Wywłaszczenie przedsiębiorstwa

W przypadku przedsiębiorstw, wywłaszczenie nieruchomości bywa bardzo dotkliwe. Utrata mienia często prowadzi do dezorganizacji działalności, a nawet do likwidacji biznesu. Z czym wiąże się wywłaszczenie przedsiębiorstwa oraz na jakie odszkodowanie można liczyć?

Odszkodowanie za wywłaszczenie przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, wywłaszczenie jest możliwe jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Jego kwotę ustala właściwy organ na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Jest to opinia o wartości nieruchomości, która ma zostać lub została wywłaszczona (art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej ugn). 

Wywłaszczyć można każdy rodzaj nieruchomości, z wyłączeniem należących do Skarbu Państwa (art. 113 ust. 1 ugn). Najczęściej, wywłaszczenia dotyczą mienia osób fizycznych i przedsiębiorstw. Według definicji zawartej w art. 55 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej kc): przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono m.in. własność nieruchomości lub ruchomości.

W związku z powyższym, przedsiębiorstwo – jako takie – nie podlega wywłaszczeniu. Podlegać mu może jednak jego istotna część, czyli działka gruntu oraz budynki, w których prowadzona jest działalność. Rodzi to dla przedsiębiorstwa często bardzo poważne skutki, nierzadko prowadzące nawet do jego likwidacji.

Wycena metodą dochodową

W zależności od rodzaju wycenianej nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi mogą posługiwać się odmienną metodologią. Podejście porównawcze opiera się na analizie rynku (art. 153 ust. 1 ugn).

Niezbędna jest przy tym znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (art. § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dalej rozporządzenie).

W przypadku wywłaszczania nieruchomości typu hala magazynowa, garaż lub plac, rzeczoznawca będzie wyceniać je w porównaniu do dostępnych na rynku nieruchomości o podobnych parametrach. 

Inaczej może wyglądać wycena w przypadku budynków handlowych pod wynajem, biurowych czy obiektów hotelowych, które generują dochód. Należy go bowiem uwzględnić w wycenie.

Zgodnie z art. 153 ust. 2 ugn, w takich sytuacjach odpowiednie będzie podejście dochodowe. Opiera się ono na znajomości dochodu uzyskiwanego z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W zależności od rodzaju prowadzonej działalności, rzeczoznawcy posługują się przy tym dwiema metodami:

• • Metodą inwestycyjną – stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Będzie zatem preferowana w przypadku biurowców, hal ze stanowiskami handlowymi, różnego rodzaju lokali użytkowych na wynajem itp. W stosunku do tych nieruchomości łatwo wyliczyć przyszłe dochody.
•  
  • Metodą zysków – ma zastosowanie w przypadku nieruchomości, gdzie nie można ustalić dochodu metodą inwestycyjną (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Będzie więc odpowiednia przy obliczaniu dochodów restauracji, pubów, hoteli, zakładów produkcyjnych itp.

Wyceniając nieruchomość metodą zysków, korzysta się z techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni dochodów (§ 9 i 10 rozporządzenia).

Wycena metodą odtworzeniową

W niektórych przypadkach, jeśli nie sposób wycenić nieruchomości za pomocą podejść porównawczego i dochodowego, rzeczoznawca posługuje się podejściem kosztowym. 

Przy tym podejściu określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych, pomniejszonych o stopień zużycia (art. 153 ust. 3 ugn). Metoda odtworzeniowa znajduje zastosowanie w przypadku przedsiębiorstw funkcjonujących w nieruchomościach, które z różnych przyczyn nie są przedmiotem obrotu na rynku. 

Wywłaszczenie nieruchomości – skutki dla przedsiębiorstwa

Pracę przedsiębiorstwa może znacznie utrudniać utrata nawet stosunkowo niewielkich, niezabudowanych fragmentów działek, jeżeli wykorzystywane są np. jako place manewrowe czy przeładunkowe. Prowadzone przez inwestora roboty bywają uciążliwe też z innych względów. Często blokują dojazd do firmy, mogą też generować zapylenie, hałas itp.

Największy problem pojawia się jednak wtedy, gdy wywłaszczane są budynki i elementy infrastruktury kluczowe dla funkcjonowania danego przedsiębiorstwa. W wielu sytuacjach – zwłaszcza w przypadku prowadzenia wyspecjalizowanej działalności produkcyjnej – nie ma możliwości szybkiego przeniesienia biznesu w inne miejsce.

Znalezienie odpowiednich pomieszczeń, relokacja maszyn itp. może bowiem potrwać bardzo długo. W międzyczasie zakład niczego nie będzie produkować, generując jedynie koszty. 

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku, gdy atrakcyjna lokalizacja stanowi podstawę funkcjonowania przedsiębiorstwa. Przeniesienie restauracji, zajazdu czy hotelu – nawet jeżeli wykonalne – w mniej uczęszczane miejsce, skutkować będzie utratą klientów, a w efekcie spadkiem przychodów.

