Jakie powinno być odszkodowanie za wycinkę lasu pod sieci przesyłowe

Specyficznym rodzajem nieruchomości jest las. Posadowienie na nim tzw. sieci przesyłowej powoduje silną ingerencję, uniemożliwiając w pasie służebności dotychczasowy sposób użytkowania. Jak wygląda kwestia odszkodowania za wycinkę lasu oraz ograniczenie praw do nieruchomości?

Rozwój gospodarczy nieuchronnie wiąże się z inwestycjami w tzw. sieci przesyłowe (m.in. linie energetyczne, rurociągi). Ich wytyczone trasy nie przebiegają przez „ziemie niczyje”, co niejednokrotnie powoduje dla właścicieli gruntów określone skutki, zależne od rodzaju posiadanych nieruchomości. Czasami ingerencja jest tak duża, że zaistniałą sytuację nazywa się „małym wywłaszczeniem”.

Dla każdej osoby posiadającej grunty leśne kluczowy jest fakt, że porastające je drzewostany (tj. zespoły drzew o zbliżonych cechach, które rosną w sąsiedztwie) przedstawiają wymierną wartość ekonomiczną. Na skutek ich wycinki oraz ustanowienia na wyrębie tzw. służebności przesyłu powstaje obszar, który zatraca dotychczasową funkcjonalność.

O ile bowiem pod napowietrznymi liniami energetycznymi lub nad umieszczonymi w ziemi kablami możliwa jest gospodarka rolna, tj. uprawa zbóż czy roślin okopowych, o tyle nasadzenia drzew zazwyczaj nie wchodzą w grę. Ich konary lub korzenie mogą bowiem uszkodzić instalacje. Utrudnione w takich warunkach byłyby też ewentualne prace konserwacyjne czy naprawcze.

Ustanowienie służebności przesyłu – czym jest?

Zgodnie z art. 124 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości: ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że legislator nałożył na podmiot realizujący inwestycję w sieci przesyłowe obowiązek przeprowadzenia rokowań. Wydanie decyzji administracyjnej możliwe jest wówczas, gdy właściciel działki nie wyraża zgody na posadowienie na swojej działce ww. sieci przesyłowych (art. 124 ust. 3 ugn).

Po zrealizowaniu inwestycji, na nieruchomości powinna zostać ustanowiona tzw. służebność przesyłu, którą wpisuje się do księgi wieczystej. Umożliwia ona przedsiębiorcy, w razie konieczności, wejście na nieruchomość, np. w celu usunięcia awarii lub modernizacji instalacji.

Trzeba przy tym jasno zaznaczyć, że zgodnie z prawem korzystanie z pasów nieruchomości znajdujących się pod liniami przesyłowymi jest możliwe tylko wtedy, gdy okaże się to niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania tych linii; w żadnym razie określenie granic tych pasów nie uprawnia przedsiębiorcy do stałego z nich korzystania (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2018 r. sygn. akt III CZP 118/17).

Odszkodowanie za ustanowienie służebności przesyłu na terenie leśnym

Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń (art. 124 ust. 4 ugn).

W przypadku nieruchomości leśnych – jak już wspomniano we wstępie – przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe. Co w takiej sytuacji? Otóż zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niewykonalne albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stronie przysługuje odszkodowanie (art. 124 ust. 4 ugn), które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód.

Zatem za wycinkę drzew, która stanowi wymierną stratę, zawsze należy się kompensata odpowiadająca wartości utraconego drewna (sposób określania ceny drewna znajduje się w dalszej części artykułu). Dodatkowo, jeżeli wskutek prac zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (art. 128 ust. 4 ugn).

Odszkodowanie za straty spowodowane pracami, w tym ustanowioną służebność przesyłu (zmniejsza wartość gruntu), ustalane jest w drodze decyzji przez organ, który zezwolił inwestorowi na wejście na nieruchomość. Organ opiera się przy tym na wycenie dokonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Tylko osoba z odpowiednimi kwalifikacjami może bowiem sporządzać tzw. operat szacunkowy (pisemną opinię o wartości mienia), który stanowi dla organów administracyjno-sądowych dowód w postępowaniach o ustalenie odszkodowań związanych z nieruchomościami (art. 7 ugn).

Jak wyceniane są grunty leśne?

Właściciele gruntów leśnych obciążonych służebnością przesyłu znajdują się w trudnej sytuacji. Nie tylko muszą stawić czoła bezpośrednim stratom finansowym wynikającym z wycinki drzewostanu i ograniczeń w gospodarowaniu lasem, ale również borykają się z problemem uzyskania odszkodowania, które w pełni niwelowałoby straty związane z obniżeniem wartości mienia.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że wycena gruntów leśnych bywa często skomplikowana, a wszelkiego rodzaju błędy mogą przełożyć się na otrzymanie zaniżonego odszkodowania.

Przepisy wskazują, że w przypadku nieruchomości leśnych oszacowanie ich wartości powinno nastąpić z wykorzystaniem tzw. podejścia porównawczego. Opiera się ono na analizie tzw. nieruchomości podobnych do wycenianej. Jednocześnie muszą być znane ceny transakcyjne tych nieruchomości (art. 153 ust. 1 ugn).

Grunty leśne rzadko bywają przedmiotem obrotu rynkowego, dlatego rzeczoznawcy majątkowi mogą nie być w stanie zgromadzić odpowiedniej liczby danych, aby zastosować podejście porównawcze.

Zgodnie z § 20 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie), w przypadku braku transakcji rynkowych, rzeczoznawca powinien zastosować podejście mieszane z tzw. metodą wskaźników szacunkowych gruntów.

W odniesieniu do nieruchomości leśnych wskaźnik szacunkowy gruntu określa się w zależności od wieku rębności, głównego gatunku lasotwórczego na danym siedlisku i klasy bonitacyjnej drzewostanu w metrach sześciennych drewna. Następnie wartość lasu określa się za pomocą specjalnego wzoru, w którym uwzględnia się (§ 22 ust. 1-2 rozporządzenia):

• • wskaźnik szacunkowy gruntu,
• • powierzchnię w ha gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie bonitacyjnej oraz wieku rębności (powierzchnię wyłączenia taksacyjnego),
• • cenę 1 m sześć. drewna,
• • współczynniki korygujące,
• • liczbę wyodrębnionych wyłączeń taksacyjnych,
• • liczbę cech korygowanych.

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się współczynniki korygujące dla (§ 24 ust. 1-2 rozporządzenia):

• • stopnia degradacji siedliska leśnego,
• • szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostan,
• • masowego występowania szkodników,
• • położenia w stosunku do głównych dróg,
• • możliwości przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
• • dogodności dojazdu,
• • rodzajów gruntów przyległych,
• • walorów rekreacyjnych,
• • strefy zagrożenia pożarowego terenów leśnych.

Powyższe podejścia maja zastosowanie w przypadku, gdy wycenia się w pełni rozwinięty las, przedstawiający dla właściciela wymierną wartość związaną z możliwością pozyskania drewna. W przypadku szczególnych uwarunkowań rzeczoznawca może wyceniać las innymi podejściami:

• • podejściem kosztowym z metodą kosztów odtworzenia, techniką szczegółową albo technikę wskaźnikową – w sytuacjach, gdy wycenia się drzewostany stanowiące uprawy i młodniki, a także jeśli wartość rynkowa drzewostanu jest niższa od jego wartości odtworzeniowej (np. drzewa są mocno uszkodzone) lub las stanowi park udostępniany publicznie (§ 60 ust. 1-3 rozporządzenia).
• • podejściem dochodowym – jeśli nieruchomość przynosi zyski, np. z czynszów dzierżawnych (§ 61 rozporządzenia).

Jak określa się wartość drzew i drzewostanów?

Wartość pojedynczych drzew i drzewostanów określa się na podstawie różnych czynników, zależnie od rozwoju drzew oraz typu wytworzonych przez nie materiałów użytkowych.

W przypadku starszych egzemplarzy, które wytworzyły już tzw. sortymenty średniowymiarowe, ich wartość wylicza się, biorąc pod uwagę całkowitą objętość drewna oraz rodzaje i ilości poszczególnych rodzajów drewna, co określane jest w procesie tzw. szacunku brakarskiego.

Natomiast w przypadku młodszych roślin, które jeszcze nie wytworzyły sortymentów średniowymiarowych, wycena opiera się na określeniu kosztów związanych z założeniem i pielęgnacją lasu aż do momentu określenia jego wartości (§ 62 ust. 1-3 rozporządzenia).

Jeśli wartość wyciętych drzew i drzewostanów jest równa lub niższa niż wartość gruntu, na którym rosły, rzeczoznawca może zastosować uproszczone metody wyceny, na przykład skorzystać z tablic wskaźników wartości drzewostanów (§ 62 ust. 4 rozporządzenia).

Jak określa się cenę drewna w metodzie wskaźników szacunkowych gruntu?

Strona musi mieć na uwadze, że wartość drzew i drzewostanów to nie to samo co „cena drewna”, którą określa się w przypadku wyceny nieruchomości leśnej w metodzie wskaźników szacunkowych gruntu.

Podczas określenia tej ceny uwzględnia się koszty pozyskania drewna i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym. Cenę przyjmuje się z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat, z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

Przy określaniu głównych gatunków lasotwórczych, klasy bonitacyjnej drzewostanu oraz wieku rębności rzeczoznawca powinien sięgać po dane odpowiednio z planów urządzenia lasów, uproszczonych planów urządzenia lasów albo decyzji wydanych na podstawie inwentaryzacji stanu lasu (§ 22 ust. 3-4 rozporządzenia).

Jak wyceniana jest służebność przesyłu?

Określenie wartości nieruchomości leśnej jest zazwyczaj krokiem niezbędnym do określenia wartości obciążającego ją prawa służebności. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wartość służebności przesyłu da się określić w podejściu porównawczym.

Rzeczoznawca musi wówczas zgromadzić bazę cen nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami i cen nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi urządzeniami, dla których nie ustanowiono służebności przesyłu (§ 32 ust. 3 rozporządzenia). Proces wyceny służebności przesyłu polega bowiem na obliczeniu wielkości wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość – jak już wspomniano obciążenie służebnością powoduje spadek tej wartości.

Przy określaniu wartości służebności przesyłu, uwzględnia się cel wyceny, okres, na który służebność została lub zostanie ustanowiona, oraz zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego i zakres ograniczeń właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w korzystaniu z tej nieruchomości (§ 32 ust. 1 rozporządzenia).

Legislator zastrzegł, że w przypadku gdy służebność przesyłu jest lub będzie wykonywana tylko na części nieruchomości, a jej wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu użytkowania pozostałej części nieruchomości, wartość służebności określa się, biorąc pod uwagę wyłącznie parametry dotyczące tej części nieruchomości, na której służebność jest lub będzie wykonywana (§ 32 ust. 2 rozporządzenia).

Jeżeli dostępne są czynsze za korzystanie z podobnych urządzeń posadowionych na podobnych nieruchomościach, to wartość służebności przesyłu określa się w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów, bez uwzględniania tzw. wartości rezydualnej nieruchomości (§ 32 ust. 4 rozporządzenia).

W przypadku braku danych rynkowych, wartość służebności przesyłu określa się jako iloczyn powierzchni pasa służebności i wartości rynkowej jednostki porównawczej nieruchomości w tym pasie, określonej z uwzględnieniem obciążenia innymi urządzeniami, lokalizacji urządzenia i jego posadowienia oraz współczynnika korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę. Współczynnik korzystania można przyjąć w wysokości (§ 32 ust. 5 rozporządzenia):

• • dla urządzeń podziemnych: ≤0,3;
• • dla urządzeń nadziemnych: ≤0,5;
• • dla urządzeń naziemnych: 1;
• • dla urządzeń posadowionych w pasach przeznaczonych do przejścia i przejazdu, w tym dróg wewnętrznych: ≤0,1.

W szczególnych przypadkach, dopuszcza się przyjęcie współczynników wyższych (§ 32 ust. 7 rozporządzenia).

Rzeczoznawca powinien wyodrębnić jednorodne obszary korzystania i przyjąć dla nich odpowiednie współczynniki. Podstawą do określenia tych obszarów powinna być dokumentacja przedłożona przez zamawiającego wycenę. (§ 32 ust. 8 rozporządzenia).

Wykup nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu

Kwota odszkodowania za ustanowioną służebność przesyłu może nie satysfakcjonować właściciela gruntów leśnych. Problematyczny jest m.in. fakt, że pomimo niemożności dalszego użytkowania części nieruchomości, właściciel nadal zmuszony jest opłacać za nią podatek leśny.

Co strona może zrobić w takiej sytuacji? Zgodnie z polskim prawem, jeżeli założenie lub przeprowadzenie sieci przesyłowych uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, to może on zażądać, aby odpowiednio starosta lub występujący z wnioskiem o zezwolenie na zajęcie nieruchomości pod sieć przesyłową nabył w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości (art. 124 ust. 5 ugn). W przypadku braku porozumienia, strona może skierować sprawę do sądu powszechnego.

Odszkodowanie na rzecz właściciela nieruchomości leśnej obciążonej służebnością przesyłu – podsumowanie

Właściciele gruntów, na których realizowane są inwestycje w sieci przesyłowe, muszą mierzyć się zarówno ze stratami ekonomicznymi, jak i szeregiem wyzwań wynikających z ograniczeń w gospodarowaniu lasem. Odszkodowanie, którego ustalenie jest procesem skomplikowanym i wielowymiarowym, powinno odzwierciedlać nie tylko wartość utraconego drewna, ale także obniżenie wartości nieruchomości oraz inne szkody niemożliwe do odwrócenia.

Właściciele nieruchomości zasługują na sprawiedliwe i adekwatne odszkodowania (słuszne), które będą w pełni odpowiadać stratom oraz ograniczeniom wynikającym z ustanowienia służebności przesyłu.

Jeśli kwota odszkodowania wydaje się niewspółmierna do poniesionych szkód, zaleca się skonsultowanie sytuacji z kancelarią wyspecjalizowaną w prawie nieruchomości. Profesjonalna analiza pozwoli ocenić szanse na uzyskanie wyższego odszkodowania.

Źródła:

• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2018 r. sygn. akt III CZP 118/17
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości