Opłata roczna za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, które regulują przepisy kodeksu cywilnego. Treść tego prawa sprowadza się do możliwości korzystania przez osoby fizyczne lub osoby prawne z gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste i jej aktualizacja

Artykuł 238 kodeksu cywilnego nakłada na użytkownika wieczystego obowiązek uiszczania opłaty rocznej przez czas trwania swego prawa – w terminie do 31 marca każdego roku. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste podlega aktualizacji, której celem jest dostosowanie wysokości opłaty do aktualnej wartości nieruchomości. Aktualizacja może być dokonywana nie częściej niż raz na 3 lata, jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie – wzrośnie lub zmaleje.

Ustawa przewiduje ściśle określoną procedurę aktualizacyjną, która może nastąpić z urzędu (co oznacza, że może zostać wszczęta przez właściwy organ reprezentujący właściciela gruntu objętego użytkowaniem wieczystym) albo na wniosek użytkownika wieczystego.

W praktyce procedura aktualizacyjna wszczynana jest z urzędu jedynie w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast, jeżeli wartość nieruchomości maleje, wówczas to użytkownik wieczysty składa wniosek o aktualizację.

W dalszej części artykułu omówiona zostanie niekorzystna dla użytkownika wieczystego procedura aktualizacyjna zmierzająca do zwiększenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

W przypadku aktualizacji z urzędu, właściwy organ (reprezentujący właściciela nieruchomości gruntowej), zmierzając do podwyższenia opłaty za użytkowanie wieczyste, wypowiada dotychczasową jej wysokość w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego.

Aktualizacja opłaty rocznej dokonywana jest na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym. W samym wypowiedzeniu organ ma obowiązek wskazać sposób w jaki nowa wysokość opłaty została obliczona.

Ponadto do wypowiedzenia organ dołącza informację o wartości nieruchomości, a także o miejscu, w którym użytkownik wieczysty może zapoznać się z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę.

Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, w zależności od przeznaczenia gruntu, waha się od 0,3% do 3% jej ceny. W związku z obowiązującymi na rynku nieruchomości wysokimi cenami, bardzo często nawet nieznaczna zmiana wartości nieruchomości powoduje ustalenie przez organ o wiele wyższej wysokości opłaty rocznej, co jednocześnie powoduje drastyczny wzrost kosztów ponoszonych przez użytkownika wieczystego.

Zaktualizowana opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik otrzymał wypowiedzenie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje jednak możliwość sprzeciwienia się zaproponowanej przez organ nowej wysokości opłaty.

Sprzeciw od wysokości nowej opłaty

Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z aktualizacją, ma prawo, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Obowiązek wykazania przesłanek, które uzasadniają aktualizację, spoczywa na organie.

Jeśli orzeczenie wydane przez Samorządowe Kolegium odwoławcze okaże się niezadowalające, użytkownik wieczysty ma możliwość, w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia, złożenia sprzeciwu, który jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do właściwego, ze względu na położenie nieruchomości, sądu powszechnego.

Skutecznie wniesiony sprzeciw, oprócz skutku procesowego, przejawiającego się przeniesieniem sprawy do sądu powszechnego, pociąga za sobą również skutek materialnoprawny, polegający na utracie mocy wiążącej orzeczenia SKO.

Wskutek wniesionego sprzeciwu pierwotny wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew, ze wszystkimi tego konsekwencjami proceduralnymi. Oznacza to, że badanie pozwu pod względem wymogów formalnych dotyczy właśnie pierwotnego wniosku, a nie samego sprzeciwu.

Mając na uwadze powyższe niezwykle istotnym jest więc przy składaniu wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości, aby strony postępowania zostały określone poprawnie. W przypadku nieprawidłowego wskazania stron istnieje ryzyko, że ewentualny późniejszy pozew może zostać odrzucony przez sąd z przyczyn formalnych.

Strony postępowania

Stronami postępowania aktualizacyjnego, zarówno przed SKO, jak i przed sądem powszechnym, są użytkownik wieczysty nieruchomości oraz jej właściciel. W imieniu właściciela występuje natomiast właściwy organ.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2007 roku, wydanym w sprawie o sygn. I CSK 30/07 „pojęcie „właściwy organ” użyte w art. 78 ust. 1, 3 i 4, art. 79 ust 2 i 6, art. 80 ust 1. oraz art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oznacza organ osoby prawnej, która jest właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, uprawniony do podejmowania za właściciela czynności w zakresie stosunku użytkowania wieczystego”.

W sytuacji zatem, gdy grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanowić będzie własność Skarbu Państwa, w imieniu właściciela gruntu występować będzie starosta. Natomiast jeśli grunt taki stanowić będzie własność jednostki samorządu terytorialnego, właściciela gruntu reprezentować będzie organ wykonawczy tejże jednostki.

Opłata sądowa

W związku z tym, że pierwotny wniosek użytkownika wieczystego zastępuje pozew, podlega on opłacie sądowej od pozwu. Niezależnie od tego, która strona wniosła sprzeciw – właściwy organ czy użytkownik wieczysty – opłata od pozwu za każdym razem obciąża użytkownika wieczystego.

Oznacza to, ze użytkownik wieczysty ponosi koszty związane z wniesieniem pozwu także wtedy, gdy orzeczenie SKO było dla niego korzystne, a to właściciel gruntu stanowiącego przedmiot użytkowania wieczystego wniósł sprzeciw.

Użytkownik wieczysty składa sprzeciw do SKO, które wydało zaskarżoną decyzję. Kolegium przesyła wówczas akta sprawy wraz z wniesionym sprzeciwem do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sądu Najwyższego „powództwo rozpoznawane przez sąd na podstawie art. 80 Ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a zatem sąd nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale tę stawkę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego” (IV SCK 430/12).