchomości na cele wywłaszczenia jest skomplikowane i wymaga od rzeczoznawcy wzięcia pod uwagę wielu czynników. Każdy błąd może skutkować ustaleniem zaniżonego odszkodowania. Klienci, którzy zgłoszą się do prawnika odpowiednio wcześnie, zwiększają swoje szanse na uzyskanie wyższej kwoty. Przypadek wywłaszczenia działki w centrum dużego miasta pokazuje, że gra może iść o miliony złotych.

W 2023 roku zajmowaliśmy się sprawą wywłaszczenia pod inwestycję drogową w dużym mieście na wschodzie Polski. Klienci kancelarii (aby zapewnić prywatność, nie podajemy danych osobowych) zostali wywłaszczeni z praw do działki o powierzchni ok. 0,8 hektara znajdującej się niemal w samym centrum miasta. Ich niepokój wzbudziła wycena nieruchomości, która nie uwzględniała możliwości zabudowy terenu położonego w bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Niedaleko od działki znajdują się m.in. duże centrum handlowe, stacja benzynowa i magazyny. 

Klienci zareagowali natychmiast po otrzymaniu informacji o operacie szacunkowym z wyceną. Zasięgnięcie porady prawnej przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu pozwoliło na przygotowanie kompleksowej strategii działania i na skuteczne odwołanie się od decyzji.

Co wskazywała pierwsza wycena? 

Rzeczoznawca majątkowy, który wyceniał nieruchomość na zlecenie prezydenta miasta, wskazał, że jest to działka niezabudowana, niezagospodarowana i niezainwestowana, porośnięta roślinnością. Ustalił, że podstawowym celem tej nieruchomości są przestrzenie publiczne. Następnie oszacował wartość gruntu w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod… zieleń (np. parki, skwery). Pominął zatem pełen potencjał inwestycyjny działki. Podczas szacunków, oprócz wartości gruntu, wycenił też wartość drewna możliwego do pozyskania z porastających działkę „samosiejek” drzew (określił ją na symboliczne 131 zł).

Ostatecznie, jako podstawę do ustalenia odszkodowania przez prezydenta miasta, rzeczoznawca wskazał kwotę 2 mln 8 tys. 530 zł. 

Jak pomogliśmy naszym klientom? 

Zaczęliśmy od analizy operatu szacunkowego, która potwierdziła obawy klientów, że wartość nieruchomości mogła zostać mocno zaniżona. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określono, że w funkcją podstawową dla wywłaszczanej działki nie jest zieleń, ale zabudowa inwestycyjna. Dokładne określenie przeznaczenia jest podczas szacunków bardzo ważne, ponieważ to cecha, która zwykle najsilniej wpływa na cenę nieruchomości.

Kancelaria zleciła sporządzenie operatu szacunkowego u niezależnego rzeczoznawcy, czyli tzw. kontroperatu. Specjalista na podstawie obowiązującego studium ustalił, że przeznaczeniem podstawowym nieruchomości jest zabudowa: usługowa, z zakresu wytwórczości drobnej, mieszkaniowa o wysokiej intensywności i mieszkaniowo-usługowa. Odmienna metodologia wpłynęła na określenie wartości nieruchomości na dużo wyższą kwotę.

Organy administracji nie mają wystarczającej wiedzy, aby ocenić operat szacunkowy pod kątem merytorycznym. Zweryfikować w ten sposób dokument może wyłącznie stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych. Opinia wydana przez stowarzyszenie stanowi więc mocny dowód w postępowaniach odwoławczych. 

Dlatego równolegle ze zleceniem kontroperatu kancelaria zamówiła także opinię stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych. Powołana komisja potwierdziła, że w operacie sporządzonym na cele wywłaszczenia znajduje się szereg poważnych nieprawidłowości, rzeczoznawca:

• błędnie ustalił przeznaczenie nieruchomości,
• błędnie zastosował metodologię wyceny nieruchomości na cele drogowe,
• błędnie obliczył wartość drzewostanu,
• błędnie obliczył wartość rynkową gruntu.

Warto wiedzieć, że sporządzenie przez rzeczoznawcę rzetelnego operatu zajmuje zwykle kilka tygodni. Na uzyskanie opinii stowarzyszenia rzeczoznawców potrzeba często kilku miesięcy (w opisywanej sprawie zajęło to 3 miesiące). Po doręczeniu decyzji o odszkodowaniu osoby wywłaszczane mają natomiast zaledwie 14 dni na złożenie odwołania. To bardzo niewiele czasu, aby skutecznie zadziałać i zdobyć dowody pomocne w zakwestionowaniu zaniżonej wyceny.

Klienci w omawianej sprawie zgłosili się do prawnika odpowiednio wcześnie – na długo przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu. Dlatego kontroperat oraz opinia stowarzyszenia rzeczoznawców mogły zostać dołączone do odwołania od decyzji o odszkodowaniu.

Rezultat – odszkodowanie wyższe o kilka milionów zł

Rozpatrujący odwołanie wojewoda uchylił decyzję o odszkodowaniu w całości. Przekazał sprawę do ponownego rozpoznania prezydentowi miasta, który zlecił wycenę kolejnemu rzeczoznawcy.

Rzeczoznawca ustalił, że podstawowym przeznaczeniem nieruchomości jest zabudowa na cele usługowe, podobnie jak rzeczoznawca w kontroperacie. W efekcie określił wartość wywłaszczonej nieruchomości na 6 mln 917 tys. zł.

Dzięki swojej szybkiej reakcji i zasięgnięciu fachowej pomocy prawnej, klienci uzyskali odszkodowanie wyższe o prawie 5 mln zł.