Case study: Świadomość i pomoc prawna – przepis na odszkodowanie za wywłaszczenie wyższe o 500%

Historia pana Krzysztofa pokazuje, jak ogromne znaczenie ma szybka reakcja i profesjonalna pomoc prawna przy wywłaszczeniu. Choć wycena wydawała się korzystna, analiza operatu szacunkowego ujawniła błędy, które zaniżyły wartość nieruchomości. Dzięki konsekwentnemu dochodzeniu swoich praw i skutecznej argumentacji przed sądem nasz klient uzyskał należne mu odszkodowanie – większe o ponad 500%.

Sprawę pana Krzysztofa (aby zapewnić prywatność, nie podajemy danych osobowych), który został wywłaszczony pod budowę drogi na Mazowszu prowadziliśmy wyjątkowo długo – od 2019 do 2025 r. Przykład tej osoby pokazuje, że w przypadku wywłaszczeń warto uzbroić się w cierpliwość i zaufać prowadzącym sprawę pełnomocnikom.

Właściwe oszacowanie wartości gruntów wywłaszczanych pod drogi bywa skomplikowane. Błędy popełnione przez rzeczoznawców majątkowych przy wycenie mogą zostać zaakceptowane nie tylko przez organ ustalający wysokość odszkodowania (w tym przypadku wojewodę), ale również przez organ odwoławczy (ministra), a nawet przez wojewódzki sąd administracyjny.

Organy administracji nie posiadają odpowiedniej wiedzy specjalnej, aby ocenić operaty szacunkowe z wyceną pod kątem merytorycznym. Dlatego tak kluczowa jest argumentacja wskazująca na konkretne błędy. 

Jak wyglądała pierwsza wycena i dlaczego sąsiedzi byli zadowoleni?

Pan Krzysztof został wywłaszczony z działki o powierzchni ok. 0,8 hektara. Od wielu lat był przygotowany na taką sytuację, ponieważ jego ziemia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod budowę drogi.

Rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie wojewody wycenił grunt na 71 tys. 675 zł. Cena ta z pozoru wydawała się korzystna. W tych okolicach porównywalna działka mogłaby zostać sprzedana nawet za mniejszą kwotę. Dlatego sąsiedzi pana Krzysztofa zaakceptowali bardzo podobne wyceny bez zastrzeżeń i po prostu czekali na wypłatę odszkodowania.

Pan Krzysztof jednak miał świadomość, że w przypadku określania wartości gruntu najważniejszy jest jego potencjał inwestycyjny. Jego nieruchomość nie była zwykłym polem pod zasiew rzepaku, ale terenem przeznaczonym pod realizację miliardowej inwestycji. Dlatego od razu zasięgnął profesjonalnej porady prawnej.

Co zrobiliśmy dla klienta?

Przeanalizowaliśmy operat szacunkowy, który faktycznie wzbudził zastrzeżenia. Wątpliwości dotyczyły głównie doboru tzw. nieruchomości podobnych do porównania cen transakcyjnych. Wprawdzie rzeczoznawca wycenił nieruchomość w oparciu o ceny nieruchomości z rynku lokalnego, na których powstały drogi, to jednak żadna z nich w przeznaczeniu planistycznym nie miała zapisanych celów drogowych (nieruchomość rolna pana Krzysztofa miała – w studium). Dlatego uznanie ich za nieruchomości podobne było co najmniej dyskusyjne.

Kancelaria zleciła sporządzenie niezależnego operatu szacunkowego, tzw. kontroperatu. Zamówiony rzeczoznawca dokonał wyceny z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości, które miały przeznaczenie drogowe. Musiał przy tym rozszerzyć obszar badawczy do rynku regionalnego, co jest dopuszczalne, jeżeli na rynku lokalnym nie ma odpowiedniej liczby nieruchomości do porównania.

Wartość nieruchomości określona w kontroperacie okazała się dużo wyższa od urzędowej wyceny.

Dlaczego czasem warto walczyć do końca? Odszkodowanie wyższe o 500%

Kontroperat wraz z wyczerpującą argumentacją został dołączony do odwołania od decyzji o odszkodowaniu. Niestety rozpatrujący sprawę minister utrzymał decyzję wojewody w mocy. Uznał, że wycena została dokonana zgodnie ze sztuką. 

Pewny swoich racji klient jednak nie zamierzał rezygnować z walki. Została złożona skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA). Jednak i ona nie przyniosła korzystnego dla pana Krzysztofa rozstrzygnięcia. 

Ostatecznie pozostało złożenie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), co wyczerpywało już możliwą ścieżkę odwoławczą. Sąd po wnikliwej analizie zgromadzonej w toku postępowań dokumentacji orzekł, że wyrok WSA i kwestionowaną decyzję wojewody należy uchylić w całości. Zgodził się, że sposób doboru nieruchomości podobnych w pierwszym operacie prowadzi do absurdalnych wniosków. Przyjmując tok rozumowania rzeczoznawcy, wszystkie nieruchomości, jeżeli tylko zostały wywłaszczone pod drogę, należałoby z automatu uznawać za nieruchomości do siebie podobne.

Kolejny rzeczoznawca majątkowy wyłoniony przez wojewodę dokonał wyceny podobnie jak rzeczoznawca sporządzający kontroperat, czyli rozszerzając obszar badań poza rynek lokalny. Szacunki oparte na nowym materiale badawczym wykazały, że wywłaszczony grunt jest wart nie 71 tys. 675 zł, ale aż… 436 tys. 952 zł. Tym samym kancelaria wywalczyła dla klienta odszkodowanie wyższe o ponad 500%.

Wywłaszczenie na mocy ZRID – kiedy należy skorzystać z porady?

Najlepszy moment na reakcję to etap złożenia wniosku o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Już wtedy warto zasięgnąć porady prawnika i przygotować się do zlecenia analizy wartości nieruchomości. Gdy ZRID zostanie wydany, a rzeczoznawca przystąpi do wyceny, dobrze być przygotowanym – to pozwala skuteczniej zawalczyć o należne pieniądze. Po otrzymaniu informacji o operacie szacunkowym (jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu) należy natychmiast sprawdzić, czy wartość nieruchomości nie została zaniżona. 

Po doręczeniu decyzji o odszkodowaniu pozostaje tylko 14 dni na złożenie odwołania. Przekroczenie tego terminu zamyka ścieżkę odwoławczą.