Wywłaszczenie nieruchomości obciążonej hipoteką

Wywłaszczenia dotykają co roku dziesiątki tysięcy osób. Wiele z nich spłaca kredyt hipoteczny.

Co się dzieje z tak obciążoną nieruchomością? Czy w przypadku wywłaszczenia właściciele mogą liczyć na słuszne odszkodowanie?

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Zgodnie z wykładnią art. 21. Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, pozbawienie prawa własności jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonuje się go na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Czy mogą na nie liczyć również pozbawieni nieruchomości z hipoteką? Wokół tej kwestii krąży wiele mitów, dlatego warto się jej przyjrzeć, analizując sposób przyznawania i rozliczania odszkodowań.

Wywłaszczenie całej nieruchomości z hipoteką

Wywłaszczenia na poszczególne inwestycje celu publicznego regulowane są przez szereg tzw. „specustaw”. Często wprowadza to zamieszanie, ponieważ analogiczne procedury w poszczególnych przypadkach potrafią być bardzo odmienne.

Dlatego też trzeba wiedzieć, że każdorazowo sposób postępowania w przypadku wywłaszczania nieruchomości obciążonych hipoteką będzie co do zasady dość podobny.

Odszkodowanie za wywłaszczenie każdej nieruchomości ustalane jest w oparciu o wartość rynkową. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości albo prawie użytkowania wieczystego została ustanowiona hipoteka, to sposób wypłaty odszkodowania będzie zależny od wysokości świadczenia głównego tej wierzytelności wraz z odsetkami zabezpieczonymi hipoteką, a także ewentualnych kosztów postępowania ustanawiającego zabezpieczenie wierzytelności.

Komu wypłacane jest odszkodowanie w przypadku obciążenia hipoteką?

W związku z powyższym, należy przede wszystkim ustalić aktualną kwotę zadłużenia, ponieważ należność pozostała do spłaty będzie zazwyczaj inna niż zapis widoczny w księdze wieczystej. Organ występuje zatem do banku o udzielenie stosownej informacji.

Przy wypłacie odszkodowania zaspokaja się wierzycieli zgodnie z kolejnością wpisów w księdze wieczystej. W efekcie pieniądze może otrzymać:

• • Jedynie bank, jeśli kwota odszkodowania związana z aktualnym obciążeniem hipotecznym jest większa lub równa wartości nieruchomości. Może się tak zdarzyć np. w przypadku nieruchomości zakupionych za tzw. kredyty frankowe. W niektórych przypadkach realna wartość zobowiązań uległa zwiększeniu ze względu na wzrost kursu w stosunku do złotówki.
•  
  • Bank (do kwoty głównej wierzytelności wraz z odsetkami) oraz właściciel – gdy wartość nieruchomości jest większa od obciążenia hipotecznego. W takim wypadku jako odszkodowanie właściciel otrzyma kwotę różnicy.

Wywłaszczenie części nieruchomości a hipoteka

Bardzo często zdarza się, że wywłaszczeniu (np. na cele drogowe) podlega jedynie część nieruchomości obciążonej hipoteką. Dochodzi wówczas do podziału nieruchomości, co pociąga ze sobą istotne dla wywłaszczanego skutki.

Zgodnie z art. 76 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej uokwih), wyodrębniona nieruchomość też będzie obciążona hipoteką. W wyniku podziału hipoteka obciąża bowiem wszystkie nowoutworzone nieruchomości (hipoteka łączna).

Wartość nieruchomości wydzielonej w powyższy sposób – w odniesieniu do całej kwoty zobowiązania – może być niewielka. W takim wypadku pieniądze trafią w całości do banku.

Czy jest sposób, żeby w przypadku wywłaszczenia części działki objętej hipoteką właściciel jednak otrzymał odszkodowanie? Zgodnie z art. 90 uokwih, istnieje możliwość bez ciężarowego odłączenia działki, gdy jest ona nieznaczna, a wartość pozostałej po podziale części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Po wyrażeniu przez bank zgody na takie działanie, całość odszkodowania może trafić do rąk właściciela.

Jeżeli jednak wywłaszczany fragment działki jest duży, to bank na przeniesienie zabezpieczenia może nie wyrazić zgody lub będzie domagać się dodatkowego zabezpieczenia.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości obciążonej hipoteką – co z bonusami?

Zgodnie z art. 18 ust. 1e Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych: jeżeli wywłaszczany wyda nieruchomość, opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od określonego ustawowo terminu, może otrzymać bonus w wysokości 5% odszkodowania.

Natomiast w razie, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, to wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę 10 tys. zł niezależnie od rodzaju nieruchomości (ust. 1f powyższej specustawy).

Analogiczne bonusy funkcjonują w ustawach regulujących wywłaszczenia na cele przeciwpowodziowe, kolejowe i związane z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego. 

Czy osoby wywłaszczane z nieruchomości obciążonych hipoteką również mogą otrzymać powyższe bonusy? Zgodnie z interpretacją Ministerstwa Finansów oraz Ministerstwa Infrastruktury mają do nich prawo, a bonus 5% będzie liczony od całości kwoty odszkodowania (odpowiedzi na interpelację nr 22219).

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość z hipoteką – podsumowanie

Okazuje się, że w wielu przypadkach osoby wywłaszczane z nieruchomości obciążonej hipoteką nie będą mogły liczyć na żadne pieniądze. Odszkodowanie zaspokoi w pierwszej kolejności roszczenia banku przy wywłaszczeniu fragmentu działki lub jeśli kwota hipoteki jest wyższa od wartości nieruchomości, 

Warto przy tym pamiętać o regularnym aktualizowaniu wpisów do ksiąg wieczystych. Może się bowiem zdarzyć, że znajdujące się w niej stare zapisy bardzo skomplikują ustalenie odszkodowania.

W skrajnym przypadku, jeśli trudno będzie dojść, czy hipoteka została spłacona (bank może już nie istnieć), to odszkodowanie na podstawie art. 133 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami trafi do depozytu sądowego, a ostatecznie przepadnie na rzecz Skarbu Państwa.

Źródła:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Interpelacja nr 22219 w sprawie odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje drogowe