Jakie prawa ma właściciel wywłaszczanej nieruchomości

Jakie prawa ma właściciel w przypadku wywłaszczenia nieruchomości? Wywłaszczenie nieruchomości nakłada na stronę szereg obowiązków, z których najważniejszym jest konieczność wydania nieruchomości.

Jednocześnie właściciel zachowuje szereg praw, dzięki którym może zminimalizować negatywne skutki sytuacji. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jakie prawa ma właściciel wywłaszczanej nieruchomości.

Prawo do odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

Kluczowym prawem, jakie ma osoba wywłaszczana jest prawo do odszkodowania. Wynika ono bezpośrednio z zapisów Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. Zgodnie z art. 21 ustawy zasadniczej, wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy, jeśli ma na celu dobro ogółu (realizację celu publicznego) oraz wiąże się z przyznaniem słusznego odszkodowania.

Właściwy organ ustala odszkodowanie w oparciu o wycenę zawartą w operacie szacunkowym, który sporządza rzeczoznawca majątkowy. Zawód ten wiąże się z koniecznością zdobycia państwowych uprawnień.

Wysoki próg wejścia i wieloetapowy proces kształcenia – wymagane są znajomość teorii i umiejętności praktyczne – mają za zadanie zapewnić wysoką jakość i obiektywność dokonywanych wycen, co jest kluczowe dla rzetelnego i sprawiedliwego procesu wywłaszczenia. Często jednak pojawiają się wątpliwości odnośnie poprawności szacunków, o czym poniżej.

Prawo do odwołania od decyzji administracyjnej

Stronie, standardowo, przysługuje prawo do odwołania od decyzji lokalizacyjnej oraz o odszkodowaniu w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie. Odwołanie wnosi się do właściwego organu odwoławczego (wyższej instancji lub tego samego, jeśli nie ma organu wyższego) za pośrednictwem organu, który wydał decyzję (art. 129 § 1-2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa).

Prawo do odwołania w trybie administracyjnym nie przysługuje w wyjątkowych okolicznościach, gdy wydana decyzja od razu jest ostateczna. Sytuacja taka dotyczy np. wywłaszczeń pod elektrownie atomowe, kiedy strona nie ma prawa do odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie za utracone mienie (art. 27 ust. 2 Ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących, dalej: uej). W takim przypadku osobie wywłaszczonej pozostaje wniesienie powództwa do sądu cywilnego, na co ma 30 dni (art. 33 ust. 2 uej).

O ile odwoływanie się od decyzji o wywłaszczeniu zwykle jest bezcelowe (nieskuteczne), o tyle w przypadku decyzji ustalającej wysokość odszkodowania pozwala często zwiększyć należną stronie kwotę. Osoby wywłaszczane powinny mieć bowiem na uwadze, że inwestycje celu publicznego są zwykle bardzo skrupulatnie przygotowane (trwa to długo, wymaga uzyskania wielu uzgodnień i opinii), natomiast w przypadku wycen rzeczoznawców błędy zdarzają się bardzo często. Wynika to głównie z kluczowego dla organów kryterium wyboru specjalisty, jakim jest cena. Praktyka pokazuje, że im jest ona niższa, tym słabszej jakości sporządzane są operaty.

Prawo do informacji i dostępu do dokumentów

Organ powinien powiadomić stronę o wydaniu decyzji (o wywłaszczeniu, ustaleniu odszkodowania), a także innych czynnościach (np. sporządzeniu operatu szacunkowego), przesyłając informację na adres z katastru nieruchomości.

Legislator zastrzegł przy tym, że skuteczne jest także zawiadomienie w innych formach. Jeżeli przepis szczególny tak stanowi, zawiadomienie stron o decyzjach i innych czynnościach organu administracji publicznej może nastąpić w formie publicznego obwieszczenia, w innej formie publicznego ogłoszenia zwyczajowo przyjętej w danej miejscowości lub przez udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego organu administracji publicznej (art. 49 § 1 kpa).

Dodatkowo strona powinna mieć zapewniony dostęp do gromadzonych w toku postępowania materiałów dowodowych. Zgodnie z art. 10 § 1 kpa, strona ma prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania administracyjnego, a organy przed wydaniem decyzji powinny umożliwić jej wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Powyższe dotyczy zwłaszcza zapewnienia możliwości wglądu do operatu szacunkowego. Dokument ten jest dla strony kluczowy, ponieważ jego zapisy stanowią podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie. Podmiot, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest zobowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, nie tylko przeglądanie tego operatu, ale także sporządzanie z niego notatek i odpisów.

Osoba ta może również żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów (art. 156 ust 1a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Prawo do lokalu zamiennego

W większości przypadków osoby wywłaszczane z lokali mieszkalnych na mocy decyzji, której nadany został rygor natychmiastowej wykonalności (uprawnia inwestora do natychmiastowego zajęcia nieruchomości) mają prawo do tzw. lokali zastępczych. Przyznawane są one czasowo, a termin i szczegółowe warunki zależą od rodzaju celu publicznego.

Dla przykładu, w sytuacji wywłaszczeń na inwestycje drogowe, prawo do takiego lokalu przysługuje na czas wskazany w decyzji, który nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Natomiast po upływie tego terminu inwestor nie jest już zobowiązany do zapewnienia lokalu (art. 17 ust. 4-4b Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa).

Prawo do premii za dobrowolne wydanie nieruchomości

Dobrowolne i przeprowadzone w odpowiednim (wskazanym w danej specustawie) czasie wydanie lub wydanie i opróżnienie nieruchomości pozwala na uzyskanie specjalnego bonusu w wysokości 5% ustalonej kwoty odszkodowania. Warunki jego przyznania nieco różnią się w zależności od rodzaju celu publicznego.

Dodatkowo, na mocy większości specustaw, osoby wywłaszczane z nieruchomości, na których faktycznie mieszkają, mogą otrzymać 10 tys. zł będące ekwiwalentem kosztów przeprowadzki.

Prawo do zaliczki na poczet odszkodowania

Odszkodowanie za wywłaszczenie wypłacane jest w terminie do 14 dni od dnia, w którym decyzja je ustalająca stała się ostateczna. Jednak w przypadku złożenia odwołania, postanowienia z decyzji nie stają się wykonalne. Oznacza to, że stronie nie zostaną wypłacone pieniądze z odszkodowania, dopóki postępowanie odwoławcze się nie zakończy. Trzeba przy tym pamiętać, że sprawy tego rodzaju potrafią ciągnąć się miesiącami, a nawet latami.

Strony w powyższej sytuacji mogą zawnioskować o wypłatę zaliczki, która w zależności od rodzaju realizowanego celu publicznego wynosi od 70 do 100% przyznanej kwoty. Warunki przyznania zaliczek regulują odpowiednie przepisy szczegółowe (Przeczytaj: Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości na gruncie niektórych specustaw).

Prawo do sięgnięcia po wsparcie i doradztwo

Prawo do wsparcia i doradztwa w kontekście wywłaszczenia nieruchomości odgrywa istotną rolę. Pomoc specjalisty sprawia, że właściciele są właściwie reprezentowani, a ich interesy – chronione. Dlatego warto sięgnąć po możliwości, jakie daje skorzystanie z usług kancelarii prawnej. Oto zalety takiego rozwiązania:

• • Dostęp do specjalistycznej wiedzy: eksperci specjalizujący się w prawie nieruchomości i administracyjnym udzielą wyjaśnień dotyczących interpretacji przepisów, a także przeanalizują kwestię zasadności skorzystania z ewentualnych środków odwoławczych.
•  
  • Pomoc w rokowaniach: wsparcie specjalisty może być kluczowe podczas rokowań z organami administracyjnymi, szczególnie w zakresie ustalenia satysfakcjonującej kwoty odszkodowania (rokowania są obowiązkowe w wyjątkowych przypadkach, np. podczas realizacji inwestycji przeciwpowodziowych).
•  
  • Reprezentacja w postępowaniach administracyjnych i sądowych: właściciel nieruchomości może być reprezentowany przez prawnika w trakcie postępowań administracyjnych, a także w ewentualnych sprawach przed sądem. Zwiększa to wówczas szanse na powodzenie.

Jakie prawa ma właściciel wywłaszczanej nieruchomości – podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości to proces, który jest złożony i „nieprzyjemny”, ale nie wolno zapominać, że właściciel wywłaszczanej nieruchomości ma szereg uprawnień, które mogą przyczynić się do ochrony jego interesów.

Prawo do odszkodowania, odwołania od decyzji administracyjnej, dostępu do informacji i dokumentów, a także prawo do lokalu zamiennego i premii za dobrowolne wydanie nieruchomości to tylko niektóre z nich. Ponadto, warto podkreślić, że właściciel ma również prawo do korzystania z profesjonalnego wsparcia i doradztwa, co może być kluczowe w rokowaniach z organami administracyjnymi oraz w ewentualnych postępowaniach sądowych.

Warto pamiętać, że każda sytuacja wywłaszczenia jest unikalna, a prawa właściciela mogą się różnić w zależności od specyfiki danego przypadku oraz obowiązujących przepisów szczegółowych. Skorzystanie z porady prawnej może zatem być nieocenione w walce o to, aby proces został przeprowadzony – i zakończony – w sposób sprawiedliwy oraz zgodny z przepisami.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami