Zmiany w planach ogólnych – styczeń 2026 r.

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Reforma planowania przestrzennego z 24 września 2023 r. okazała się być słabo przygotowana. Problemy z wdrażaniem jej założeń spowodowały, że Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podlegała później licznym zmianom mającym uregulować najbardziej problematyczne kwestie. Skutkuje to chaosem informacyjnym. Nawet ekspertom trudno nadążyć za kolejnymi nowelizacjami. W tym artykule opisujemy główne zmiany przepisów w zakresie planów ogólnych gmin (stan na styczeń 2026 r.), które mogą mieć znaczenie dla mieszkańców i inwestorów.

Czym jest plan ogólny gminy?

Plan ogólny gminy to podstawowy dokument planistyczny sporządzany na poziomie gminy. Jest uchwalany przez radę gminy w formie uchwały będącej aktem prawa miejscowego. Co do zasady obejmuje cały obszar gminy, z włączeniami wskazanymi w ustawie – czyli morskich wód wewnętrznych oraz terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. Plany zastępują dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako podstawowy dokument kształtujący politykę przestrzenną na poziomie gminnym.

W planie ogólnym określa się ustalenia przewidziane w ustawie, w tym przede wszystkim dotyczące stref planistycznych i ich tzw. profili funkcjonalnych. Najważniejsze ustalenia planu są zapisane w załączniku w postaci danych przestrzennych (czyli „na mapie” w formie cyfrowej), natomiast sama uchwała wskazuje m.in. obszar objęty planem, odsyła do załącznika i reguluje kwestie wejścia aktu w życie.

Plan ogólny jest punktem odniesienia dla innych narzędzi planistycznych. Wpływa na sposób prowadzenia polityki planistycznej (w tym na sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego) oraz na praktykę wydawania rozstrzygnięć lokalizacyjnych. 

Do kiedy gminy mają obowiązek uchwalenie planu ogólnego?

Pierwotnie zakładano, że plan ogólny gminy zastąpi studium z końcem 2025 r. To ważne, ponieważ bez planu ogólnego nie można m.in. wydawać nowych decyzji WZ, czyli w postępowaniach wszczętych na podstawie nowych wniosków. W efekcie, żeby uniknąć paraliżu inwestycyjnego, ustalenia planu powinny obowiązywać najpóźniej od 1 stycznia 2026 r. Samo uchwalenie czy nawet ogłoszenie planu w dzienniku urzędowym to przy tym za mało – w praktyce konieczne jest uwzględnienie okresu tzw. vacatio legis potrzebnego na wejście planu w życie.

Termin ten wynikał bezpośrednio z uzgodnień związanych z Krajowym Planem Odbudowy (KPO). Polska ma bowiem uzyskać w jego ramach pieniądze na dofinansowanie reformy planowania przestrzennego – warunkiem było terminowe uchwalenie i ogłoszenie w wojewódzkim dzienniku urzędowym planów w 80% gmin.

Jako że rozporządzenie wykonawcze w sprawie sporządzania planów ogólnych weszło w życie z kilkumiesięcznym opóźnieniem, a gminom za nieuchwalenie planu nie grożą żadne sankcje, dotrzymanie pierwotnego terminu okazało się nierealne. Ustawowy termin na wejście planów w życie został więc przedłużony do 30 czerwca 2026 r.

Co ciekawe – w grudniu 2025 r. Komisja Europejska przyznała, że zmiana terminu niewiele da. Poszła więc na rękę Polsce i wydłużyła termin na ogłoszenie planów do 31 sierpnia 2026 r., zmniejszając przy tym wymagalny odsetek gmin do 50% (wymagane jest jeszcze potwierdzenie tej zmiany przez Radę Unii Europejskiej). Termin ten dotyczy jednak wyłącznie dofinansowania. Aby po 30 czerwca 2026 r. mogły być wydawane nowe decyzje WZ, plany muszą obowiązywać.

Możliwość uchylenia planu ogólnego w części

Skomplikowane wytyczne, brak doświadczenia w sporządzaniu planów ogólnych oraz pośpiech sprawiły, że w większości gmin, którym w 2025 r. udało się uchwalić plany, zostały one uchylone w rozstrzygnięciach nadzorczych wojewodów. To jeszcze bardziej oddalało perspektywę dotrzymania omówionych w sekcji powyżej terminów. 

Trzeba przy tym wyjaśnić, że pierwotne przepisy dotyczące planów nie pozwalały na częściowe uchylanie uchwał. W efekcie nawet drobny błąd – np. brak spójności między obowiązującym na danym terenie planem miejscowym a planem ogólnym – powodował uchylenie całego planu ogólnego. W związku z tym na mocy nowelizacji wprowadzono możliwość uchylania planów ogólnych w części. Oznacza to, że po 30 czerwca 2026 r. dla terenów, które są „w porządku”, będzie można wydawać nowe decyzje WZ, a także uchwalać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. 

Prace nad uchwaleniem planu ogólnego: opiniowanie zamiast uzgodnień

Inną ważną zmianą, która ma ułatwić gminom uchwalenie planów ogólnych jest odchudzenie etapu uzgodnień projektu planu ogólnego – poprzez zastąpienie większości dotychczasowych uzgodnień obowiązkowym opiniowaniem.

W praktyce oznacza to, że projekt planu ogólnego co do zasady nie wymaga już uzgadniania z szerokim katalogiem organów, a ich udział sprowadza się do zajęcia stanowiska w formie opinii. Ustawodawca pozostawił jedynie wąski zakres uzgodnień, obejmujący:

• dyrektora parku narodowego – w zakresie ustaleń mogących wpływać na ochronę przyrody parku (część dotycząca parku i otuliny),
• regionalnego dyrektora ochrony środowiska – w przypadkach dotyczących oddziaływania na wskazane formy ochrony przyrody (w tym Natura 2000),
• dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej PGW Wody Polskie – w zakresie ustaleń dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenów położonych na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Jednocześnie wprowadzono rozwiązania przejściowe porządkujące postępowania wszczęte na gruncie wcześniejszych zasad. Wystąpienia o uzgodnienie skierowane do podmiotów, które po nowelizacji nie są już organami uzgadniającymi, traktuje się jako wystąpienia o opinię, a dokonane uzgodnienia (oraz odmowy uzgodnienia) – odpowiednio jako opinie pozytywne albo negatywne. Co istotne, postępowania prowadzone w związku z odmową uzgodnienia przez takie podmioty mają ulec umorzeniu, co ma ograniczyć ryzyko blokowania procedur wyłącznie na tle formalnym.

Możliwość wydawania decyzji lokalizacyjnych mimo braku planu ogólnego gminy

Kolejnym problemem, z jakim zetknęły się samorządy, było utrzymanie ciągłości realizacji inwestycji celu publicznego w okresie przejściowym, tj. między utratą mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (co ma nastąpić z upływem 30 czerwca 2026 r.) a momentem, w którym w danej gminie zacznie obowiązywać plan ogólny. W praktyce chodzi o to, aby brak planu ogólnego nie blokował wydawania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, niezbędnych m.in. dla przedsięwzięć takich jak budowa dróg, linii tramwajowych, obiektów sportowych czy szpitali. 

Jesienna nowelizacja usunęła ryzyko luki decyzyjnej w tym okresie. Ma to zapewnić gminom jasną podstawę prawną do prowadzenia postępowań lokalizacyjnych, a tym samym ograniczyć prawdopodobieństwo przestoju inwestycyjnego i ustabilizować sytuację podmiotów realizujących lub przygotowujących inwestycje publiczne (w tym wykonawców związanych kontraktami i harmonogramami).

Nowelizacja przepisów dotyczących planów ogólnych gminy – podsumowanie

Reforma planowania przestrzennego weszła w życie 24 września 2023 r. i wprowadziła plan ogólny jako nowy, podstawowy instrument polityki przestrzennej gminy, zastępujący studium. Wdrażanie planów ogólnych wymagało kolejnych korekt: przesunięto terminy (ustawowo do 30 czerwca 2026 r.), a równolegle modyfikowano warunki KPO dotyczące odsetka gmin i terminu przyjęcia planów (50% gmin do 31 sierpnia 2026 r., zamiast 80%). Wprowadzono też rozwiązania mające zmniejszyć ryzyko paraliżu inwestycyjnego, m.in. dopuszczając uchylanie planu ogólnego w części. Jednocześnie odchudzono procedurę – większość uzgodnień zastąpiono opiniowaniem, co ma ograniczyć blokowanie prac wyłącznie na tle formalnym. 

Na koniec ustawodawca zabezpieczył ciągłość inwestycji celu publicznego. Brak planu ogólnego w okresie przejściowym nie będzie paraliżować wydawania decyzji lokalizacyjnych dla takich przedsięwzięć.

NEWSLETTER

„Podstawy prawne”

Regularna dawka istotnych informacji o prawie nieruchomości. Bez spamu i niezrozumiałych terminów.