Program dobrowolnych nabyć nieruchomości na cele przyszłej inwestycji Centralny Port Komunikacyjny

W dniu 02.12.2020 roku pełnomocnik rządu ds. CPK Marcin Horała ogłosił zasady Programu Dobrowolnych Nabyć nieruchomości na cele przyszłej inwestycji Centralny Port Komunikacyjny.

Realizacja zakupów nieruchomości ma potrwać do 2023 roku i skorzystać z niej mogą obecni właściciele, współwłaściciele i użytkownicy wieczyści gruntów, na których ma być realizowane lotnisko.

Ustawa o CPK

Postawą prawną realizacji inwestycji jest Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Ustawa reguluje zasady przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie CPK oraz Inwestycji Towarzyszących.

Ustawa ustala zasady funkcjonowania instytucji odpowiedzialnych za realizację projektu, w tym Spółki Celowej oraz pełnomocnika rządu; reguluje kwestie przygotowania i rezerwacji obszaru inwestycji oraz zasady nabywania nieruchomości na przedmiotowy cel.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK

Decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wyda wojewoda na wniosek Spółki Celowej. Decyzja obejmie swoim oddziaływaniem całość lub część obszaru oddziaływania inwestycji.

Możliwe jest zatem wydanie więcej niż jednej decyzji. Decyzja ma charakter czynności administracyjnej, a więc wywołuje szereg skutków prawnych, które na zasadzie przymusu państwowego naruszają prawa osób trzecich. Decyzja lokalizacyjna ma pierwszeństwo przed zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na jej podstawie zmianie ulegnie przeznaczenie nieruchomości, które stanie się zgodne z celem inwestycji. Decyzja dokona również podziału nieruchomości zgodnie z potrzebami inwestora. Co najważniejsze, z punktu widzenia obecnych właścicieli nieruchomości, decyzja lokalizacyjna dokona przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Nabycie praw do nieruchomości na gruncie Ustawy o CPK

W Rozdziale 4 Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym jako jedyny sposób nabycia wskazuje wywłaszczenie nieruchomości, na skutek wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK.

Ostateczna decyzja zatwierdza podział nieruchomości, wygasza wszelkie prawa rzeczowe oraz umowy cywilnoprawne obciążające nieruchomości, a w szczególności dokonuje zmiany właściciela.

Wydanie nieruchomości ma nastąpić w ciągu 120 dni od daty doręczenia decyzji lokalizacyjnej, chyba że decyzji zostanie nadany rygor natychmiastowej wymagalności. Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które obejmuje wartość odjętych praw.

Nabycie nieruchomości w drodze dobrowolnych wykupów

Dobrowolne wykupy nie są formą nabycia nieruchomości przewidzianą w Rozdziale 4 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Podstawą ich dokonania będą przepisy ogólne, w tym Kodeks Cywilny.

Nabycie odbędzie się na zasadzie pełnej dobrowolności. Strony ustalą cenę i spotkają się u notariusza. Teoretycznie strony mają pełną swobodę w ustaleniu ceny. Trzeba jednak brać pod uwagę, że wydatkowane będą środki publiczne a zatem nabywający związany będzie dyscypliną finansów publicznych.

W tym miejscu kończy się swoboda. Jedyną możliwą do zapłaty ceną, będzie wartość wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie na CPK

Wartość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości określa się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK oraz jej wartości na dzień ustalenia odszkodowania.

Wartość nieruchomości określi w operacie szacunkowym uprawniony rzeczoznawca majątkowy. O wysokości odszkodowania przesądzi rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania itd. W rzeczywistości wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powinna być równa rynkowej wartości nieruchomości, czyli cenie, którą właściciel mógłby uzyskać przy normalnej sprzedaży.

Istotną zmianę wprowadza Ustęp 4 Artykułu 61 Ustawy o CPK. Stanowi on, że wartość nieruchomości ustala się wg. jej dotychczasowego przeznaczenia, jeżeli cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości.

Zasada korzyści przy wywłaszczeniu oraz dobrowolnym wykupie

Zasada wynikająca z omówionego wcześniej Ustępu 4 Artykułu 61 Ustawy o CPK jest analogiczna do występujących w innych specustawach (drogowej czy przeciwpowodziowej). Nazywa się ją zasadą korzyści.

Rzeczoznawca majątkowy porównuje wartość nieruchomości wywłaszczanej zgodnie z przeznaczeniem dotychczasowym (na cele mieszkaniowe, inwestycyjne czy rolne) oraz przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. W tym wypadku celem wywłaszczenia będzie budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego, największego w Polsce lotniska. 

Dla ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczenie przyjmuje się wartość wyższą wynikającą z takiego porównania, stąd „zasada korzyści”. Zasada korzyści będzie miała szczególnie istotne znaczenie dla gruntów o przeznaczeniu rolnym. Rynkowa wartość gruntów rolnych oscyluje zwykle wokół wartości kilkudziesięciu tysięcy za hektar.

Grunty na cele inwestycji publicznych są nabywane za setki tysięcy lub więcej, za hektar gruntu. Dzięki temu odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości może wielokrotnie przewyższać wartość możliwą do uzyskania w procesie sprzedaży rynkowej.

W ocenie autora, nie będzie możliwe zastosowanie zasady korzyści podczas dobrowolnego wykupu. W normalnych relacjach cywilnoprawnych strony mogłyby umówić się dowolnie, również na wyższą niż rynkowa cenę. Na przeszkodzie temu stoi, wspomniana wcześniej, dyscyplina finansów publicznych.

Wydatkując środki publiczne Inwestor będzie mógł zapłacić tylko cenę rynkową. Skoro nie ma wydanej decyzji lokalizacyjnej, to nie doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości. Cena rynkowa będzie ceną zgodną z dotychczasowym przeznaczeniem.

Wydaje się zatem, że Inwestor planuje w pierwszej kolejności nabyć nieruchomości po cenie niższej a dopiero w ostateczności będzie dokonywał wywłaszczeń, które obligują go do zastosowania zasady korzyści.

Ustawa o usprawnieniu procesu inwestycyjnego 

W dniu 22 lipca 2022 r. uchwalona została ustawa o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego. Zmienia ona szereg ustaw w tym ustawę o Centralnym Porcie Komunikacyjnym z 2018 r. Przedmiotowa ustawa określa szereg nowych form określenia warunków nabycia nieruchomości przez spółkę celową w Programie Dobrowolnych Nabyć:

– Spółka może nabyć nieruchomości za ich wartość rynkową powiększoną o dodatkowe premie: 20% wartości gruntu, 40% wartości nieruchomości pomniejszonej o wartość gruntu oraz 40% wartości lokalu stanowiącego odrębny przedmiot wartości, 

– Spółka może nabyć nieruchomość za cenę równą kwocie niezbędnej do odtworzenia nieruchomości bez uwzględnienia stopnia zużycia,

– Spółka może nabyć nieruchomość za 25-krotność, lub więcej w przypadku większej ilości osób zameldowanych w lokalu, współczynnika regionalnego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni mieszkalnej, 

– Na rzecz zbywającego nieruchomość prowadzącego gospodarstwo rolne może zostać ustanowiona dożywotnia renta, jeśli nieruchomość zostanie zbyta za jej wartość rynkową a właściciel zrezygnuje z dalszego prowadzenia działalności rolniczej, 

– Spółka może nabyć nieruchomość za kwotę wyliczoną jako iloczyn 150% średniej ceny metra kwadratowego dla Przedsięwzięcia. 

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym.
• Ustawa z dnia 22 lipca 2022 r. o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego