Szkoda planistyczna a utrata wartości nieruchomości

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Często zdarza się, że właściciel nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ponosi szkodę. Czy roszczenia przysługują wyłącznie w przypadku, kiedy wartość nieruchomości ulega zmniejszeniu? Omawiamy przepisy prawa i przytaczamy aktualne orzecznictwo.

Szkoda planistyczna – jakie roszczenia przysługują?

Na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), gdy w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo jego zmiany) korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób – bądź zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – stało się niemożliwe albo zostało istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może wystąpić z roszczeniem do gminy (a w szczególnych przypadkach – do podmiotu władającego terenem zamkniętym). Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, roszczenie to może przybrać postać żądania (art. 36 ust. 1 pkt 1-2 upzp):

• odszkodowania odpowiadającego rzeczywiście poniesionej szkodzie, albo
• wykupienia nieruchomości (lub jej części).

Spełnienie roszczenia może nastąpić także w trzeci sposób: gmina może zaproponować właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną (co w praktyce zdarza się rzadko). Zawarcie umowy powoduje wygaśnięcie roszczeń (art. 36 ust. 2 upzp).

Jeżeli uchwalenie planu miejscowego (lub zmiana) spowodowało spadek wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył ją (np. sprzedał albo wniósł aportem) w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu i wcześniej nie skorzystał z roszczeń odszkodowawczych lub wykupu (ani nie przyjął nieruchomości zamiennej), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp).

Czy można dochodzić odszkodowania pomimo braku spadku wartości nieruchomości?

Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że negatywne skutki dla właściciela nieruchomości wywołane wejściem w życie planu nie zawsze wiążą się ze zmniejszeniem wartości nieruchomości. Wartość może pozostać na porównywalnym poziomie, a nawet w niektórych przypadkach wzrosnąć, podczas gdy właściciel nie może już wykorzystywać nieruchomości w dotychczasowy sposób lub doświadcza podczas użytkowania istotnych ograniczeń. Czy zatem w takiej sytuacji także można zażądać odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 upzp?

Jak wskazano w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 lutego 2022 r. sygn. akt II CSKP 442/22: użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 upzp pojęcie „rzeczywista szkoda”, z uwzględnieniem wykładni tego pojęcia funkcjonującego na tle art. 361 Kodeksu cywilnego, obejmuje obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Sprowadza się zatem do ustalenia wpływu działań planistycznych na wartość nieruchomości, z uwagi na ograniczenie celów możliwych do realizacji na nieruchomości, których dopuszczalność realizacji miała wpływ na jej wartość.

Co do zasady aktualne orzecznictwo pozostaje w zgodzie z przytoczoną argumentacją. Uznaje się, że pojęcie „rzeczywista szkoda” obejmuje bowiem obiektywny spadek wartości nieruchomości (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 3 października 2017 r. sygn. akt I ACa 384/17).

Należy jednak zauważyć, że nie każdy spadek wartości nieruchomości, który zaistnieje po uchwaleniu planu miejscowego, będzie stanowił podstawę do wysuwania żądań. Jak wyraźnie zaznaczono w Wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu – XII Wydział Cywilny z dnia 23 listopada 2020 r. sygn. akt XII C 712/18: przesłanką art. 36 ust. 1 ww. ustawy jest zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Nawet gdyby spadła wartość nieruchomości, to nie jest to przesłanką do zastosowania art. 36 ust. 1 ww. ustawy. Bowiem art. 36 ust. 1 miałby zastosowanie wtedy, gdyby powodowie mieli konkretne zamierzenie i wejście w życie planu uniemożliwiłoby im jego realizację.

Szkoda planistyczna niezwiązana ze zmniejszeniem wartości nieruchomości – czy można żądać wykupu?

Czy żądanie o wykup nieruchomości na podstawie art. 36 ust. pkt 2 upzp również musi zostać poparte zmniejszeniem wartości nieruchomości? Jak podkreślono w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 lipca 2012 r. sygn. akt IV CSK 619/11: roszczenia przyznane właścicielowi w art. 36 ust. 1 upzp wyłączają się nawzajem (alternatywa rozłączna), ale traktowane są równorzędnie. Niemniej nie można przyjąć, że możliwość ich wykorzystania determinowana jest taką samą przesłanką (obniżeniem wartości nieruchomości). Ta jest bowiem konieczna jedynie dla uzyskania odszkodowania. Brak odwołania do szkody w części dyspozytywnej przepisu wspólnej dla obu roszczeń prowadzi do wniosku, że można żądać wykupienia nieruchomości w całości lub w części także wówczas, gdy nie doszło do uszczerbku majątkowego, a zmiana sytuacji właściciela polega wyłącznie na niemożliwości bądź istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub z jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Na nadrzędną kwestię utraty możliwości po uchwaleniu planu, a nie samą utratę wartości, zwrócono uwagę w Postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 czerwca 2020 r. sygn. akt I CSK 695/19: dla oceny zasadności roszczenia, którego podstawę prawną stanowi art. 36 ust. 1 pkt 2 upzp, konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona.

Szkoda planistyczna a utrata wartości nieruchomości – podsumowanie

Wejście w życie miejscowego planu (albo jego zmiana) może wywołać tzw. szkodę planistyczną i uruchomić roszczenia z art. 36 upzp: gdy dotychczasowe korzystanie z nieruchomości (lub jej części) stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone, właściciel/użytkownik wieczysty może żądać odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę (1) albo wykupu nieruchomości lub jej części (2). Zgodnie z aktualnym orzecznictwem odszkodowanie z pkt 1 co do zasady wiąże się ze spadkiem wartości, natomiast wykup z pkt 2 może, ale nie musi (liczy się realna utrata/istotne ograniczenie możliwości korzystania). 

Trzecie roszczenie to odszkodowanie odpowiadające szkodzie wynikającej z utraty wartości nieruchomości po uchwaleniu planu. Odszkodowania można zażądać po zbyciu nieruchomości, jeśli wcześniej nie skorzystano z uprawnień z ust. 1-2. To roszczenie zawsze musi wynikać ze spadku wartości nieruchomości. 

W obu przypadkach z art. 36 ust. 1 (odszkodowanie albo wykup) gmina może też zaspokoić roszczenie przez zaoferowanie nieruchomości zamiennej.

Kwestie związane z dochodzeniem roszczeń z tytułu szkody planistycznej są złożone. Jeżeli doszło do powstania szkody, warto powierzyć sprawę prawnikowi z doświadczeniem. Ekspert oceni stan faktyczny, wskaże przesłanki dochodzenia roszczeń oraz sformułuje i uzasadni żądania.