Decyzja o warunkach zabudowy a dostęp do drogi publicznej

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) to jeden z kluczowych etapów przygotowania inwestycji na obszarze, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jednym z podstawowych warunków, które musi spełniać działka, jest zapewnienie jej dostępu do drogi publicznej. Brak takiego dostępu może całkowicie zablokować możliwość uzyskania WZ, a w konsekwencji – realizację planowanej inwestycji.

Co to znaczy dostęp do drogi publicznej?

Definicja dostępu do drogi publicznej wynika z art. 2 pkt 14 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Może on mieć trzy formy:

• bezpośrednią – gdy działka graniczy z drogą publiczną,
• pośrednią – np. przez drogę wewnętrzną,
• na podstawie służebności – gdy właściciel innej nieruchomości umożliwia przejazd i przechód przez swój grunt.

W praktyce oznacza to, że działka nie musi leżeć bezpośrednio przy drodze publicznej, ale musi istnieć realna – zarówno prawna, jak i faktyczna – możliwość dojazdu do niej. 

Decyzja WZ dla nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej

Jeśli nie ma planu miejscowego, a inwestycja nie należy do tzw. celów publicznych (obowiązują wtedy inne procedury), to decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Organ wydający decyzję WZ każdorazowo weryfikuje, czy działka posiada dostęp do drogi publicznej. Brak takiego dostępu – niezależnie od tego, czy jest to brak prawny, czy faktyczny – powoduje wydanie decyzji odmownej. Co więcej, orzecznictwo sądów administracyjnych konsekwentnie wskazuje, że dostęp musi być realny, a nie tylko teoretyczny.

Przykładowo, jeśli w ewidencji gruntów droga jest oznaczona, ale faktycznie nie istnieje (np. to nieurządzony grunt rolny), nie spełnia to wymogów dostępu faktycznego. W takim przypadku inwestor nie otrzyma ani WZ, ani późniejszego pozwolenia na budowę. Podobnie sytuacja wygląda, jeśli nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale nie ma możliwości wykonania zjazdu np. ze względu na klasę drogi (np. jest to autostrada) lub trudne ukształtowanie terenu.

Szerzej o tego typu sytuacjach, wraz z odwołaniem do orzecznictwa sądowego, można przeczytać w artykule:

• Jak zapewnić dostęp do drogi publicznej?

Decyzja WZ dla nieruchomości na wyspie – czy jej uzyskanie jest możliwe?

Szczególnym przypadkiem są nieruchomości położone na wyspach – otoczone wodą, np. na jeziorze czy rzece. Uzyskanie dla nich decyzji WZ bywa wyjątkowo trudne. Kluczową przeszkodą jest właśnie zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Dostęp taki można zapewnić wyłącznie wtedy, gdy istnieje realna i prawna możliwość dojazdu oraz dojścia. Umożliwiają je np. most, grobla lub stała przeprawa promowa, do której prowadzi droga publiczna. W przypadku wysp nie obowiązują przepisy szczególne – i jak pokazuje praktyka sądowa – sam dostęp prywatną łodzią nie jest uznawany za wystarczający, aby spełnić wymagania ustawowe.

Jeżeli inwestor planuje zabudowę działki na wyspie, konieczne jest wcześniejsze rozwiązanie kwestii komunikacyjnych – np. uzyskanie zgody na budowę mostu lub stałej przeprawy promowej. Jest to bardzo kosztowne i czasochłonne, ponieważ wymaga uzyskania dodatkowych decyzji administracyjnych i wielu uzgodnień (np. związanych z ochroną środowiska).

Dostęp do drogi publicznej – dlaczego audyt nieruchomości jest kluczowy?

Kupując działkę, czy to w celach mieszkaniowych, czy inwestycyjnych, trzeba upewnić się, że ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej. Brak takiego dostępu to nie tylko ryzyko niemożności uzyskania WZ, ale także różne problemy z użytkowaniem nieruchomości na inne cele.

Audyt nieruchomości pozwala ustalić:

• czy dostęp istnieje i ma podstawę prawną,
• czy służebności są prawidłowo ujawnione w księdze wieczystej,
• czy dostęp faktyczny (np. droga wewnętrzna) umożliwia rzeczywisty przejazd,
• czy istnieje możliwość zapewnienia dostępu, jeżeli obecnie nie istnieje.

Należy tu zaznaczyć, że brak dostępu do drogi publicznej nie powinien automatycznie przekreślać transakcji, jeśli dana działka jest z innych powodów atrakcyjna. W bardzo wielu przypadkach, w razie wykrycia nieprawidłowości, możliwe jest zapewnienie dostępu do drogi jeszcze przed zakupem nieruchomości lub rozpoczęciem inwestycji. 

Podsumowując, przed zakupem działki lub złożeniem wniosku o WZ warto potwierdzić zarówno prawny, jak i faktyczny dostęp do drogi publicznej. Pozwoli to uniknąć kosztownych sporów i opóźnień inwestycji.