Aktualizacja planu ogólnego gminy

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać po 30 czerwca 2026 r. lub wcześniej – jeśli wejdą w życie zapisy planu ogólnego gminy. Jest to nowy dokument, który będzie wyznaczał politykę przestrzenną oraz zasady, na jakich można zagospodarować teren.

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule:

• Plan ogólny gminy w reformie systemu planowania przestrzennego

Zmiany oznaczają, że decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą mogły być wydawane wyłącznie dla tych działek, które plan ogólny uzna za odpowiednie pod zabudowę. Jeśli w gminie nie będzie obowiązywał plan, to po 30 czerwca 2026 r. wydawanie nowych decyzji WZ stanie się niemożliwe

W praktyce działka będzie traktowana jako budowlana tylko wtedy, gdy zgodnie z planem ogólnym jednocześnie:

• znajdzie się w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ),
• zostanie przypisana do jednej ze stref dopuszczających zabudowę mieszkaniową lub usługową,
• w przypadku inwestycji mieszkaniowych będzie spełniała standardy dostępności infrastruktury społecznej.

Warto wiedzieć, że gmina nie ma obowiązku wyznaczania obszarów OUZ. Jeśli jednak tego nie zrobi, na jej terenie nie będzie można realizować prywatnych inwestycji, bo nie będzie podstaw do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Z kolei wnioski o wydanie WZ złożone do 30 czerwca 2026 r. – o ile wcześniej nie uchwalono planu ogólnego – będą mogły zostać rozpatrzone.

Nowa zabudowa – czy automatycznie rozszerzy obszar uzupełnienia zabudowy?

Dla inwestora kluczowe jest, czy jego działka znajdzie się w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ). To od tego zależy, czy po wejściu w życie planu ogólnego gminy będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli teren nie zostanie ujęty w OUZ, to jakiekolwiek przekształcenie go pod zabudowę będzie możliwe dopiero po zmianie planu ogólnego.

Obszary OUZ muszą być wyznaczane zgodnie z zasadami ściśle określonymi w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 2 maja 2024 r. W praktyce jednak – już krótko po uchwaleniu planu – mogą rozminąć się z rzeczywistością. Gdy w sąsiedztwie zaczną powstawać nowe domy w oparciu o decyzje WZ wydane na podstawie wcześniejszych przepisów, układ zabudowy ulegnie zmianie, a granice OUZ przestaną odpowiadać wytycznym z rozporządzenia.

Problem polega na tym, że plan ogólny nie aktualizuje się automatycznie. Nawet jeśli na danym obszarze pojawi się nowa, zwarta zabudowa, nie spowoduje to samoczynnego rozszerzenia OUZ. 

W efekcie część inwestorów, którzy uzyskali wcześniej WZ, będzie mogła dalej realizować zabudowę, nawet jeśli jej lokalizacja nie będzie zgodna z obszarem uzupełnienia zabudowy czy nowymi strefami planistycznymi. Natomiast właściciele sąsiednich działek zostaną pozbawieni takiej możliwości.

Likwidacja szkoły – problem dla deweloperów

Plan ogólny gminy musi zawierać standardy dostępności infrastruktury społecznej. Ustala się je obowiązkowo w przypadku szkół podstawowych i terenów zieleni publicznej, a nieobowiązkowo w przypadku innych obiektów (m.in. posterunku policji, poczty, apteki). Bez spełnienia standardów nie będzie można wydać pozwolenia na realizację zabudowy mieszkaniowej.

Najważniejsze zasady stanowią, że:

• Szkoła podstawowa – musi znajdować się w odległości do 1500 m od działki w mieście lub 3000 m na wsi.
• Tereny zieleni publicznej – muszą znajdować się w odległości 1500 m od działki (dla zieleni o pow. min. 3 ha) lub do 3000 m (dla zieleni o pow. min. 20 ha).

Powyższe odległości liczone są jako droga dojścia pieszo od granicy działki ewidencyjnej.

Gmina może wprowadzić pewne odstępstwa od ogólnych zasad – na przykład zwolnić zabudowę zagrodową z konieczności zapewnienia dostępu do wybranych obiektów, ustalić inne niż ustawowe odległości lub wymaganą powierzchnię terenów zielonych (pod warunkiem, że nie będzie ona mniejsza niż 50% wartości określonej w przepisach). Może także różnicować standardy zabudowy w poszczególnych częściach swojego obszaru.

Należy pamiętać, że Polska boryka się z bardzo dużymi problemami demograficznymi. Mniejsza liczba dzieci – zwłaszcza na prowincji – wiąże się z zamykaniem szkół. Problem ten jest obecnie bardziej widoczny w regionach o mniejszej gęstości zaludnienia (woj. lubuskie, zachodniopomorskie, warmińsko-mazurskie), ale niedługo może dotyczyć też wielu innych rejonów kraju.

Powyższe oznacza, że zamknięcie szkoły podstawowej w danej okolicy może zablokować inwestycje mieszkaniowe. Będzie tak nawet, mimo że działka znajduje się w odpowiedniej strefie planistycznej oraz w obszarze uzupełnienia zabudowy. 

Podobna sytuacja może też mieć miejsce w przypadku przeniesienia szkoły do nowego budynku w nieco dalszej lokalizacji. 

Stary plan ogólny – inne przypadki

Plan ogólny – choć przyjmowany bezterminowo – w praktyce może szybko przestać odpowiadać rzeczywistym potrzebom mieszkańców i inwestorów. Zmieniające się warunki przestrzenne sprawiają, że zapisy planu mogą się zdezaktualizować.

W praktyce, oprócz szerzej opisanych powyżej sytuacji, problemy mogą dotyczyć między innymi:

• sztywnego utrzymania stref planistycznych, które nie odzwierciedlają aktualnych trendów rozwojowych lub potrzeb lokalnego rynku,
• nieuwzględnienia w polityce przestrzennej nowych dróg, mediów lub innych inwestycji publicznych, które powstały po uchwaleniu planu,
• braku spójności pomiędzy planami ogólnymi sąsiednich gmin – co oznacza, że rozwój infrastruktury w jednej gminie (np. nowa droga, kanalizacja czy zabudowa) nie pociąga za sobą zmian w gminie obok, przez co rozwój wynikający z realnych potrzeb zostaje sztucznie zablokowany.
• nieuwzględnienia zmian wynikających z inwestycji o znaczeniu ponadlokalnym, np. budowy obwodnic, linii kolejowych, parków przemysłowych czy centrów logistycznych, które wpływają na atrakcyjność terenów w okolicy.
• utrzymywania funkcji, które w praktyce przestały być uzasadnione gospodarczo – np. terenów przemysłowych na obszarach, gdzie ludność pracuje głównie w usługach i potrzebna jest zabudowa mieszkaniowa.

W efekcie plan ogólny – zamiast wspierać rozwój – może stać się dokumentem zachowawczym, utrudniającym elastyczne reagowanie na zmiany w otoczeniu i realne potrzeby lokalnych społeczności. To szczególnie istotne na terenach podmiejskich, gdzie granice gmin często „sztucznie” przecinają dynamicznie rozwijające się osiedla mieszkaniowe.

Plan ogólny gminy – jak doprowadzić do jego aktualizacji?

Przepisy nie przewidują automatycznej – lub okresowej – aktualizacji planu ogólnego. Każda zmiana wymaga przeprowadzenia pełnej procedury planistycznej, czyli przygotowania projektu, przeprowadzenia uzgodnień i konsultacji społecznych oraz ponownego uchwalenia dokumentu przez radę gminy. W praktyce oznacza to, że aktualizacja planu będzie odbywać się rzadko i z dużym opóźnieniem w stosunku do faktycznych potrzeb inwestycyjnych.

Każdy ma prawo złożyć wniosek o zmianę obowiązującego planu ogólnego gminy, jednak trzeba pamiętać, że gmina nie ma obowiązku uwzględnienia ani nawet formalnego rozpatrzenia takiego postulatu. Decyzja o przystąpieniu do zmiany planu należy wyłącznie do rady gminy i jest uzależniona od jej priorytetów oraz możliwości organizacyjnych. 

Wniosek o zmianę planu ogólnego składa się podobnie jak uwagi do jego projektu. Sposób postępowania i wymagania formalne opisaliśmy w artykule:

• Wniosek do planu ogólnego gminy – jak go złożyć?

Aby zwiększyć szansę na pozytywne rozpatrzenie, wniosek powinien być rzeczowo uzasadniony – najlepiej poparty analizą zgodności z kierunkami rozwoju gminy, dostępnością infrastruktury lub realnymi zmianami w otoczeniu przestrzennym. Dlatego jego przygotowanie warto powierzyć specjaliście z zakresu prawa nieruchomości i planowania przestrzennego.

Tylko dobrze opracowany i wyczerpująco uzasadniony wniosek może realnie wpłynąć na decyzję gminy o przystąpieniu do aktualizacji planu ogólnego.