Czasami znalezienie lub szybkie wybudowanie lokalu odpowiedniego do dalszego funkcjonowania danego przedsiębiorstwa nie jest możliwe. Przestoje nie wchodzą w grę również, jeśli przedsiębiorstwo prowadzi działalność opartą na 24-godzinnej dostępności, np. świadczy pomoc drogową z warsztatem będącym w sieci assistance. W takich sytuacjach dochodzi zwykle do likwidacji przedsiębiorstwa.

Szkoda z tytułu likwidacji przedsiębiorstwa

Przedsiębiorcy zgłaszają, że obecne przepisy odnoszące się do wywłaszczeń nie uwzględniają realiów prowadzenia działalności gospodarczej.

Odszkodowanie za wywłaszczenie opiera się na operacie szacunkowym, który zawiera wycenę nieruchomości opartą na jej wartości rynkowej. Podczas jego ustalania nie uwzględnia się natomiast innych kwestii, czyli na przykład szkody wynikłej z tytułu likwidacji przedsiębiorstwa. 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 29 kwietnia 2010 r., sygn. akt. I SA/Wa 29/10 nie pozostawia w tej kwestii złudzeń, stwierdzając, że wartość prawa własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela nieruchomości.

Brak możliwości skutecznego dochodzenia roszczeń w inny sposób podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2008 r., sygn. akt I OSK 1302/2007, zaznaczając, że szkoda, jakiej doznaje wywłaszczony, jest wynikiem legalnego działania administracji i podczas wyliczania odszkodowania nie można posiłkować się unormowaniami z Kodeksu cywilnego. Opisane są w nim bowiem inne rodzaje odszkodowania.

Wprawdzie art. 417(2) kc mówi, że jeżeli przez zgodne z prawem wykonywanie władzy publicznej została wyrządzona szkoda na osobie, poszkodowany może żądać całkowitego lub częściowego jej naprawienia oraz zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę, to jednak tego zapisu nie można odnosić wprost do kwestii strat majątkowych.

Zwraca na to uwagę Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt. IA Ca 1618/13, precyzując, że szkody muszą być związane z dobrami osobistymi takiej osoby, jak życie, zdrowie, w tym sprawność intelektualna i manualna czy wolność twórczości. Nie mogą natomiast być to szkody związane z utratą korzyści finansowych, jakie zaszły na skutek zgodnego z prawem wywłaszczenia.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku szkód wynikłych na skutek wywłaszczeń przeprowadzanych z naruszeniem przepisów prawa. Wówczas zastosowanie, na drodze dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, ma art. 417(1) kc.

Na potrzebę bardziej adekwatnego sposobu obliczania odszkodowań w przypadku przedsiębiorstw zwracano wielokrotnie uwagę podczas sejmowych interpelacji (por. Interpelacja nr 12050 do ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej w sprawie nieadekwatnych odszkodowań wypłacanych wywłaszczonym firmom, Interpelacja nr 6335 do ministra infrastruktury i budownictwa w sprawie zabezpieczenia interesów przedsiębiorców prowadzących firmy rodzinne na terenach wywłaszczanych pod inwestycje drogowe).

Rozwiązania odnoszące się do tej kwestii, nie znalazły jednak dotychczas większości parlamentarnej (przewidywał je m.in. Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 1 lipca 2009 r.).

Wywłaszczenie przedsiębiorstwa – podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości należących do przedsiębiorstw wiąże się z licznymi skutkami. W zależności od skali, wpływają negatywnie na funkcjonowanie biznesów, często doprowadzając wręcz do ich likwidacji.

Ma to bezpośrednie przełożenie nie tylko na właścicieli firm, którzy ponoszą z tego tytułu duże straty finansowe, ale również na pracowników tracących źródło dochodu oraz ogólne otoczenie gospodarcze.

Odszkodowania ustalane są na podstawie rynkowej wartości nieruchomości, w oderwaniu od innych czynników. W przypadku przedsiębiorstw, nawet czasowy brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej jest bardzo dotkliwy i przyznane odszkodowanie zwykle nie jest w stanie zrekompensować wynikłych strat.

Dodatkowo, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, odszkodowanie przyznawane płatnikowi VAT podlega opodatkowaniu VAT, w efekcie zmniejszając otrzymaną kwotę (zwykle o 23%).

Podstawy prawne:

• Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 29 kwietnia 2010 r., sygn. akt. I SA/Wa 29/10
• Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2008 r., sygn. akt I OSK 1302/2007
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt. IA Ca 1618/13
• Interpelacja nr 12050 do ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej w sprawie nieadekwatnych odszkodowań wypłacanych wywłaszczonym firmom
• Interpelacja nr 6335 do ministra infrastruktury i budownictwa w sprawie zabezpieczenia interesów przedsiębiorców prowadzących firmy rodzinne na terenach wywłaszczanych pod inwestycje drogowe
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 1 lipca 2009 r.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług