Renta planistyczna – przedawnienie

Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wpłynąć na wartość nieruchomości. W przypadku, kiedy ona wzrośnie, a właściciel zbywa nieruchomość, gmina ma prawo pobrać daninę, tzw. rentę planistyczną. W jakiej sytuacji dochodzi do przedawnienia tego roszczenia?

Czym jest renta planistyczna?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem przyjmowanym w formie uchwały rady gminy, w którym ustala się przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy (art. 4 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).

Uchwalenie lub zmiana planu miejscowego może spowodować wzrost wartości nieruchomości. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa taką nieruchomość, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma prawo pobrać jednorazową opłatę (rentę planistyczną) w wysokości maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata w procentowym wymiarze powinna być ustalona w miejscowym planie. Stanowi ona dochód własny gminy (art. 36 ust. 4 upzp).

Ustalenie opłaty odbywa się w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez wskazane wyżej organy. Wartość nieruchomości określana jest wówczas przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza w tym celu operat szacunkowy (art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Przedawnienie renty planistycznej

Czy można uniknąć renty planistycznej? Zgodnie z art. 37 ust. 3 upzp, roszczenie o uiszczenie renty planistycznej organ może zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Kwestia tego, co oznacza w tym przypadku „zgłoszenie roszczenia” była wielokrotnie przedmiotem orzeczeń. Zgodnie z Wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 września 2016 r. sygn. akt II OSK 3161/14, wskazany przepis określa tylko termin dla wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie opłaty, nie zawiera żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie.

Dodatkowo, jak zauważono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 października 2020 r. sygn. akt II SA/Gd 68/20, dla zachowania tego terminu (zgłoszenia roszczenia) wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie, tj. sporządzenie zawiadomienia o wszczęciu, a nie jego doręczenie.

Postępowanie to jest bowiem wszczynane z urzędu. Powołując się na ugruntowane w tej kwestii orzecznictwo sądowe i piśmiennictwo, za datę takiego wszczęcia przyjmuje się datę dokonania pierwszej czynności procesowej w sprawie, o której poinformowano stronę postępowania.

W sytuacji, gdy wszczęcie postępowania będzie miało miejsce po upływie 5-letniego terminu i organ wyda decyzję ustalającą wysokość renty, to strona ma prawo za jego pośrednictwem wnieść odwołanie od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (art. 129 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego).

Jeśli odwołanie nie zostanie rozpatrzone pozytywnie, stronie przysługuje wniesienie skargi do odpowiedniego wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w ostateczności skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Opłata nie powinna być również naliczona w następujących przypadkach:

• • wartość nieruchomości nie wzrosła;
•  
  • nieruchomość została zbyta po upływie 5 lat od wejścia w życie planu;
•  
  • w uchwale nie określono procentowej stawki opłaty;
•  
  • właściciel lub użytkownik wieczysty nie zbył nieruchomości.

Przedawnienie renty planistycznej a inne formy zbycia niż sprzedaż

Chociaż renta planistyczna nie będzie ustalana w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadkobrania, to sytuacja ta nie zwalnia nowego właściciela z obowiązku uiszczenia renty planistycznej w razie sprzedaży nieruchomości.

W tym zakresie obowiązuje również następcę prawnego bieg terminu do ustalenia renty planistycznej, który rozpoczął się w dniu uchwalenia planu miejscowego (wejścia w życie) i biegnie nieprzerwanie przez 5 lat (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 689/17).

Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę. Wówczas nowy właściciel nie musi opłacać renty planistycznej, ale obowiązuje go taki sam 5 letni bieg terminu do ustalenia renty w przypadku sprzedaży mienia (art. 36 ust. 4a upzp).

Istnieją rozbieżne orzeczenia, jeżeli chodzi o obowiązek uiszczenia renty planistycznej w sytuacji nieodpłatnego zbycia nieruchomości, np. w formie darowizny czy zamiany nieruchomości.

Generalnie przyjmuje się, że renta nie powinna być pobierana od osób bliskich (Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09) oraz w przypadkach, gdy zamiana dotyczyła porównywalnych nieruchomości, tj. nie nastąpiło przysporzenie majątkowe (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 272/21).

W każdej z tych okoliczności obowiązywać będzie ww. 5 letni okres biegu, w którym odpłatne zbycie przez nowego właściciela powodować będzie naliczenie renty planistycznej.

Wniesienie nieruchomości aportem do spółki traktowane jest jako przysporzenie majątkowe, dlatego wiąże się z koniecznością uiszczenia renty planistycznej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1630/11).

Umorzenie renty planistycznej

Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1028/10, opłata ustalona w planie miejscowym związana z wzrostem wartości nieruchomości (tzw. opłata planistyczna), nie ma charakteru cywilnoprawnego bowiem źródłem jej powstania są przepisy materialnego prawa administracyjnego.

W efekcie, zgodnie z art. 64 ust. 1 Ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (dalej: ufp), należność taka może zostać przez organ umorzona w całości, jeżeli:

• osoba fizyczna zmarła, nie pozostawiając żadnego majątku albo pozostawiła majątek niepodlegający egzekucji na podstawie odrębnych przepisów, albo pozostawiła przedmioty codziennego użytku domowego, których łączna wartość nie przekracza kwoty 6000 zł;

• osoba prawna została wykreślona z właściwego rejestru osób prawnych przy jednoczesnym braku majątku, z którego można by egzekwować należność, a odpowiedzialność z tytułu należności nie przechodzi z mocy prawa na osoby trzecie;

• zachodzi uzasadnione przypuszczenie, że w postępowaniu egzekucyjnym nie uzyska się kwoty wyższej od kosztów dochodzenia i egzekucji tej należności lub postępowanie egzekucyjne okazało się nieskuteczne;

• jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej uległa likwidacji.

Z kolei umorzenie na wniosek zobowiązanego może nastąpić (art. 64 ust. 2 ufp):

• w całości – jeżeli wystąpi przypadek uzasadniony ważnym interesem zobowiązanego lub interesem publicznym;

• w części – jeżeli wystąpi sytuacja uzasadniona względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi zobowiązanego. Wówczas istnieje też możliwość odroczenia terminu spłaty całości lub części należności, a także rozłożenia całości lub części należności na raty.

Przedawnienie renty planistycznej – podsumowanie

Renta planistyczna to danina, którą gmina pobiera w związku z przysporzeniem majątkowym, do jakiego dochodzi przy zbyciu nieruchomości, której wartość wzrosła po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy przy tym zawsze pamiętać, że organ na wszczęcie postępowania ma 5 lat od dnia, gdy zmiany stały się obowiązujące.

W przypadku chęci zbycia nieruchomości, warto dokładnie zweryfikować, czy opłata planistyczna zostanie naliczona. Trzeba bowiem pamiętać, że może ona wynieść nawet 30% wzrostu wartości nieruchomości, co w wielu przypadkach będzie kwotą bardzo wysoką. Istnieją również formy nabycia nieruchomości, które są zwolnione z konieczności uiszczenia renty. Orzecznictwo bywa jednak w tej kwestii niejednorodne, dlatego zawsze warto zasięgnąć profesjonalnej porady prawnej, aby nie narazić się na niepotrzebne koszty.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 września 2016 r. sygn. akt II OSK 3161/14
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 października 2020 r. sygn. akt II SA/Gd 68/20
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1028/10
• Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych
• Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 272/21
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 689/17