Samodzielna ocena poprawności operatu szacunkowego

Operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu ustalającego odszkodowanie (starosty powiatowego lub wojewody) jest kluczowym materiałem dowodowym dla ustalenia wysokości kwoty, jaką otrzyma wywłaszczony za utraconą nieruchomość.

Sporządzający operaty rzeczoznawcy majątkowi nie są nieomylni. Niestety błędy mogą prowadzić do zaniżenia wartości odszkodowania. Warto zatem zapoznać się z treścią tego dokumentu, celem ochrony własnych interesów.

Ważna uwaga: organ nie ma obowiązku z urzędu przesyłać wywłaszczonemu operatu szacunkowego i zwykle tego nie robi. Do strony wysyłane jest tylko zawiadomienie o zgromadzonym materiale dowodowym i ewentualnie wyciąg z operatu. Z operatem szacunkowym wywłaszczony może zapoznawać się osobiście poprzez przeglądanie akt sprawy we właściwym urzędzie lub wnosić o przekazanie operatu w formie elektronicznej, o ile postępowanie w sprawie toczy się w oparciu o znowelizowane przepisy.

Przeglądanie akt oznacza również możliwość ich fotografowania. Na wniosek strony organ może (o ile do wniosku się przychyli) wydać kserokopię, przesłać kserokopię pocztą.

Ocena poprawności operatu szacunkowego wymaga tzw. wiedzy specjalnej a formalnym organem uprawnionym do jej przeprowadzenia jest stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych.

Ocena przez stowarzyszenie trwa 60 dni więc zabiera czas w postępowaniu i jest wykonywana komercyjnie na koszt zleceniodawcy w cenie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Nie zawsze takie nakłady są uzasadnione a mając trochę wiedzy wiele błędów możemy wyłapać samodzielnie.

Część ewentualnych błędów uda się wyłapać podczas zwykłego czytania ze zrozumieniem. Rzeczoznawca mógł przypisać nieruchomości niewłaściwą ocenę cech fizycznych, np. uznaje, że nieruchomość nie miała dostępu do drogi (choć to niezgodne ze stanem faktycznym), pomija niektóre składniki budowlane (jak ogrodzenie) lub roślinne (drzewa, zasiewy) itp. 

Wskazanie takich błędów nie powinno wywoływać dyskusji, tylko doprowadzić do zmiany operatu. Inne kwestie są bardziej ocenne: czy sąsiedztwo nieruchomości jest atrakcyjne, czy nieruchomość leży blisko, czy daleko od zabudowy, czy ukształtowanie gruntu jest równe, czy nie itp. Zawsze możemy podjąć polemikę. Być może uda się przekonać rzeczoznawcę lub organ do naszych racji.

Najtrudniejsza będzie ocena elementów operatu zawierających wiedzę dostępną tylko rzeczoznawcy majątkowemu. Czy rzeczoznawca rzetelnie zbadał rynek nieruchomości podobnych możliwe jest tylko mając dostęp do ewidencji prowadzonej przez właściwe starostwa powiatowe, z której mogą korzystać tylko podmioty uprawnione.

Być może te elementy warto skonsultować z innym rzeczoznawcą majątkowym. Ocena elementów wiedzy specjalnej niekoniecznie musi wynikać z zamówionego kontroperatu. Rzeczoznawcę można zapytać, czy wykona analizę rynku nieruchomości podobnych lub omówi z nami najistotniejsze elementy operatu. Należy jednak pamiętać, że rzeczoznawca majątkowy nie jest podmiotem uprawnionym do oceny pracy swojego kolegi po fachu. 

Kłopotem może być również ocena podobieństwa nieruchomości porównywanych do wycenianej bez znajomości ich szczegółowej lokalizacji oraz treści aktów notarialnych umów kupna – sprzedaży. Rzeczoznawca majątkowy nie zawsze pokazuje pełną metodologię dojścia do wyniku, np. jak określił cechy cenotwórcze i ich wpływ na wartość.

Częściowo można zastosować kryteria wskazywane przez orzecznictwo: spójność i logiczność operatu szacunkowego. W pozostałych aspektach niezbędna będzie pomoc specjalisty.

Dla racjonalności działania warto również wiedzieć, które elementy zawarte w operacie wpływają na wartość a które nie wpływają. Podnoszenie zarzutów co do tych drugich wydłuży postępowanie nie przynosząc zamierzonego efektu. Nie warto zatem skupiać się na częściach opisowych, np. informujących o charakterystyce miejscowości, w której położona jest nieruchomość.

W przypadku metod porównawczych wyceny o wartości nieruchomości decyduje zbiór nieruchomości użytych do porównań, cechy cenotwórcze i nadane im wagi oraz natężenia cech przypisane nieruchomości wycenianej i nieruchomościom użytym do porównań.

Przy metodzie odtworzeniowej ważny jest w szczególności dobór zastosowanych cenników, zastosowany stopień zużycia oraz opis stanu nieruchomości i jej części.

Z mocy prawa organ prowadzący postępowanie w zakresie ustalenia odszkodowania jest zobowiązany do kontroli poprawności złożonego materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego.

Organ zgodność jego sporządzenia z obowiązującymi przepisami prawa, więc można założyć, że to ogranicza się do weryfikacji, czy operat szacunkowy zawiera niezbędne elementy składowe. Organ winien zbadać również poprawność danych takich jak: dane osobowe, dane nieruchomości, dane obrachunkowe.

Ostatnim testem, jaki organ ma obowiązek przeprowadzić to ocena spójności i logiczności dokumentu. Starosta ani wojewoda nie posiadają dostępu do tzw. wiedzy specjalnej, więc ta nie może być przedmiotem ich oceny. 

Samodzielna ocena poprawności operatu szacunkowego – podsumowanie

Praktycznie rzecz ujmując, narzędzia użyte do obrony własnego interesu winny być adekwatne do wartości utraconej nieruchomości. W pierwszej kolejności można próbować własnej oceny oraz liczyć na rzetelność organu prowadzącego postępowanie.

W dalszej kolejności można szukać u innych rzeczoznawców majątkowych lub kancelarii prawnych doraźnej pomocy. Jeśli sprawa jest znacznej wartości, to warto rozważyć skorzystanie z kompleksowej pomocy prawnej wyspecjalizowanej kancelarii. 

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.