Co zrobić jeżeli inwestor odmawia wykupu resztówki?

Na skutek wywłaszczeń, często pozostają nieprzydatne dla właścicieli fragmenty działek. Jeżeli została utracona ich dotychczasowa funkcja, to nieruchomości takie powinny zostać nabyte przez inwestora.

Zapoznaj się z naszym artykułem i dowiedz się, czym są resztówki, jak poprawnie złożyć wniosek o ich wykupienie oraz skutecznie dochodzić praw w razie jego odmowy.

Czym jest resztówka?

W przypadku wywłaszczeń, najczęściej zajmowany jest jedynie fragment działki, odpowiadający potrzebom danej inwestycji. W efekcie, zdarza się, że pozostała część nieruchomości staje się dla właściciela bezużyteczna.

Zgodnie z art. 113 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn): jeśli pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Analogiczny przepis zawarto w art. 13 ust. 3 Ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która reguluje najpowszechniejsze obecnie wywłaszczenia na cele drogowe.

Czym jest resztówka w przypadku CPK?

Odpowiadając na powyższe pytanie należy wyjść od wyjaśnienia definicji resztówki. Zgodnie z art. 48 ust. 3 i 4 ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym z dnia 10 maja 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1089), dalej jako: „ustawa o CPK”, wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część.

Jeżeli wywłaszczeniem pod drogę objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nieruchomości (tzw. resztówka) nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego Inwestor nabywa pozostałą część, w drodze umowy, na rzecz Skarbu Państwa.

Przez wykorzystanie w dotychczasowy sposób należy z kolei rozumieć wykorzystanie nieruchomości w jej faktycznym stanie zagospodarowania lub dokonanie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości zgodnej z ostatecznym pozwoleniem na budowę.

Wskazać należy, że powyższa definicja różni się nieco od tej przedstawionej w tzw. Specustawie Drogowej i wskazuje na dwie przesłanki, które warunkują możliwość ubiegania się o wykup nieruchomości resztującej. Jest to brak możliwości wykorzystania nieruchomości w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

W ustawie o CPK zdefiniowano jedynie co należy rozumieć przez brak możliwości wykorzystania nieruchomości w dotychczasowy sposób. Brak natomiast definicji „możliwości wykorzystania nieruchomości resztującej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem”.

Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu należałoby jednak przyjąć, że chodzi tutaj o brak możliwości dalszego użytkowania nieruchomości w taki sposób, w jaki była wykorzystywana bezpośrednio przed momentem wywłaszczenia.

Jakie jest pojęcie nieruchomości

Idąc dalej, wskazać należy, że ustawa o CPK nie definiuje również pojęcia nieruchomości. W takim przypadku należałoby posiłkować się tutaj definicją z art. 46 § 1 KC, zgodnie z którym:

“Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Wykup resztówki dla nieruchomości w różnych lokalizacjach

Mając na względzie powyższe należałoby przyjąć, że nie jest możliwe wnioskowanie o wykup resztówki w sytuacji, gdy właściciel posiada kilka odrębnych nieruchomości, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, tak jak zostało to opisane akapicie pierwszym. Wówczas bowiem, skoro mamy do czynienia z różnymi nieruchomościami, to nie może być mowy o wywłaszczeniu jedynie jakiejś części.

Niemniej jednak w sytuacji gdy właściciel posiada kilka nieruchomości w różnych lokalizacjach, jednak nieruchomości te stanowią jedno gospodarstwo rolne, możliwym jest wówczas złożenie wniosku o połączenie takich nieruchomości w jednej księdze wieczystej.

Uprawnienie takie wynika z art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) zgodnie z którym: „Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.”

Gospodarstwo rolne jako całość gospodarcza

Co istotne, w doktrynie prawniczej podkreśla się, że kryterium całości gospodarczej jest pojęciem ekonomicznym, oznaczającym zachodzące między nieruchomościami zależności gospodarcze, które są na tyle silne, że traktowanie ich jak kilku różnych przedmiotów prawa stanowiłoby zaprzeczenie jedności gospodarczej.

Z kolei o wykorzystaniu kilku nieruchomości jako całości gospodarczej rozstrzyga ich właściciel w toku prowadzonej działalności gospodarczej, a dotyczy to zwłaszcza zorganizowanego przedsiębiorstwa, w tym również gospodarstwa rolnego.

Jak złożyć wniosek o wykup resztówki?

Osoba zainteresowana wykupem powinna skierować do odpowiedniego podmiotu, np. zarządcy drogi, wniosek o zawarcie umowy wykupu resztówki. Należy w nim umieścić informacje umożliwiające zidentyfikowanie nieruchomości (nr działki, gmina, powiat), dane osobowe właściciela (imię i nazwisko), potwierdzenie tytułu prawnego do nieruchomości (np. umowę nabycia, nr księgi wieczystej), a także wpisać aktualną datę.

Kluczowe będzie również dołączenie do wniosku szczegółowego opisu, w jaki sposób nieruchomość była wcześniej użytkowana oraz dlaczego utracono możliwość dalszego wykorzystywania na ten cel.

Ważne przy tym jest skierowanie wniosku w odpowiednim momencie. Wykup resztówki może zostać zrealizowany jedynie po zakończeniu procesu wywłaszczenia (decyzja musi być ostateczna). Powstała szkoda powinna być bowiem spowodowana bezpośrednio wywłaszczeniem fragmentu działki. Jeżeli więc procedura wciąż trwa (np. zostało tylko wydane zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, tzw. decyzja ZRID), wniosek nie zostanie uwzględniony z przyczyn formalnych.

W przypadku pozytywnego rozpatrzenia pisma, inwestor zamawia wycenę u uprawnionego rzeczoznawcy, który sporządza operat szacunkowy. Obliczona wartość nieruchomości stanowi podstawę do ustalenia kwoty, za jaką może zostać wykupiona resztówka.

Trzeba przy tym pamiętać, że wycena będzie odpowiadała rynkowej wartości działki. Zatem, w odniesieniu do tej samej miary powierzchni, może być dużo niższa niż w przypadku fragmentu wycenianego na potrzeby wywłaszczeń. Nieruchomości takie wycenia się obecnie zgodnie z tzw. zasadą korzyści, czyli bierze pod uwagę aktualne i przyszłe wykorzystanie, ustalając wysokość odszkodowania w oparciu o wyższą z kwot (art. 134 ugn).

Wykup resztówki – powództwo cywilne

W wielu sytuacjach inwestor nie będzie podzielał opinii właściciela na temat przydatności pozostałych fragmentów działek. Wniosek zostanie odrzucony lub obliczona kwota będzie dla strony niesatysfakcjonująca.

W takim wypadku pozostaje powództwo cywilne przed sądem powszechnym (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 sierpnia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 477/08).

Trzeba przy tym pamiętać, że to na osobie wywłaszczonej ciąży obowiązek udowodnienia, że działka nie może być użytkowana w ten sam sposób, co dotychczas lub nie można na niej zrealizować zaplanowanego celu (art. 6 Kodeksu cywilnego). Również to powód pokrywa koszty procesowe. Ich zwrotu może jednak domagać się od pozwanego podmiotu po wygraniu postępowania (art. 98. § 1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, dalej: kc).

Sąd następnie bada ustawowe przesłanki wykupu nieruchomości. Może przy tym ustalić, na jakich warunkach dana działka powinna zostać nabyta. Zgodnie z art. 64 kc, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek nabycia resztówki zastępuje oświadczenie woli podmiotu.

Scalenie nieruchomości

Gdyby zatem przed momentem wywłaszczenia właściciel kilku nieruchomości dokonał ich scalenia w jednej księdze wieczystej, powołując się na przesłankę „całości gospodarczej” i wykazując, że nieruchomości te stanowią jedno gospodarstwo rolne, to można by rozważyć złożenie wniosku o wykup resztówki.

Wówczas bowiem, w sytuacji wywłaszczenia niektórych działek ujawnionych w jednej księdze wieczystej, można byłoby wykazywać przesłankę braku możliwości wykorzystywania pozostałej części nieruchomości w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Na marginesie, należałoby również zadać sobie pytanie, czy przez nieruchomość ustawodawca rozumie tutaj wywłaszczenie części danej działki czy też części nieruchomości (która np. skład się z kliku działek).

W mojej ocenie mając na względzie definicję nieruchomości z art. 46 § 1 KC oraz brak odmiennej definicji w ustawie o CPK należałoby przyjąć, że roszczenie o wykup resztówki jest zasadne również w sytuacji, gdy np. wywłaszczono 5 z 6 działek ujawnionych w jednej księdze wieczystej pomimo tego, że żadna z tych działek nie uległa podziałowi.

Jakie są przesłanki wykupu resztówki?

Wielkość pozostałej po wywłaszczeniu działki nie ma znaczenia. Kluczowa jest utrata pierwotnej funkcji na skutek odłączenia fragmentu. W praktyce jednak najczęściej wykup resztówek dotyczy nieruchomości, które z racji małej wielkości lub nietypowego kształtu stały się niemożliwe do wcześniejszego użytku.

Odnosi się to zwłaszcza do okrojonych działek rolnych, gdzie mały areał skutkuje nieopłacalnością dalszej uprawy lub budowlanych, na których nie można już postawić domu. Istotne mogą być przy tym wszelkiego rodzaju służebności (np. droga konieczna), które dodatkowo w połączeniu z wywłaszczeniem fragmentu nieruchomości uniemożliwiają wcześniejsze użytkowanie i/lub przeznaczenie działki.

Resztówkami będą również nieruchomości, które na skutek wywłaszczenia utraciły dostęp do drogi publicznej lub takie, do których dojazd stał się ekstremalnie utrudniony (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie I Wydział Cywilny z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt. I A Ca 805/12).

Istotny przy tym jest faktyczny stan przed wywłaszczeniem (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie I Wydział Cywilny z dnia 18 czerwca 2015 r., sygn. akt. I ACa 1729/14). Jeżeli np. dana działka rolna stała przez długie lata odłogiem i właściciel nie wykazywał jej uprawą zainteresowania, to może być trudno udowodnić utratę funkcji.

Dlatego, w trakcie ewentualnego postępowania, istotne będzie przedstawienie przekonujących argumentów – czyli historii użytkowania oraz przyszłych planów inwestycyjnych (np. projektów, pozwoleń na budowę itp.).

Należy przy tym zaznaczyć, że samo obniżenie komfortu życia (np. sąsiedztwo ruchliwej drogi) nie stanowi podstawy do wykupu resztówki, ponieważ dotychczasowy cel wykorzystywania nie zostaje w ten sposób utracony. Również zniszczenia (np. uszkodzenie domu) wynikłe podczas realizacji inwestycji celu publicznego nie będą taką przesłanką, jeśli można przywrócić dotychczasowe funkcje użytkowe (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 3 lutego 2016 r., sygn. akt. I ACa 795/15).

Za resztówkę nie zostanie uznana działka, której żadna część nie podlegała wywłaszczeniu. Podobnie, jeśli utrata możliwości wykorzystywania na dotychczasowe cele nie wynika bezpośrednio z powodu odłączenia fragmentu nieruchomości, ale z samej realizacji inwestycji, to również nie ma możliwości wykupu takiej działki (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2013 r., sygn. akt III CZP 35/13).

Dotyczy to sytuacji, gdy np. działka uległa skażeniu w następstwie ulokowania na wywłaszczonym fragmencie uciążliwej inwestycji kopalnianej (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie I Wydział Cywilny z dnia 16 marca 2016 r., sygn. akt. I ACa 1732/15).

Pozbawienie walorów użytkowych musi mieć jednocześnie trwały charakter. Tymczasowe utrudnienia, związane np. z pracami budowlanymi w celu realizacji inwestycji, nie będą podstawą do traktowania danej działki jako resztówki.

Jeśli dotkliwe problemy z użytkowaniem działki wynikały z błędów inwestora (np. nie wyznaczył wymaganej drogi zastępczej), to można jedynie dochodzić roszczeń odszkodowawczych (Wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy z dnia 29 września 2017 r., sygn. akt. VI GC 308/15).

Wykup resztówki – podsumowanie

Jeżeli na skutek wywłaszczenia fragmentu działki pozostałej części nie można wykorzystywać na dotychczasowe cele, to można wnioskować o jej wykup. Niestety zdarza się, że podmiot realizujący inwestycję celu publicznego nie chce zawrzeć umowy nabycia resztówki.

Zwłaszcza, gdy dotyczy to działek o dużej wartości. Dzieje się tak np. z powodu braku pieniędzy w budżecie lub obawy o naruszenie dyscypliny finansów publicznych. W takim wypadku pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze cywilnej.

Zarówno we wniosku do inwestora, jak i podczas ewentualnego sądowego przedstawiania dowodów, należy sprawę dobrze uargumentować. Okazuje się bowiem, że utrata dotychczasowych funkcji, ale niewynikająca bezpośrednio z odłączenia części działki, nie stanowi podstawy do wykupu resztówki.

Istotne są również kwestie formalne, ponieważ nabycie działki nie będzie możliwe, dopóki decyzja o wywłaszczeniu nie stanie się ostateczna.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 sierpnia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 477/08
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie I Wydział Cywilny z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt. I A Ca 805/12
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie I Wydział Cywilny z dnia 18 czerwca 2015 r., sygn. akt. I ACa 1729/14
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 3 lutego 2016 r., sygn. akt. I ACa 795/15
• Wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy z dnia 29 września 2017 r., sygn. akt. VI GC 308/15