Jaka jest różnica pomiędzy planem zagospodarowania przestrzennego a Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bywa często mylony ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł i poznaj różnicę między tymi aktami oraz dowiedz się, co w ich przypadku zmieni reforma systemu planowania przestrzennego.

Jednymi z podstawowych zadań własnych samorządów gminnych są: zachowanie i utrzymanie ładu przestrzennego, gospodarka nieruchomościami, ochrona środowiska i przyrody oraz gospodarka wodna (art. 7 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, dalej: usg). Właściwe wykonywanie wymienionych zadań jest niemożliwe bez prowadzenia przemyślanej polityki planistycznej.

Kluczowymi dokumentami kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na terenie gminy są studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).

Czym jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obejmuje zasięgiem teren całej gminy (art. 9 ust. 3 upzp). Dokument ten sporządza na podstawie uchwały rady gminy odpowiednio wójt burmistrz albo prezydent miasta w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego.

Studium musi posiadać część tekstową i graficzną oraz uwzględniać ustalenia strategii rozwoju województwa i planu zagospodarowania przestrzennego województwa, a także strategii rozwoju ponadlokalnego oraz strategii rozwoju gminy – o ile gmina dysponuje takim opracowaniem (art. 9 ust. 1-2 upzp).

Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy podczas sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 9 ust. 5 upzp). Jednocześnie studium nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 upzp), co oznacza nie może stanowić podstawy do wydania decyzji administracyjnej.

Według dominującej linii interpretacyjnej, kwestia niezgodności inwestycji z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie ma zatem żadnego znaczenia w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, bowiem studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie wiąże organu w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, tzw. decyzji WZ (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 grudnia 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 671/22).

Trzeba jednak zaznaczyć, że orzecznictwo w powyższej kwestii nie jest jednolite. Zgodnie bowiem z Wyrokiem Naczelnego Sądu administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1250/2008, treść art. 9 ust. 5 upzp nie oznacza, że decyzje administracyjne o warunkach zabudowy, wydawane dla terenów objętych studium mogą być sprzeczne z jego ustaleniami.

Podsumowując: studium jest dokumentem koncepcyjnym, stanowi informację o potencjalnym przeznaczeniu terenów, nie przesądza jednak o ich ostatecznym wykorzystaniu. Założenia studium nie są przy tym bezpośrednio wiążące dla inwestorów i mieszkańców gminy.

Czasami zwraca się także uwagę na aspekt promocyjny, ponieważ w niektórych planach duży nacisk położono na przedstawienie gospodarczych i przestrzennych perspektyw rozwoju, które mogą przyciągnąć ewentualnych inwestorów.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W odróżnieniu od studium, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 upzp). Podejmowany jest on w formie uchwały przez radę gminy w celu ustalenia przeznaczenia terenów oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy (art. 14 ust. 1 upzp).

Zatem w odróżnieniu od studium, które wytycza ogólne kierunki i uwarunkowania rozwoju, plan ma na celu uporządkowanie (uregulowanie) konkretnej przestrzeni dla jej optymalnego wykorzystania. Na podstawie zapisów planu wydawane są pozwolenia na budowę, które w razie jego braku wydaje się na podstawie wspomnianej powyżej decyzji WZ – lub decyzji lokalizacyjnej, jeżeli przedsięwzięcia dotyczą inwestycji celu publicznego.

Plan zagospodarowania przestrzennego jest zatem wykorzystywany bezpośrednio zarówno przez organy, jak i inwestorów czy mieszkańców danej gminy, którzy jego treść muszą uwzględniać w swoich założeniach inwestycyjnych. Dodatkowo uchwalenie planu miejscowego – w przeciwieństwie do studium – może nieść dla właścicieli nieruchomości inne istotne, bezpośrednie skutki, np.:

• • Konieczność uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości do 30% wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli na skutek uchwalenia lub zmiany planu jej wartość wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość w terminie do 5 lat od zmiany lub uchwalenia MPZP (art. 36 ust. 4 upzp);
•  
  • Ograniczenie lub niemożność użytkowania nieruchomości w dotychczasowy sposób, za co przysługuje odszkodowanie (art. 36 ust. 1 pkt 1 upzp);
•  
  • Spadek wartości nieruchomości, na podstawie którego w określonych ustawowo przypadkach można ubiegać się o odszkodowanie (art. 36 ust. 3 upzp).

Proces przyjmowania planu miejscowego jest bardziej złożony niż w przypadku studium, wymaga też szerszych konsultacji społecznych oraz wielu uzgodnień. Pod względem formalnym dokument jest też bardziej ujednolicony. Długotrwały proces zmierzający do uchwalania planu oraz wysokie koszty jego sporządzenia sprawiają, że obecnie niewiele ponad 1/3 terytorium państwa jest objęta planami

Likwidacja studium i wprowadzenie planu ogólnego gminy – zmiany w systemie planowania przestrzennego

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego bywało przez lata przedmiotem krytyki z uwagi na dużą dowolność formy oraz fakt, że pozostaje ono aktem wiążącym jedynie organy administracyjne. Zwracano też uwagę, że koszty sporządzenia dokumentu nie są równoważone przez faktyczne korzyści płynące z jego uchwalenia.

Dodatkowo pojawiały się wskazane wyżej wątpliwości odnośnie traktowania studium jako ewentualnej podstawy – lub chociażby narzędzia pomocniczego – podczas wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Podpisana przez prezydenta Ustawa z dnia 7 lipca 2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja) wprowadza przepisy likwidujące studium. Zgodnie z art. 65 ust. 1 nowelizacji, wszystkie studia utracą moc z dniem 31 grudnia 2025 r.

Może to nastąpić nawet wcześniej, jeżeli samorządy w międzyczasie zdążą uchwalić tzw. plan ogólny gminy, który ma zastąpić studium. Dokument ten ma być prostszy i posiadać bardziej ujednoliconą formę, co może pomóc w zintegrowaniu polityki przestrzennej na terenie kraju.

Plan ogólny gminy, w przeciwieństwie do studium, będzie aktem prawa miejscowego (art. 13a ust. 7 znowelizowanej Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: zupz). Na podstawie planu ogólnego mają być wydawane decyzje WZ, a jego założenia – podobnie jak w przypadku studium – staną się dla organów wiążące przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 13a ust. 5 zupzp).

Plan ogólny, w przeciwieństwie do planu miejscowego, nie będzie stanowił jednak podstawy do wydania decyzji pozwalającej na budowę ani do potrzebnego przed jej wydaniem sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z aktami prawa miejscowego (art. 13a ust. 6 zupz).

Jaka jest różnica pomiędzy planem zagospodarowania przestrzennego a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – podsumowanie

Plan zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dwa odrębne, ale jednocześnie komplementarne narzędzia planowania przestrzennego.

Pierwszy z nich daje konkretne wytyczne i ma moc prawną aktu miejscowego, podczas gdy drugi stanowi ogólną wizję i wyznacza kierunki rozwoju dla danego obszaru. Dokumenty te różnią się pod względem zakresu, celu, moc prawnej, wymagań formalnych oraz zastosowania.

Studium, wraz z wejściem w życie nowelizacji reformującej system planowania przestrzennego, będzie stopniowo na terenach gmin zastępowane przez nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy. W odróżnieniu od studium, plan przy zachowaniu funkcji koncepcyjnej, ma jednocześnie stanowić m.in. podstawę do wydania decyzji WZ.

Ustawodawca liczy, że dzięki temu zmniejszeniu ulegnie chaos przestrzenny, tj. wyeliminowane zostaną decyzje WZ niezgodne z kierunkami rozwoju. Dzięki uproszczonej formie plan ogólny ma być łatwiejszy do sporządzenia oraz mniej kosztowny od planu miejscowego.

Źródła:

• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 grudnia 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 671/22
• Wyrok Naczelnego Sądu administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1250/2008