Wywłaszczenie nieruchomości

Zasada korzyści w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA)

3 minuty

Autor: Paweł Goryl

Recenzent: Mirosław Ochojski

Publikacja: 27 maja, 2025

Aktualizacja: 19 listopada, 2025

Zasada korzyści w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA)

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Spis treści

Uchwała NSA w sprawie zasady korzyści – treść
Duża i mała zasady korzyści – różnice i wpływ na wysokość odszkodowań
Czy to koniec małej zasady korzyści?

W dniu 27 maja 2025 r. zapadła przełomowa uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Wskazano w niej, że wywłaszczane nieruchomości powinny być wyceniane z uwzględnieniem zasady korzyści z Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozstrzygnięcie to jednoznacznie określa prawidłowy sposób ustalania odszkodowań dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych pod inwestycje drogowe.

Uchwała NSA w sprawie zasady korzyści – treść

W uchwale z dnia 27 maja 2025 r. NSA potwierdził, że ustalenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, powinno uwzględniać „zasadę korzyści” określoną w art. 134 ust. 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Stanowisko sądu jednoznacznie wskazuje prawidłowy sposób wyceny nieruchomości wywłaszczanych pod najczęstsze obecnie inwestycje celu publicznego, czyli cele drogowe. Zastosowanie „zasady korzyści” z Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zamiast sięganie w każdym przypadku po skomplikowaną „małą zasadę korzyści” z Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 w sprawie wyceny nieruchomości, pozwoli nie tylko ujednolicić wyceny gruntów wywłaszczanych pod drogi, ale w większości przypadków przełoży się też na wyższe kwoty odszkodowań. Choć rozstrzygnięcie NSA nie wpływa bezpośrednio na wcześniejsze, prawomocnie zakończone sprawy, może mieć istotne znaczenie przy formułowaniu zarzutów w toku aktualnych i przyszłych spraw spornych.

SKONTAKTUJEMY SIĘ Z TOBĄ

Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

Po otrzymaniu zgłoszenia elektronicznego, odpowiadamy w ciągu 24 godzin. Jeszcze szybciej można skontaktować się z nami przez telefon.

Duża i mała zasady korzyści – różnice i wpływ na wysokość odszkodowań

Sednem sporu dotyczącego sposobu wyceny nieruchomości pod drogi było nieuwzględnianie przez rzeczoznawców majątkowych zapisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z zawartą w tej ustawie „zasadą korzyści”, rzeczoznawca powinien wyceniać grunty, biorąc pod uwagę obecne ich wykorzystanie (np. cel rolny, usługowy) oraz przyszłe (cel drogowy). Jako podstawa do ustalenia odszkodowania w operacie szacunkowym (dokument z wyceną) powinna zostać wskazana wyższa z tych kwot.

Zamiast przywołanego powyżej sposobu, ograniczano się do przepisów Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości – czyli do „małej zasady korzyści”. Na czym ona polega? W przypadku, kiedy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe), powoduje zwiększenie jej wartości, podstawą szacowania wartości gruntów przejmowanych pod drogę jest wartość metra kwadratowego działki, z której dokonano podziału. Natomiast dla nieruchomości już fizycznie zajętych pod pas drogowy, przyjmuje się wartość gruntów przyległych. W obu sytuacjach istnieje możliwość podwyższenia oszacowanej wartości – maksymalnie o 50% – jeśli uzasadniają to warunki rynkowe.

Kluczowe jest, że przy obliczeniach pomija się wzrost wartości wynikający z celu publicznego, któremu służy inwestycja. Oznacza to, że rzeczoznawcy opierają się na aktualnym sposobie użytkowania nieruchomości, a nie na jej przyszłym wykorzystaniu (przeznaczeniu drogowym). W efekcie określane kwoty odszkodowania są zazwyczaj niższe niż byłyby przy zastosowaniu zasady korzyści.

Czy to koniec małej zasady korzyści?

Uchwała NSA wskazuje, że sposób określania wartości nieruchomości z zastosowaniem „małej zasady korzyści” zostaje ograniczony tylko do przypadków wycen, gdy nie ma porównywalnych cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.