Wywłaszczenie pod drogę S8 – uwaga na błędy w wycenach

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Wycena nieruchomości – dlaczego nie warto czekać?

Należy działać z wyprzedzeniem. Warto jak najszybciej zamówić niezależną wycenę. Dokładne oszacowanie wartości nieruchomości wymaga uwzględnienia wielu czynników i analizy dokumentów. Wycena musi być przeprowadzona zgodnie z ustawowymi wytycznymi (metodologią). Przeprowadzona w sposób prawidłowy zajmuje zwykle kilka tygodni.

Po wydaniu decyzji o odszkodowaniu na rzetelną wycenę zwykle nie ma już czasu. Co więcej, ZRID opatrzony rygorem natychmiastowej wykonalności pozwala inwestorowi od razu rozpocząć prace budowlane. Wycena nieruchomości, na której trwają już intensywne roboty ziemne, będzie oparta na niepełnych danych. Fizycznie nie jest to już ta sama działka – jej pierwotny stan został zniszczony przez ciężki sprzęt budowlany.

Raport Najwyższej Izby Kontroli (NIK) – nieprawidłowości w wycenach są powszechne

Raport Najwyższej Izby Kontroli (NIK), w którym przeanalizowano sposób wyceny gruntów pod drogi, nie pozostawia złudzeń. Nieprawidłowości nie są czymś wyjątkowym, ale zdarzają się powszechnie. Z czego wynikają? Głównie z pośpiechu. Działający na zlecenie urzędu rzeczoznawcy działają pod presją czasu. Dokonują jednocześnie wielu wycen – często hurtowo i pobieżnie.

Do najczęstszych błędów należą:

• Błędy w obliczeniach – pomyłki przy liczeniu, które wpływają na końcowy wynik wyceny.
• Zły wybór nieruchomości do porównania – porównywanie z nieruchomościami, które różnią się od tej wycenianej.
• Branie pod uwagę transakcji dotyczących zupełnie innych nieruchomości – wycena oparta na cenach, które nie pasują do danej nieruchomości.
• Błędne określenie, do czego nieruchomość może być przeznaczona – nieprawidłowe przypisanie funkcji działki (np. budowlana, rolna).
• Porównywanie transakcji zawartych w różnych warunkach – np. z innego okresu lub przy innej sytuacji na rynku.
• Pominięcie części majątku na działce – brak uwzględnienia budynków, urządzeń lub instalacji, które wpływają na wartość nieruchomości.

Przedstawienie dowodów – podstawa w sporze administracyjnym

Bez znajomości dokładnej wartości nieruchomości i wszystkich tzw. czynników cenotwórczych nie ma co liczyć na skuteczne podważenie decyzji o odszkodowaniu. Nieprawidłowości w operacie szacunkowym (dokumencie z wyceną) sporządzonym na zlecenie wojewody należy wypunktować, a także przedstawić własne dowody – czyli niezależny operat szacunkowy (kontroperat). 

Organy administracji prowadzą postępowania, opierając się na dokumentach. Nie są przeprowadzane rozprawy znane z sądów cywilnych. Urząd nie będzie zatem dokonywać ponownej wyceny, aby stwierdzić, czy nie popełniono błędów. Dlatego sama niezgoda na odszkodowanie nie wystarczy. Trzeba jasno i precyzyjnie wskazać, w jaki sposób naruszenie przepisów zaniżyło odszkodowanie.

Samodzielne zadbanie o interesy w przypadku wywłaszczeń jest bardzo trudne. Dlatego warto powierzyć tę kwestię profesjonaliście. Prawnik wyspecjalizowany w sprawach wywłaszczeniowych zajmie się nie tylko aspektami formalnymi, ale także zleci niezależną wycenę, zadba o dochowanie urzędowych terminów i będzie reprezentował klienta w sporze przed organami administracji (także przed sądem administracyjnym). Wiedza poparta doświadczeniem to klucz do sukcesu.