Program dobrowolnych nabyć nieruchomości na cele przyszłej inwestycji Centralny Port Komunikacyjny

autor: Mirosław Ochojski

publikacja: 7 grudnia, 2020

recenzent: Joanna Nogala

aktualizacja: 4 kwietnia, 2022

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Udostępnij artykuł:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

W dniu 02.12.2020 roku pełnomocnik rządu ds. CPK Marcin Horała ogłosił zasady Programu Dobrowolnych Nabyć nieruchomości na cele przyszłej inwestycji Centralny Port Komunikacyjny. Realizacja zakupów nieruchomości ma potrwać do 2023 roku i skorzystać z niej mogą obecni właściciele, współwłaściciele i użytkownicy wieczyści gruntów, na których ma być realizowane lotnisko.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Ustawa o CPK

    Postawą prawną realizacji inwestycji jest Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Ustawa reguluje zasady przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie CPK oraz Inwestycji Towarzyszących. Ustawa ustala zasady funkcjonowania instytucji odpowiedzialnych za realizację projektu, w tym Spółki Celowej oraz pełnomocnika rządu; reguluje kwestie przygotowania i rezerwacji obszaru inwestycji oraz zasady nabywania nieruchomości na przedmiotowy cel.

    Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK

    Decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wyda wojewoda na wniosek Spółki Celowej. Decyzja obejmie swoim oddziaływaniem całość lub część obszaru oddziaływania inwestycji. Możliwe jest zatem wydanie więcej niż jednej decyzji. Decyzja ma charakter czynności administracyjnej, a więc wywołuje szereg skutków prawnych, które na zasadzie przymusu państwowego naruszają prawa osób trzecich. Decyzja lokalizacyjna ma pierwszeństwo przed zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na jej podstawie zmianie ulegnie przeznaczenie nieruchomości, które stanie się zgodne z celem inwestycji. Decyzja dokona również podziału nieruchomości zgodnie z potrzebami inwestora. Co najważniejsze, z punktu widzenia obecnych właścicieli nieruchomości, decyzja lokalizacyjna dokona przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skotaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    Nabycie praw do nieruchomości na gruncie Ustawy o CPK

    W Rozdziale 4 Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, jako jedyny sposób nabycia wskazuje wywłaszczenie nieruchomości, na skutek wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK. Ostateczna decyzja zatwierdza podział nieruchomości, wygasza wszelkie prawa rzeczowe oraz umowy cywilnoprawne obciążające nieruchomości, a w szczególności dokonuje zmiany właściciela. Wydanie nieruchomości ma nastąpić w ciągu 120 dni od daty doręczenia decyzji lokalizacyjnej, chyba że decyzji zostanie nadany rygor natychmiastowej wymagalności. Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które obejmuje wartość odjętych praw.

    Nabycie nieruchomości w drodze dobrowolnych wykupów

    Dobrowolne wykupy nie są formą nabycia nieruchomości przewidzianą w Rozdziale 4 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Podstawą ich dokonania będą przepisy ogólne, w tym Kodeks Cywilny. Nabycie odbędzie się na zasadzie pełnej dobrowolności. Strony ustalą cenę i spotkają się u notariusza. Teoretycznie strony mają pełną swobodę w ustaleniu ceny. Trzeba jednak brać pod uwagę, że wydatkowane będą środki publiczne a zatem nabywający związany będzie dyscypliną finansów publicznych. W tym miejscu kończy się swoboda. Jedyną możliwą do zapłaty ceną, będzie wartość wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

    Uzyskaj wyższe odszkodowanie dzięki usługom INLEGIS Kancelarie Prawne

    Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie na CPK

    Wartość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości określa się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK oraz jej wartości na dzień ustalenia odszkodowania. Wartość nieruchomości określi w operacie szacunkowym uprawniony rzeczoznawca majątkowy. O wysokości odszkodowania przesądzi rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania itd. W rzeczywistości wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powinna być równa rynkowej wartości nieruchomości, czyli cenie którą właściciel mógłby uzyskać przy normalnej sprzedaży. Istotną zmianę wprowadza Ustęp 4 Artykułu 61 Ustawy o CPK. Stanowi on, że wartość nieruchomości ustala się wg. jej dotychczasowego przeznaczenia, jeżeli cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości.

    Czy wiesz, że...?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Zasada korzyści przy wywłaszczeniu oraz dobrowolnym wykupie

    Zasada wynikająca z omówionego wcześniej Ustępu 4 Artykułu 61 Ustawy o CPK jest analogiczna do występujących w innych specustawach (drogowej, czy przeciwpowodziowej). Nazywa się ją zasadą korzyści. Rzeczoznawca majątkowy porównuje wartość nieruchomości wywłaszczanej zgodnie z przeznaczeniem dotychczasowym (na cele mieszkaniowe, inwestycyjne czy rolne) oraz przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. W tym wypadku celem wywłaszczenia będzie budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego, największego w Polce lotniska.

    Dla ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczenie przyjmuje się wartość wyższą wynikającą z takiego porównania, stąd „zasada korzyści”. Zasada korzyści będzie miała szczególnie istotne znaczenie dla gruntów o przeznaczeniu rolnym. Rynkowa wartość gruntów rolnych oscyluje zwykle wokół wartości kilkudziesięciu tysięcy za hektar. Grunty na cele inwestycji publicznych są nabywane za setki tysięcy, lub więcej, za hektar gruntu. Dzięki temu odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości może wielokrotnie przewyższać wartość możliwą do uzyskania w procesie sprzedaży rynkowej.

    W ocenie autora, nie będzie możliwe zastosowanie zasady korzyści podczas dobrowolnego wykupu. W normalnych relacjach cywilnoprawnych strony mogłyby umówić się dowolnie, również na wyższą niż rynkowa cenę. Na przeszkodzie temu stoi, wspomniana wcześniej, dyscyplina finansów publicznych. Wydatkując środki publiczne Inwestor będzie mógł zapłacić tylko cenę rynkową. Skoro nie ma wydanej decyzji lokalizacyjnej, to nie doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości. Cena rynkowa będzie ceną zgodną z dotychczasowym przeznaczeniem.

    Wydaje się zatem, że Inwestor planuje w pierwszej kolejności nabyć nieruchomości po cenie niższej a dopiero w ostateczności będzie dokonywał wywłaszczeń, które obligują go do zastosowania zasady korzyści.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym.

    inlegis 1 procent 794

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz