Wpływ realizacji celów publicznych na wartość nieruchomości

Realizacja celów publicznych, takich jak budowa dróg, infrastruktury przesyłowej czy obiektów użyteczności publicznej, jest często katalizatorem rozwoju gospodarczego. Jednak dla właścicieli nieruchomości położonych w obszarach objętych takimi projektami może to oznaczać poważne wyzwania.

W artykule przedstawiamy główne konsekwencje ekonomiczne takich inwestycji, ze specjalnym uwzględnieniem ich wpływu na wartość nieruchomości i skutków, jakie niosą one dla osób wywłaszczanych.

Efekty realizacji celów publicznych zależą od różnych czynników, takich jak rodzaj projektu, skala zmian oraz skuteczność zarządzania postępowaniami wywłaszczeniowymi. Dlatego istotne jest, aby uwzględniać te aspekty podczas planowania i realizacji przedsięwzięć. Pozwala to zminimalizować negatywne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości i społeczności lokalnych.

Realizacja celów publicznych a wywłaszczenia

Cele publiczne wywierają szczególnie mocny wpływ na osoby posiadające nieruchomości na terenach przeznaczonych pod ich realizację. Zgodnie z zapisami art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., wywłaszczenia możliwe są tylko, jeżeli dane przedsięwzięcia służą dobru ogółu, a właściciele pozbawiani mienia otrzymują w zamian słuszne odszkodowanie.

Wycena nieruchomości, niezbędna do ustalenia należnego odszkodowania, jest czynnością skomplikowaną. Metodologia wyceny nakazuje uwzględnianie nie tylko obecnej wartości nieruchomości, ale także ich potencjalnej przyszłej wartości (związanej z celem wywłaszczenia), która może być wyższa lub niższa od wartości zgodnej z aktualnym wykorzystaniem nieruchomości.

Ostatecznie, w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym, rzeczoznawca powinien przedstawić wartość, która co do zasady nie powinna być niższa od obecnej wartości mienia (tzw. zasada korzyści, a w przypadku wywłaszczeń drogowych – mała zasada korzyści).

Realizacja celów publicznych a negatywny wpływ na wartość nieruchomości

W przypadku zagrożenia wywłaszczeniami lub już w trakcie realizacji inwestycji celu publicznego często obserwuje się spadek wartości nieruchomości w danej okolicy. Wpływ mają na to następujące czynniki:

• • Brak stabilności i pewności prawnej: długotrwałe przygotowania do realizacji danej inwestycji sprawiają, że właściciele nieruchomości nie wiedzą, kiedy i czy w ogóle zostaną wywłaszczeni, co prowadzi do zakłóceń na rynku nieruchomości. Taka niepewność może skłonić inwestorów do unikania zakupu w obszarze zagrożonym wywłaszczeniem, co w efekcie obniża popyt i/lub wpływa na niższą cenę tzw. nieruchomości podobnych – stanowiących punkt odniesienia podczas wyceny wywłaszczanego mienia.
• • Ograniczone inwestycje: gdy nieruchomość jest zagrożona wywłaszczeniem, właściciele mogą ograniczyć nakłady na remonty lub wręcz rezygnować z bieżących napraw. Dlatego też często stan techniczny budynków ulega pogorszeniu, co wpływa negatywnie na ich atrakcyjność rynkową (wartość).
• • Spadek wartości na skutek prac budowlanych: w przypadku realizacji projektów infrastrukturalnych, szczególnie dużych, często występują zjawiska, które mogą niekorzystnie wpłynąć na wartość działek sąsiednich. Zaliczają się do nich na przykład: hałas, kurz i zwiększony ruch ciężkiego sprzętu.
• • Odcięcie komunikacyjne: budowa autostrady lub innego dużego projektu budowlanego może prowadzić do odcięcia komunikacyjnego nieruchomości położonych w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Ograniczenie dostępu do dróg lub brak zjazdów ma niekorzystny wpływ zwłaszcza na działające w danym obszarze przedsiębiorstwa. Problemem w ich przypadku może być m.in. ograniczenie dostępu do klientów i dostawców, a także spadek ruchu związany z innym niż dotychczas przepływem ludności. Takie nieruchomości komercyjne bardzo tracą na wartości, czasem wręcz niemożliwe jest ich dalsze wykorzystywanie w dotychczasowy sposób.

