Analiza stanu prawnego nieruchomości

Decydując się na zakup nieruchomości, warto zbadać jej aktualny stan prawny. Zaniechanie tego może rodzić szereg poważnych skutków. Niektórzy dopiero po dokonaniu transakcji dowiadują się o obciążeniu zakupionej nieruchomości prawem dożywocia lub o służebności drogi, która przechodzi przez ich działkę. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jak poprawnie dokonać analizy stanu prawnego nieruchomości.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Stanem prawnym nieruchomości możemy określić uwarunkowanie prawne danej nieruchomości, tzn. do kogo ona należy, gdzie jest położona, czy jest obciążona prawami osób trzecich lub ograniczonymi prawami rzeczowymi i czy może być przedmiotem jakiejkolwiek transakcji, względnie czy potrzebna jest zgoda na zawarcie odpowiedniej umowy.

Stan prawny możemy więc określić jako formalny opis nieruchomości, który zawiera w sobie informacje przydatne dla każdego potencjalnego właściciela pod kątem prawnym (podatkowym, cywilnym, administracyjnym i itd.)

Czym jest analiza stanu prawnego nieruchomości?

Planując zakup lub wynajęcie określonej nieruchomości, należy pamiętać o jej dokładnym sprawdzeniu. Dotyczy to tak naprawdę każdej nieruchomości – gruntowej, budynkowej i lokalowej. Nie chodzi tu jednak o obejrzenie obiektu przyszłego zakupu, choć to także jest istotną sprawą. Analiza stanu prawnego nieruchomości powinna obejmować przede wszystkim sprawdzenie treści księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 4 ust. 17 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan nieruchomości oznacza łącznie:

• stan zagospodarowania nieruchomości, 
• stan prawny nieruchomości, 
• stan techniczno-użytkowy,
• stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, 
• stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Księga wieczysta nieruchomości – jakie informacje są kluczowe?

Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce posiada własną księgę wieczystą, w której znajduje się szereg informacji na jej temat. Każda księga dzieli się na 4 podstawowe działy, w których można sprawdzić:

• w dziale I – czym jest dana nieruchomość (grunt, budynek, lokal mieszkalny lub usługowy), gdzie jest położona, jaka jest jej powierzchnia, jakie jest oznaczenie geodezyjne nieruchomości,
• w dziale I-Sp – czy istnieją prawa związane z własnością nieruchomości np. prawo służebności przejazdu i przechodu przez sąsiednią działkę lub czy ustanowiono użytkowanie wieczyste nieruchomości, a jeżeli tak, to na jak długo je ustanowiono,
• w dziale II – kto jest ujawniony jako właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty nieruchomości,
• w dziale III – czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebnościami lub prawem użytkowania przez osobę trzecią), czy ustanowiono ograniczenie w rozporządzeniu nieruchomością (np. sądowy zakaz zbycia lub obciążenia nieruchomości na czas trwania procesu sądowego), czy istnieją prawa lub roszczenia osób trzecich w stosunku do nieruchomości (np. prawo pierwokupu, prawo najmu nieruchomości),
• w dziale IV – czy nieruchomość jest obciążona hipotekami.

W księdze wieczystej można znaleźć także wzmianki o wnioskach, sygnalizujące potencjalną zmianę stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze, np. sprzedaż nieruchomości lub ustanowienie hipoteki. Pojawienie się wzmianki w księdze wieczystej następuje niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych.

W praktyce wzmianka o wniosku oznacza, że niedawno stan prawny nieruchomości uległ zmianie, a do sądu wieczystoksięgowego trafił wniosek o ujawnienie zaistniałej zmiany w księdze wieczystej. Inną istotną informacją, niejednokrotnie ujawnianą w księdze wieczystej, jest ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. 

Podkreślenia również wymaga, że zgodnie z obowiązującymi przepisami domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Księgi wieczyste mogą być przeglądane za darmo w internecie – na oficjalnej stronie rządowej znajdującej się pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu. Dostęp do danych księgi ma każdy, kto zna jej dokładny numer – można go uzyskać od obecnego właściciela. Istnieją także firmy specjalizujące się w wyszukiwaniu numerów ksiąg wieczystych nieruchomości położonych w Polsce (usługa ta jest jednak odpłatna).

Księgi wieczyste mogą być przeglądane także w sądach rejonowych, wydziałach wieczystoksięgowych właściwych miejscowo ze względu na położenie danej nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że dostęp do papierowej wersji księgi można otrzymać tylko wtedy, gdy wykaże się tzw. interes prawny konieczny do jej przejrzenia. 

Obciążenia nieruchomości – gdzie je znaleźć?

Jednym z najważniejszych elementów analizy stanu prawnego nieruchomości jest ustalenie ograniczeń w sprzedaży lub obciążeniu danej nieruchomości – informację tę można odnaleźć także w księdze wieczystej (w dziale III lub IV). 

Do najistotniejszych obciążeń nieruchomości należy zaliczyć:

• ustawowe prawo pierwokupu przysługujące gminie,
• ustawowe prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy nieruchomości rolnej,
• ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa w odniesieniu do gruntów, na których znajdują się wody stojące,
• ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa w odniesieniu do gruntów oznaczonych jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub objętych uproszczonym planem urządzenia lasu,
• prawo dożywocia (obowiązek utrzymywania określonej osoby lub osób przez właściciela nieruchomości, dostarczania im wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie oraz wyprawienia pogrzebu,
• służebność drogi koniecznej ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego lub nabyta w drodze zasiedzenia,
• służebności przesyłu ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (dostawca gazu, prądu, energii cieplnej) w drodze umowy, orzeczenia sądu lub przez zasiedzenie,
• administracyjne ograniczenia w prawie korzystania nieruchomości wynikające z przepisów lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• prawo korzystania z nieruchomości przez najemców.

Niewpisanie praw do księgi wieczystej – kiedy nie działa rękojmia wiary publicznej?

Zgodnie z art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwh), w przypadku rozbieżności między wpisami w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, pierwszeństwo ma treść ujawniona w księdze. Oznacza to, że osoba, która w dobrej wierze nabyła prawo rzeczowe od podmiotu widniejącego w księdze jako uprawniony, korzysta z ochrony prawnej – nawet jeśli rzeczywisty stan prawny był inny.

Warto jednak pamiętać, że rękojmia nie działa w sposób absolutny. Przepisy przewidują szereg wyjątków, które ograniczają jej zastosowanie. Ochrona nie obejmuje m.in. nabyć dokonanych nieodpłatnie, czynności prawnych zawartych z osobami działającymi w złej wierze, a także niektórych praw rzeczowych ograniczonych.

Rękojmia nie znajduje zastosowania wobec (art. 7 ukwh):

• praw, które obciążają nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej;
• prawa dożywocia;
• służebności ustanowionych decyzją organu administracji publicznej lub jednostki samorządu terytorialnego;
• służebności drogi koniecznej oraz służebności powstałych w związku z przekroczeniem granicy przy budowie;
• służebności przesyłu.

W tych przypadkach nawet nabywca działający w dobrej wierze nie może powołać się na ochronę wynikającą z rękojmi. Pokazuje to, jak istotna jest gruntowna analiza stanu prawnego nieruchomości przed dokonaniem transakcji.

Ewidencja gruntów i budynków – do czego służy kataster?

Księgi wieczyste nie są jedynymi zbiorami, które mogą dostarczyć cennych informacji o danej nieruchomości. Równie istotna okazuje się być ewidencja gruntów i budynków, która jest powszechnie określana jako kataster nieruchomości. Zbiór ten jest szczególnie ważny, gdy dana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej (np. istniejąca księga została całkowicie zniszczona lub nigdy nie była założona). 

Zgodnie z treścią art. 2 i 20 Ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, ewidencja gruntów i budynków (EGiB) stanowi jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych i prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Ewidencję prowadzi się w systemie informatycznym, którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych ewidencyjnych. Ewidencja ta obejmuje całe terytorium Polski.

Wśród informacji na temat danej nieruchomości, które zawiera ewidencja można odnaleźć:

• numer działki ewidencyjnej, 
• pole powierzchni działki ewidencyjnej, 
• informacje określające pola powierzchni konturów użytków gruntowych i klas gleboznawczych w granicach działki ewidencyjnej, 
• wartość działki ewidencyjnej oraz data określenia tej wartości, 
• oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona – oznaczenie dokumentów określających własność, 
• numer rejestru zabytków,
• numer ewidencyjny budynku,
• numer porządkowy budynku,
• numery działek ewidencyjnych, na których usytuowany jest budynek,
• oznaczenie funkcji podstawowej budynku,
• przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami klasyfikacji środków trwałych, wprowadzonej na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Dane z EGiB są dostępne we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawie powiatu.

Więcej o ewidencji gruntów i budynków oraz o tym, jak uzyskać z niej wypis i wyrys przeczytasz w artykule:

• Kataster nieruchomości – co to jest

Zlecenie dokonania analizy stanu prawnego nieruchomości

Analiza stanu prawnego nieruchomości powinna być dokonana w każdym przypadku, gdy planowane jest nabycie działki, budynku lub lokalu (nawet w drodze umowy darowizny lub dożywocia). Chodzi bowiem o to, aby przyszły właściciel nie otrzymał nieruchomości, która okaże się obciążona (np. hipoteką lub prawem pierwokupu). Tłumaczenie się brakiem znajomości prawa niestety nie pomoże, ponieważ nie jest to argument przemawiający za możliwością unieważnienia dokonanej transakcji.

Rzetelna analiza stanu prawnego nieruchomości wymaga bardzo dobrej znajomości tematu, a niekiedy także poniesienia dodatkowych kosztów. W wielu przypadkach warto skorzystać z usług prawnika, którego wiedza i doświadczenie pozwolą uniknąć błędów mogących skutkować poważnymi konsekwencjami — zarówno finansowymi, jak i prawnymi. Prawnik nie tylko pomoże ocenić ryzyka związane z daną nieruchomością, ale również wskaże, jakie dokumenty należy zgromadzić, jakich formalności dopełnić oraz czy istnieją przeszkody prawne dla planowanych działań. Dzięki temu inwestycja w nieruchomość staje się bezpieczniejsza i bardziej przewidywalna.