Jak nie stracić na wywłaszczeniu nieruchomości

autor: Paweł Goryl

publikacja: 19 grudnia, 2023

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 15 lutego, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Wywłaszczenie może być niezwykle trudnym doświadczeniem, ale odpowiednie przygotowanie i wiedza prawna mogą pomóc w zminimalizowaniu strat. W dzisiejszym artykule udzielamy wskazówek, jak chronić się przed negatywnymi skutkami wywłaszczenia.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

    Do wywłaszczenia dochodzi, gdy państwo lub jednostka samorządu terytorialnego potrzebuje gruntów na realizację inwestycji celu publicznego (drogę, szkołę, lotnisko itp.). Odpowiedni organ wydaje wówczas decyzję lokalizacyjną, na mocy której osoby pozbawiane są prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

    Polskie przepisy nie przewidują możliwości wywłaszczenia bez przyznania odszkodowania, które zgodnie z zapisem art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. powinno być słuszne.

    Czy istnieje możliwość odwołania się od decyzji lokalizacyjnej i uniknięcie wywłaszczenia? W teorii tak, natomiast w praktyce takie sytuacje prawie się nie zdarzają. Inwestycje celu publicznego są zwykle przygotowywane przez wiele lat. Realizacja tego typu przedsięwzięć wymaga uzyskania wielu uzgodnień i opinii, co minimalizuje ryzyko naruszenia przepisów mogących skutkować uchyleniem decyzji.

    Trudno uchronić się przed wywłaszczeniem, natomiast zawsze należy dążyć do tego, aby okazało się ono jak najmniej dotkliwe pod kątem finansowym.

    Wycena nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

    Osoby wywłaszczane powinny mieć świadomość, że w ich przypadku najistotniejszą kwestią jest prawidłowa i rzetelna wycena nieruchomości. Niestety, nierzadko zdarza się, że oszacowujący mienie rzeczoznawcy majątkowi popełniają błędy skutkujące określeniem zaniżonej wartości.

    Dlatego warto zadbać o swoje interesy jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu – zdobywając wiedzę na temat metodologii wyceny, realnej wartości swojego mienia oraz procedur rządzących postępowaniami wywłaszczeniowymi. Nie zawsze jest to łatwe, więc warto w takiej sytuacji skorzystać z usług doświadczonej kancelarii prawnej, która specjalizuje się w dochodzeniu roszczeń związanych z wywłaszczeniami.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Na co zwrócić uwagę, będąc na etapie wyceny mienia? Przede wszystkim należy wiedzieć, że rzeczoznawcy majątkowi mają obowiązek dokonania oględzin nieruchomości. Odstąpić mogą od tego wyłącznie w uzasadnionych przypadkach (§ 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, dalej: rozporządzenie). Niedokonanie oględzin może mieć istotny wpływ na wycenę (zafałszować ją), dlatego nie powinno się ich utrudniać rzeczoznawcy.

    Dokładne oględziny są kluczowe zwłaszcza wówczas, gdy szacowanie wartości mienia odbywa się z zastosowaniem tzw. podejścia kosztowego. Specjalista określa wówczas wartość odtworzeniową nieruchomości na podstawie założenia, że jej wartość równa się wydatkom potrzebnym na jej odtworzenie z uwzględnieniem pomniejszenia o stopień zużycia tej nieruchomości.

    W tej metodzie rozróżnia się osobno koszt zakupu samej działki i koszt rekonstrukcji jej części składowych (art. 153 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Istotne jest wówczas uwzględnienie elementów trwale związanych z nieruchomością, np. mebli w zabudowie, a także rosnących w gruncie roślin. Pominięcie niektórych części składowych będzie zatem niekorzystne, przekładając się na otrzymanie odszkodowania niższego niż należne.

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    W Raporcie Najwyższej Izby Kontroli Nabywanie przez Skarb Państwa nieruchomości pod drogi krajowe objęte Programem Budowy Dróg Krajowych w latach 2008-2013 ujawniono, że do najczęstszych nieprawidłowości w operatach szacunkowych, skutkujących uchyleniem decyzji o odszkodowaniu, należą:

      • błędy rachunkowe,
    •  
      • niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych,
    •  
      • oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości niepodobnych,
    •  
      • niewłaściwe określenie przeznaczenia nieruchomości,
    •  
      • niezachowanie zasady podobnych warunków zawarcia transakcji,
    •  
      • brak uwzględnienia niektórych składników majątkowych występujących na nieruchomości.

    Strona, analizując operat szacunkowy, powinna zatem zwrócić baczną uwagę na powyższe elementy.

    Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu

    W sytuacji, kiedy decyzja ustalająca wysokość odszkodowania została wydana z naruszeniem przepisów, strona ma prawo wnieść odwołanie. Zgodnie z polskim prawem administracyjnym, odwołanie od decyzji musi zostać złożone w terminie 14 dni od dnia jej skutecznego doręczenia.

    Skuteczne doręczenie, według treści art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: kpa), oznacza fizyczne dostarczenie zawiadomienia na adres z katastru nieruchomości. Jeśli fizyczne doręczenie nie jest możliwe, alternatywną metodą jest wywieszenie obwieszczenia, co organ powinien zrobić w ciągu 14 dni od dnia wydania decyzji (art. 49 § 1-2 kpa).

    Trzeba przy tym mieć na uwadze, że w przypadku odwoływania się od decyzji o odszkodowaniu, przysługujące pieniądze nie zostaną wypłacone przed zakończeniem postępowania i uostatecznieniem się decyzji ustalającej wysokość należności. W takiej sytuacji strona może przez długie miesiące, a nawet lata – pomimo utraty mienia – pozostawać bez środków kompensujących stratę.

    Wyjściem jest wnioskowanie o zaliczkę na poczet odszkodowania, co umożliwia większość specustaw. Wysokość kwoty waha się w zależności od celu publicznego od 70 do 100% odszkodowania.

    Czy można powiększyć przyznaną kwotę odszkodowania?

    W przypadku, kiedy wysokość odszkodowania została ustalona prawidłowo i nie ma podstaw, aby odwoływać się od decyzji, strona może powiększyć należną kwotę o 5%. Warunkiem jest wydanie i opróżnienie nieruchomości w ustawowo określonym terminie.

    Taką możliwość przewidziano m.in. podczas postępowań prowadzonych na podstawie specustawy drogowej (art. 18 ust. 1e Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych), specustawy przeciwpowodziowej (art. 21 ust. 7 Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych), specustawy kolejowej (art. 9y ust. 3e Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym), specustawy o CPK (art. 65 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym).

    Czy wiesz, że…?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Na mocy powyższych specustaw, właściciel nieruchomości faktycznie zamieszkujący wywłaszczany dom lub lokal mieszkalny ma także prawo do otrzymania ekwiwalentu kosztów przeprowadzki w wysokości 10 tysięcy złotych.

    Żądanie wykupu resztówki

    Czasami po wywłaszczeniu strona pozostaje z częścią nieruchomości, która staje się dla niej bezużyteczna, czyli z tzw. resztówką. Zgodnie z art. 113 ust. 3 ugn, w sytuacji, gdy nieruchomości została wywłaszczona, a pozostała część tej nieruchomości nie nadaje się do dalszego wykorzystywania zgodnie z dotychczasowymi celami, to właściciel lub użytkownik wieczysty może zażądać nabycia resztówki w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

    Trzeba przy tym pamiętać, że utrata dotychczasowej funkcji musi być efektem wywłaszczenia, a nie wynikać z innych uwarunkowań.

    Jak nie stracić na wywłaszczeniu – podsumowanie

    Wywłaszczenie jest doświadczeniem, które może być źródłem stresu i strat finansowych, jednak odpowiednie przygotowanie i wiedza mogą pomóc w zminimalizowaniu jego negatywnych skutków.

    Polskie prawo gwarantuje właścicielom utraconych nieruchomości odszkodowanie, które powinno być słuszne. Kluczowa w takiej sytuacji jest rzetelna wycena nieruchomości, przy czym warto zwrócić uwagę na potencjalne błędy rzeczoznawców majątkowych.

    W przypadku wątpliwości co do wysokości przyznanego odszkodowania, strona ma prawo do odwołania się od decyzji w terminie 14 dni od jej doręczenia. Dodatkowo, w większości sytuacji, istnieje możliwość uzyskania dodatkowego bonusu w wysokości 5% kwoty odszkodowania, jeśli nieruchomość zostanie opróżniona w ustalonym terminie. Właściciele, którzy zamieszkiwali wywłaszczaną nieruchomość, mogą również ubiegać się o ekwiwalent kosztów przeprowadzki w wysokości 10 tysięcy złotych.

    Podsumowując, w obliczu wywłaszczenia niezwykle istotna jest aktywna postawa właścicieli nieruchomości. Warto przy tym skorzystać z usług doświadczonego prawnika, aby upewnić się, że postepowanie wywłaszczeniowe przebiega zgodnie z prawem, a otrzymane odszkodowanie jest adekwatne do wartości utraconego mienia.

    Źródła:

    • Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
    • Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
    • Nabywanie przez Skarb Państwa nieruchomości pod drogi krajowe objęte Programem Budowy Dróg Krajowych w latach 2008-2013 (raport NIK)
    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    • Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
    • Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
    • Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
    • Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
    Wywłaszczenie i technologia: jak rozwiązania cyfrowe mogą poprawić sytuację osób przymusowo tracących nieruchomości?
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenie i technologia: jak rozwiązania cyfrowe mogą poprawić sytuację osób przymusowo tracących nieruchomości

    Rozwój gospodarczy idzie w parze z realizacją tzw. inwestycji celu publicznego. Państwo i samorządy pozyskują grunty pod te przedsięwzięcia najczęściej w drodze przymusowego odbierania praw …

    Czytaj →
    Wpływ lokalizacji na wysokość odszkodowania za wywłaszczenie
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wpływ lokalizacji na wysokość odszkodowania za wywłaszczenie

    Dlaczego nie ma jednolitych stawek za grunty wywłaszczane pod inwestycje celu publicznego? Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jaki wpływ na wysokość odszkodowania ma miejsce …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)