Jeżeli strona poniesie straty związane z realizacją celu publicznego, to w pewnych przypadkach może skutecznie dochodzić roszczeń odszkodowawczych.

Zgodnie z zapisami art. 36 ust. 1-2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), jeżeli realizacja inwestycji celu publicznego związana jest z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, a korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (tzw. szkoda planistyczna), to właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, ewentualnie przyznania nieruchomości zamiennej.

Trzeba zaznaczyć, że powyższe dotyczy jednak wyłącznie sytuacji, kiedy zapisy w planie odnoszą się do inwestycji gminnych. Natomiast jeżeli treść nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, to stronie nie przysługuje żadne odszkodowanie (art. 36 ust. 1a upzp).

W przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał z możliwości dochodzenia roszczeń na podstawie art. 36 1-2 upzp, a zbywa nieruchomość, to może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości mienia (art. 36 ust. 3 upzp).

Jeżeli natomiast realizacja celu publicznego wiązała się z czasowym zajęciem sąsiednich nieruchomości, to inwestor – oprócz wypłaty stosownego odszkodowania – powinien przywrócić działkę do stanu poprzedniego. W sytuacji, kiedy jest to niemożliwe, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu należy się stosowne odszkodowanie odpowiadające zmniejszeniu wartości mienia (por. art. 128 ust. 4 ugn) lub nawet dochodzenie roszczeń o nabycie takiej działki (art. 126 ust. 4 ugn).

Podobnie, jeśli dotychczasowe wykorzystanie części pozostałej po podziale wywłaszczonej nieruchomości okazuje się niemożliwe, właściciel lub użytkownik wieczysty może dochodzić wykupu tej tzw. resztówki (art. 113 ust. 3 ugn).

Realizacja celów publicznych a pozytywny wpływ na wartość nieruchomości

W niektórych przypadkach, realizacja lub nawet sama zapowiedź realizacji projektów publicznych może zwiększyć wartość nieruchomości. Zwłaszcza jeżeli podana informacja jest wiarygodna i potwierdzona przez władze, co nazywane jest w literaturze „efektem zapowiedzi” (z angielskiego: announcement effect). Mają na to wpływ następujące czynniki:

• • Poprawa infrastruktury: projekty publiczne, takie jak budowa nowych dróg, mostów, czy innych systemów komunikacyjnych mogą uczynić daną lokalizację bardziej atrakcyjną. Dostęp do lepszych dróg i usprawnienia komunikacyjne przyciągają nowych mieszkańców i inwestorów, co może podnieść wartość nieruchomości.
• • Rozwój inwestycji komercyjnych: często projekty publiczne są skorelowane z budową inwestycji komercyjnych, takich jak centra handlowe czy biurowce. Tego rodzaju inwestycje przynoszą nowe miejsca pracy i generują ruch w okolicy, co z kolei może wpłynąć na wzrost cen okolicznych nieruchomości. Przedsiębiorstwa, chcące być bliżej nowych centrów biznesowych, mogą być gotowe zapłacić więcej za działki w ich sąsiedztwie.
• • Podniesienie standardów usług publicznych: inwestycje celu publicznego mogą również skutkować poprawą dostępu do usług publicznych, takich jak edukacja czy opieka zdrowotna. Zachęca to ludzi do osiedlania się w takich okolicach, co przekłada się na zwiększony popyt lokali mieszkalnych lub działek budowlanych.
• • Prestiż i rozpoznawalność: lokalizacje z nowoczesną lub zrewitalizowaną infrastrukturą mogą zyskać na prestiżu i rozpoznawalności. To może przyciągać inwestorów oraz osoby poszukujące nieruchomości w modnej okolicy.

Paradoksalnie również w przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrosła na skutek realizacji celu publicznego, to właścicieli lub użytkowników wieczystych mogą czekać pewne negatywne konsekwencje finansowe.

Zgodnie z zapisami art. 4 pkt 11 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi właściciele nieruchomości zobowiązani są bowiem do wniesienia tzw. opłaty adiacenckiej.

Wynosi ona do 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2 ugn).

Jeżeli natomiast realizacja celu publicznego była związana z jednoczesną zmianą planu miejscowego, na skutek czego wartość nieruchomości wzrosła, to zbywający ją w terminie 5 lat właściciel lub użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wniesienia tzw. renty planistycznej. Gmina określa ją w planie miejscowym w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna nie może wynosić więcej niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 upzp).

Społeczne konsekwencje wywłaszczeń wynikających z realizacji celów publicznych

Wywłaszczenia gruntów pod realizację celów publicznych same w sobie mogą wywołać szereg negatywnych konsekwencji społecznych. Należy pamiętać, że skutki takie będą także – wcześniej lub później – miały swoje ekonomiczne następstwa. Można wyróżnić następujące aspekty:

• • Wpływ na społeczności lokalne: przesiedlenia (zwłaszcza liczne) mogą prowadzić do zmian demograficznych i społecznych, często na niekorzyść mniej zamożnych grup.
• • Aspekty psychologiczne i kulturowe: wywłaszczenie ma również wymiar psychologiczny i kulturowy. Może powodować stres oraz uczucie straty, nie tylko ze względu na materialną wartość nieruchomości, ale także z powodu utraty dziedzictwa oraz lokalnej tożsamości.
• • Kwestie sprawiedliwości: istotnym aspektem są kwestie równego traktowania. Organy powinny zwrócić szczególną uwagę na to, aby odszkodowania były ustalane w sposób sprawiedliwy i transparentny. Jeżeli tak się nie dzieje, sytuacja może wywołać niepokoje społeczne oraz brak zaufania do organów publicznych.

W przypadku, gdy istnieją podstawy, aby sądzić, że decyzja o odszkodowaniu została wydana z naruszeniem przepisów – na skutek czego strona poniosła stratę – można odwołać się od takiej decyzji. Osoby wywłaszczane powinny jednocześnie zdawać sobie sprawę, że celowość podejmowania działań odwoławczych powinna być poprzedzona wnikliwą analizą.

Warto w takim przypadku sięgnąć po pomoc kancelarii prawnej doświadczonej w dochodzeniu roszczeń związanych z wywłaszczeniami. Porada prawna przyda się także w sytuacji zagrożenia naliczeniem opłaty adiacenckiej lub w razie dochodzenia roszczeń z tytułu tzw. szkody planistycznej.

Wpływ realizacji celów publicznych na wartość nieruchomości – podsumowanie

Realizacja celów publicznych, choć niezbędna dla postępu i rozwoju społeczno-gospodarczego, niesie ze sobą złożone konsekwencje ekonomiczne, przekładając się na wartość nieruchomości. Z jednej strony, inwestycje w infrastrukturę mogą podnieść wartość działek poprzez poprawę dostępności i atrakcyjności danej lokalizacji.

Z drugiej jednak strony, proces wywłaszczania i niepewność związana z planowanymi inwestycjami często prowadzą do długotrwałego spadku wartości nieruchomości oraz niekorzystnych zmian społecznych. Wywłaszczenia zwykle wpływają negatywnie na lokalne społeczności, ich dziedzictwo kulturowe, a nawet obywatelskie poczucie sprawiedliwości.

Podsumowując, realizacja celów publicznych jest procesem dwuwymiarowym, wymagającym zrównoważenia postępu infrastrukturalnego z ochroną praw właścicieli nieruchomości i społeczności lokalnych. Właściwe zarządzanie postępowaniami, słuszne odszkodowania oraz przemyślana polityka planowania przestrzennego są kluczowe do osiągnięcia zrównoważonego rozwoju.

Źródła:

• Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami