Zmiany w warunkach zabudowy od 2026 roku

Od 2026 roku zaczynają obowiązywać nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Reforma systemu planowania przestrzennego wprowadza trzy kluczowe daty: 1 stycznia, 30 czerwca i 1 lipca 2026 r. Każda z nich niesie konkretne skutki dla właścicieli gruntów oraz osób planujących budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to dokument administracyjny, który określa, czy i na jakich zasadach można wybudować obiekt na danej działce, jeżeli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. WZ wskazuje m.in. przeznaczenie terenu, dopuszczalną wysokość i gabaryty budynków, kształt dachu czy zasady dostępu do drogi publicznej. Decyzja ta stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Harmonogram zmian dotyczących warunków zabudowy w 2026 r.

1. Od 1 stycznia 2026 r. – koniec bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy.
   Od początku roku decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane wyłącznie na czas określony – czyli na 5 lat. Obecnie decyzje WZ wydawane są bezterminowo, co pozwalało odłożyć inwestycję bez ryzyka utraty decyzji. Decyzje wygasają obecnie jedynie w przypadku, gdy dla danego obszaru zostaje uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub zostaje wydane pozwolenie na budowę. Od 2026 r. dojdzie nowa przesłanka – czyli właśnie 5-letni termin ważności. Decyzje uprawomocnione przed 1 stycznia 2026 r. lub wydane w postępowaniu wszczętym przed 16 października 2025 r. zachowają charakter bezterminowy.
2. Do 30 czerwca 2026 r. – obowiązek uchwalenia planów ogólnych przez gminy.
   Do połowy roku każda gmina będzie musiała przyjąć plan ogólny gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten wyznaczy m.in. obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Oznacza to, że brak uchwalenia planu ogólnego całkowicie uniemożliwi po 30 czerwca 2026 r. wydawanie nowych warunków zabudowy. Możliwość taka pojawi się ponownie dopiero po uchwaleniu planu ogólnego. Należy przy tym zaznaczyć, że jednocześnie bez planu ogólnego po wskazanej dacie nie będzie można uchwalić MPZP. Grozić to może w wielu miejscach paraliżem inwestycyjnym.
3. Od 1 lipca 2026 r. – ścisłe powiązanie WZ z planem ogólnym.
   Od tego dnia każda decyzja o warunkach zabudowy będzie musiała być zgodna z planem ogólnym gminy. Na działkach poza OUZ nie będzie można zrealizować zabudowy. Zasada ta kończy możliwość zabudowy na podstawie tzw. „dobrego sąsiedztwa”.

Więcej o tym, jak wyznaczane są OUZ, można przeczytać w artykule:

• Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy – projekt

Skutki reformy planistycznej w odniesieniu do decyzji WZ

Skutki reformy planistycznej w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy będą zróżnicowane w zależności od grupy zainteresowanych. Właściciele działek mogą spodziewać się, że nieruchomości położone w obszarach uzupełnienia zabudowy zyskają na wartości, podczas gdy grunty znajdujące się poza nimi stracą na wartości. Ocenia się, że z racji na ograniczenia związane z możliwością wyznaczania OUZ, większość właścicieli niezabudowanych działek bez decyzji WZ straci na reformie.

Inwestorzy będą musieli szybciej podejmować decyzje dotyczące realizacji zamierzeń budowlanych, ponieważ nowe regulacje ograniczają ważność decyzji WZ. Natomiast gminy teoretycznie uzyskają szersze możliwości kontroli nad kształtowaniem ładu przestrzennego, co pozwoli ograniczyć zjawisko rozproszonej zabudowy i lepiej planować rozwój infrastruktury.

Trzeba jednak podkreślić, że przyszłe ograniczenia inwestycyjne wzbudzają sporo kontrowersji, także w samych gminach. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule:

• Samorządowcy chcą zmian w planach ogólnych – rusza inicjatywa ustawodawcza