Co to jest decyzja o warunkach zabudowy?

W celu uzyskania pozwolenia na budowę w wielu przypadkach niezbędne będzie otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, czym jest popularna „wuzetka” oraz jakie powinna zawierać elementy.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), jeżeli dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to chcąc uzyskać pozwolenie na budowę niezbędne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie: decyzja WZ).

Wyjątek stanowią tzw. inwestycje celu publicznego, dla których odpowiedni organ wydaje decyzje lokalizacyjne. Niektóre specyficzne inwestycje wymagają również zawsze uchwalenia planu miejscowego (np. budowa elektrowni wiatrowych, inwestycje na terenie parku kulturowego, budowa obiektów handlowych powyżej 2 tys. m kw.)

Trzeba przy tym zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 upzp), dlatego o jej wydanie może wystąpić każdy.

Reforma sytemu planowania przestrzennego z 2023 r. przyniosła wiele zmian w zakresie wydawania decyzji WZ, które wchodzą w bieżącym roku (2026 r.). Kluczowe stały się m.in. zgodność z planem ogólnym gminy oraz położenie w obszarze uzupełnienia zabudowy. Zmiany szczegółowo omawiamy w artykule:

• Zmiany w warunkach zabudowy od 2026 roku

Kiedy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (art. 61 ust. 1 upzp):

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Zasada dobrego sąsiedztwa nie dotyczy zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 upzp), a także inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc po 31 grudnia 2003 r. na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (art. 61 ust. 2 upzp).

Zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa oraz dostępu do drogi publicznej nie jest wymagane w przypadku linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej oraz instalacji odnawialnego źródła energii (art. 61 ust. 3 upzp).

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy musi zawierać informacje pozwalające zidentyfikować obszar, dla jakiego została ona wydana (numery działek). Określa się w niej rodzaj inwestycji i zabudowy, a także warunki szczegółowe zasad zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym (art. 54 ust. 1 upzp):

• rodzaj inwestycji;
• warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodne z planem ogólnym oraz wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
• warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
• ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
• obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
• wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
• ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;
• linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali

Kluczowym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest uzasadnienie zawierające odwołanie do przepisów, na których podstawie decyzja została wydana. W decyzji powinna zostać także przedstawiona analiza urbanistyczna. W analizie określa się w szczególności (art. 61 ust. 7 upzp):

• linii zabudowy;
• maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
• udziału powierzchni zabudowy;
• szerokości elewacji frontowej;
• wysokości zabudowy;
• geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);
• minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
• minimalnej liczby miejsc do parkowania.

Każda decyzja WZ ma swój numer porządkowy, musi zawierać pieczęć urzędową organu, a także stemple funkcyjne i podpisy osób, które wydały decyzję oraz przeprowadziły analizę urbanistyczną. Nieodzownym elementem decyzji WZ jest też załącznik graficzny zawierający mapę z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

W zależności od położenia danej działki decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 60 ust. 1 upzp). Wyjątkiem są tzw. tereny zamknięte, dla których „wuzetkę” wydaje wojewoda (art. 60 ust. 3 upzp).

Należą do nich tereny o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych (art. 2 pkt. 9 Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne). Wskazane organy zobowiązane są do prowadzenia rejestru wydanych przez siebie decyzji o warunkach zabudowy (art. 67 ust. 1 upzp).

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może potrwać wiele miesięcy. Wprawdzie zgodnie z przepisami w większości sytuacji organ jest zobowiązany do wydania decyzji w czasie maksymalnie 2 miesięcy (art. 35 ust. 3 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego), jednak do tego terminu nie jest wliczany czas potrzebny na zdobycie potrzebnych w danej sytuacji uzgodnień i opinii, a także okresów zawieszenia postępowania (na maks. 18 miesięcy).

Legislator zastrzegł przy tym, że w przypadku budowy tzw. domów na zgłoszenie o wielkości do 70 m kw. (niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę) oraz biogazowni rolniczej decyzja o warunkach zabudowy powinna zostać wydana w terminie do 21 dni (art. 64 ust. 1 pkt. 1 upzp).

Ile jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Kluczową informacją dla każdej osoby, która występuje o wydanie decyzji WZ jest to, że decyzje uprawomocnione przed 1 stycznia 2026 r. lub wydane w postępowaniu wszczętym przed 16 października 2025 r obowiązują bezterminowo. Pozostałe decyzje są ważne wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne (art. 64c upzp)

Scalenie lub podział działek nie mają wpływu na ważność decyzji. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji WZ, może bowiem obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie w tej decyzji owej działki (owych działek) służy przede wszystkim identyfikacji tego terenu oraz wyznaczeniu jego granic.

W wyniku geodezyjnego podziału takiej działki (takich działek) nie przestaje istnieć teren, którego dana decyzja WZ dotyczy, a tylko zmienia się formalny (geodezyjny) opis tego terenu (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 1017/16).

Decyzja o warunkach zabudowy wygasają, gdy stwierdzi to organ, które je wydał. Muszą przy tym zajść następujące przesłanki (art. 65 ust. 1 upzp):

• inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
• nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę;
• inny wnioskodawca zgłosił budowę, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;
• dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Jak złożyć wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Chcąc uzyskać decyzję WZ, należy złożyć wniosek. Można zrobić to osobiście w urzędzie, listownie lub elektronicznie. Obecnie obowiązuje jeden ogólnopolski wzór wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunków zabudowy, który znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 lutego 2024 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy.

Trzeba przy tym pamiętać, że urząd będzie wymagał również przedłożenia następujących załączników:

• mapy zasadniczej;
• mapy ewidencyjnej;
• określenia planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu przedstawione w formie graficznej;
• decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
• dokumentu potwierdzającego zapewnienia dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej;
• potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej w wys. 598 zł (wniosek jest bezpłatny dla właściciela lub użytkownika wieczystego terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, a także dla organizacji pożytku publicznego, jednostki budżetowej albo jednostki samorządu terytorialnego).
• W przypadku działania poprzez pełnomocnika konieczne będzie dostarczenie pełnomocnictwa w sprawach administracyjnych oraz potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo (17 zł).

Więcej o składaniu wniosku o WZ w artykule:

• Najczęstsze błędy we wniosku o WZ i jak ich uniknąć?

Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy

W przypadku nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy, strona ma prawo do wniesienia odwołania. Należy zrobić to w terminie 14 dni od otrzymania decyzji odmownej do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO). W przypadku, gdy decyzję wydał wojewoda, to odwołanie składa się do Ministra Rozwoju i Technologii.

Pozytywne rozpatrzenie odwołania będzie możliwe jedynie wówczas, gdy organ wydał decyzję z naruszeniem przepisów (wbrew zasadom postępowania administracyjnego). Dla przykładu, niezwykle istotne jest poddanie analizie urbanistycznej wszystkich nieruchomości znajdujących się w prawidłowo wyznaczonym do badania obszarze.

Pominięcie niektórych działek sąsiednich może bowiem stanowić podstawę do uchylenia decyzji odmownej (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2023 r. sygn. akt II OSK 871/20).

W przypadku negatywnego rozpatrzenia odwołania, strona może złożyć skargę do odpowiedniego wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie – w ostateczności – skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Co to jest decyzja o warunkach zabudowy – podsumowanie

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (na terenach zamkniętych przez wojewodę). Określa ona warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja WZ zawiera m.in. informacje o rodzaju inwestycji i zabudowy, warunkach ochrony środowiska oraz zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego, warunkach infrastruktury technicznej. Zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym wydanie decyzji jest możliwe tylko pod pewnymi warunkami, m.in. dostępu do drogi publicznej i wystarczającego uzbrojenia terenu.