Jakie odszkodowanie przysługuje właścicielom gruntów w pobliżu linii energetycznych

Rozbudowa infrastruktury energetycznej przynosi wyzwania dla właścicieli gruntów znajdujących się zarówno na miejscu, jak i w pobliżu planowanej inwestycji. Ustanowienie służebności przesyłu, wyznaczenie pasów ochronnych oraz wprowadzenie ograniczeń w planach miejscowych – to działania, które wpływają na wartość mienia i możliwości wykorzystania nieruchomości. Jakie roszczenia przysługują w związku z budową linii energetycznych?

Słupy energetyczne a możliwości wykorzystania gruntów

Dynamiczny rozwój energetyki wiąże się z inwestycjami w sieci przesyłowe. Projekty energetyczne realizowane są na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), odpowiednich zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub – w przypadku przedsięwzięć o szczególnej wadze – na mocy Ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (dalej: specustawa przesyłowa).

Negatywny wpływ linii energetycznych na sąsiednie nieruchomości wynika z wielu aspektów. Niektóre z nich są trudne do jednoznacznej oceny, należą do nich zwłaszcza:

• • oddziaływanie na estetykę okolicy,
•  
  • lęk o bezpieczeństwo w sytuacji np. zerwania drutów przez wichurę,
•  
  • obawa w związku z promieniowaniem elektromagnetycznym (w sytuacji, gdy spełnia ono normy),
•  
  • hałas elektromagnetyczny,
•  
  • zakłócenia w funkcjonowaniu urządzeń elektrycznych.

Mierzalnym wpływem są natomiast wszelkie fizyczne szkody związane z posadowieniem słupów, przygotowaniem terenu pod budowę (np. wycinka drzew), a także ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości.

Należy mieć świadomość, że posadowienie linii energetycznych wiąże się z ustanowieniem specjalnych stref. Co do zasady, wyszczególnia się (pkt 2. w: Zasady wyznaczania pasów służebności dla linii energetycznych, dr inż. Jan Strzałka):

• • pas zajętości linii: zwany też szerokością linii elektroenergetycznej napowietrznej lub kablowej, oznacza się go jako poziomą odległość rzutów pionowych skrajnych przewodów roboczych/fazowych linii napowietrznej lub poziomą odległość rzutów pionowych skrajnych kabli ułożonych w ziemi. Szerokość tego pasa zależy od wielu czynników, w tym w szczególności od napięcia znamionowego linii, liczby torów linii, układu przewodów na słupie i rodzaju przewodów (gołe lub izolowane) – może mieć np. od 14 mm (dla linii niskiego napięcia z przewodami izolowanymi typu AsXSn) do nawet 17,7 m (dla 2-torowych linii wysokiego napięcia 110kV).
•  
  • pas służebności/pas służebny: oznacza powierzchnię wzdłuż linii „konieczną dla właściwego korzystania z urządzeń”. Pas ten nazywany jest też przez właścicieli sieci pasem eksploatacyjnym lub technicznym/technologicznym. Szerokość tego pasa powinna być przyjęta w taki sposób, aby zapewnić prawidłowy, nieskrępowany dostęp dla wykonywania czynności eksploatacyjnych, tj. oględzin, przeglądów, niezbędnych napraw, przeglądów i konserwacji oraz do usuwania awarii. Szerokość tego pasa nie wynika wprost z obowiązujących przepisów prawnych lub norm, a przedsiębiorstwa energetyczne oraz biegli sądowi kierują się często podczas jego wyznaczania odrębnymi standardami.
•  
  • pas ochronny: jest to pas o szerokości większej niż pas zajętości, a więc o szerokości przekraczającej szerokość linii napowietrznej. Pojęcie to uwzględnia potrzebę zachowania bezpiecznych odstępów izolacyjnych będących pod napięciem przewodów fazowych linii od innych obiektów (np. budynków, rurociągów, dróg kołowych i kolejowych) oraz w przypadku wyższych napięć konieczność zapewnienia ograniczenia pola elektromagnetycznego do poziomu dopuszczalnego. Pas ochronny linii określa szerokość pasa wzdłuż linii, w którym istnieją istotne ograniczenia dla jego wykorzystania, odnoszące się na przykład do lokalizowania obiektów budowlanych w sąsiedztwie linii. Szerokość pasa ochronnego jest ustalana indywidualnie dla danej linii przy uwzględnieniu wymagań podanych w normach oraz danych konstrukcyjnych linii. Często pas służebności i pas ochronny traktowane są jako pojęcia tożsame – nie wyznacza się ich odrębnie.

Z reguły najmniejszą uciążliwość stanowią dla właścicieli gruntów linie niskiego napięcia (zwłaszcza podziemne). W przypadku linii wysokiego i tzw. najwyższego napięcia utrudnienia potrafią być natomiast znaczne, ponieważ konstrukcje zajmują duży obszar. Dla przykładu, zgodnie z informacjami Polskich Sieci Elektroenergetycznych, oznaczona w specustawie energetycznej jako strategiczna, inwestycja polegająca na wybudowaniu linii elektroenergetycznej 400 kV na trasie Gdańsk Błonia-Olsztyn Mątki ma mieć długość ok. 140 km, przechodząc przez teren 15 gmin w dwóch województwach: pomorskim i warmińsko-mazurskim.

Wysokość słupów będzie sięgać od 45 do 90 m (pojedyncze tzw. słupy specjalne mogą być wyższe), a szerokość tzw. pasa technologicznego (pas służebności i pas ochronny się nakładają) zgodnie z projektem ma wynosić ok. 70 m. Jak informuje przedsiębiorstwo elektroenergetyczne, w pasie tym wzbronione będzie stawianie budynków mieszkalnych oraz sadzenie drzew o docelowej wysokości powyżej 4 metrów. Dozwolono natomiast na działalność rolną, w tym na wypas zwierząt hodowlanych. Poza granicą pasa ma nie być ograniczeń w wykorzystaniu nieruchomości, a ich przeznaczenie – np. budowlane czy inwestycyjne – nie ulegnie zmianie.

Czym jest służebność przesyłu?

Za grunty zajęte pod sieci energetyczne należy się ich właścicielom wynagrodzenie lub odszkodowanie. Wynika to z ustanowienia tzw. służebności przesyłu, która jest formą ograniczonego prawa rzeczowego. Umożliwia ona operatorowi sieci energetycznej korzystanie z nieruchomości w celu budowy, eksploatacji, konserwacji i rozbudowy infrastruktury energetycznej (por. art. 305(1) Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

W zależności od sytuacji, kompensata może zostać ustalona polubownie przez właściciela gruntów i przedsiębiorcę w formie wynagrodzenia (jeśli zawrą umowę) lub ustalona przez organ administracyjny na podstawie operatu szacunkowego, tj. wyceny dokonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (art. 7 ugn).

Niedogodności mogą dotknąć także właścicieli działek znajdujących się poza pasem służebności – jeżeli zostanie wyznaczony dodatkowo większy pas ochronny. W przypadku, gdy obejmuje on w dużym stopniu nieruchomości inne niż rolne, np. przeznaczone pierwotnie pod zabudowę, to ich wartość bardzo spadnie. Czy w takiej sytuacji właścicielom gruntów będzie przysługiwać jakieś roszczenie?

Odszkodowania w związku z budową linii energetycznych na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych linii, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 124 ust. 1 ugn).

Jak już wspomniano, za ustanowienie służebności przysługuje odszkodowanie. Roszczenia można dochodzić także wtedy, gdy na skutek przeprowadzenia inwestycji powstały na nieruchomości szkody, a przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty (art. 124 ust. 4 ugn).

Wówczas odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (art. 128 ust. 8 ugn). Ustalenie odszkodowania opiera się na wycenie rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza w tym celu operat szacunkowy (art. 7 ugn).

Dodatkowo, zgodnie z ustawą, jeżeli założenie lub przeprowadzenie sieci energetycznej uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, mogą oni żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości (art. 124 ust. 5 ugn).

W związku z powyższym, trudno jest jednoznacznie określić, w jakim zakresie właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości dotkniętych realizacją inwestycji w sieci przesyłowe będą mogli liczyć na kompensatę za szkody. Wiele zależy od wartości początkowej danej działki i rozmiaru ograniczeń, a każda sytuacja będzie rozpatrywana indywidualnie. Jeżeli np. przedsięwzięcie, za sprawą ustanowienia pasa ochronnego, zupełnie uniemożliwiło inwestycję na danej działce budowlanej, szkoda wydaje się uzasadniać jej wykup.

Natomiast, gdy obszar ograniczonego użytkowania zajął jedynie fragment działki, umożliwiając jednocześnie wybudowanie domu na pozostałej części, odszkodowanie może zostać wypłacone w symbolicznej kwocie. Organy i sądy stoją zazwyczaj na stanowisku, że nie zawsze zmniejszenie wartości nieruchomości należy odnosić do całej powierzchni działki.

W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 16 marca 2023 r. sygn. akt. II SA/Lu 782/22, sąd orzekł wprost, że przeciwnie, co do zasady, należy przyjąć regułę odwrotną i zmniejszenie wartości nieruchomości odnosić wyłącznie do tej części powierzchni nieruchomości, co do której ograniczono sposób korzystania.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że w przypadku działek, które realnie straciły na wartości, ale z przyczyn niezwiązanych bezpośrednio z pracami budowlanymi lub ustanowieniem pasów ochronnych – czyli np. na skutek pogorszenia walorów krajobrazowych lub z obaw związanych z polem elektromagnetycznym – dochodzenie roszczeń nie będzie przysługiwało.

Odszkodowania w związku z budową linii energetycznych na podstawie MPZP

Może się zdarzyć, że realizacja projektu energetycznego przeprowadzana jest na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy mówią jasno, że w przypadku, gdy na skutek ustanowienia nowego MPZP lub zmiany w istniejącym planie dojdzie do sytuacji, w której dotychczasowe wykorzystanie nieruchomości lub jej części staje się niemożliwe lub zostaje znacznie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo wystąpić o odszkodowanie. Właściciele i użytkownicy wieczyści mogą w takich sytuacjach skierować roszczenie do odpowiedniej gminy lub do zarządcy terenu zamkniętego, jeżeli to właśnie ich decyzje wpłynęły na zmianę planu.

Dostępne są następujące formy kompensaty: odszkodowanie za rzeczywistą szkodę, wykup nieruchomości lub jej części, a także zaoferowanie nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 1-2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w terminie 5 lat i wcześniej nie skorzystał z powyższych praw, to może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp).

Odszkodowanie, podobnie jak w przypadku innych roszczeń dotyczących nieruchomości, ustalane jest przez organ na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wycenia on wpływ szkody wynikającej z uchwalonego MPZP na wartość mienia.

Trzeba przy tym pamiętać, że nie w każdym przypadku osoby poszkodowane będą mogły dochodzić ww. roszczeń. Przepisów nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca niekorzystny skutek, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika m.in. z decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego wydanych przez organy inne niż organy gminy, a także z zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie (art. 36 ust. 1a upzp).

Odszkodowania w związku z budową linii energetycznej na podstawie specustawy przesyłowej

Jak wspomniano na wstępie, szczególnie istotne z punktu widzenia kraju inwestycje energetyczne realizowane są na podstawie specustawy przesyłowej. Umożliwia ona wywłaszczenia gruntów, ale również uprawnia do wyznaczania obszarów ograniczonego korzystania z nieruchomości – np. przywołanego „pasa technologicznego” linii elektromagnetycznej Gdańsk Błonia-Olsztyn Mątki.

Wojewoda, na wniosek inwestora, ustanawia wówczas (art. 22 ust. 2 specustawy przesyłowej):

• • zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,
•  
  • nakaz uzgadniania z inwestorem lokalizacji obiektów budowlanych,
•  
  • zakaz wykonywania nasadzeń lub utrzymania drzew, krzewów lub innej roślinności przekraczających określoną wysokość.

W przypadku powstania ww. szkód na nieruchomości, zastosowanie mają zapisy regulujące kwestię odszkodowań zawarte w art. 124 ust. 4-7 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 22 ust. 3 ugn).

Zatem każda sytuacja rozpatrywana będzie indywidualnie, a wysokość odszkodowania zostanie ustalona w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, który określi wpływ ustanowionego ograniczenia na wartość majątku.

Podobnie jak w przypadku Ustawy o gospodarce nieruchomościami roszczenia nie będą przysługiwały w stosunku do działek znajdujących się w pobliżu, ale niedotkniętych bezpośrednio skutkami realizacji inwestycji, czyli np. szkodami budowlanymi, wycinką drzew, objęciem obszarem ograniczonego użytkowania.

Jakie możliwości odszkodowawcze ma właściciel nieruchomości w pobliżu linii energetycznych? – podsumowanie

Rozwój infrastruktury energetycznej, choć jest kluczowy dla zapewnienia stabilnego dostępu do energii, może nieść ze sobą istotne konsekwencje dla właścicieli gruntów znajdujących się w pobliżu linii. Ustanowienie służebności przesyłu, pasów ochronnych, czy też wprowadzenie ograniczeń w planie miejscowym, powinno nieść ze sobą konieczność uwzględnienia interesów właścicieli gruntów.

Odszkodowania stanowią istotny mechanizm kompensaty za ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości lub jej części oraz za ewentualne szkody wynikające z realizacji projektów energetycznych. Są one zatem kluczowym elementem zapewnienia sprawiedliwego traktowania osób dotkniętych przez te inwestycje oraz utrzymania równowagi pomiędzy rozwojem infrastruktury a ochroną własności prywatnej.

Właściciele gruntów powinni być świadomi swoich praw i możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy ich nieruchomości na skutek realizacji projektów energetycznych zostaną objęte ograniczeniami. W razie wątpliwości, warto zasięgnąć porady doświadczonego eksperta, który wyjaśni ustawowe zawiłości i doradzi co do możliwości podjęcia dalszych kroków.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 16 marca 2023 r. sygn. akt. II SA/Lu 782/22
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 16 marca 2023 r. sygn. akt. II SA/Lu 782/22