Lex deweloper przestaje obowiązywać – co dalej?

Dzięki lex deweloper inwestorzy mogą omijać plany zagospodarowania i budować osiedla tam, gdzie zwykły inwestor nawet nie mógłby marzyć o pozwoleniu na budowę. Ta specustawa miała być lekarstwem na kryzys mieszkaniowy i drogę do tysięcy nowych mieszkań. Jednak zamiast rewolucji rynek zobaczył często chaos, konflikty i samorządowe blokady. Od 1 lipca 2026 roku lex deweloper przestanie obowiązywać. Co zmieniło się przez lata funkcjonowania specustawy i co czeka inwestorów w przyszłości?

Lex deweloper, czyli specustawa mieszkaniowa 

Lex deweloper to potoczna nazwa Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Jej głównym celem było przyspieszenie procesu budowy mieszkań w Polsce. Mechanizm przewidziany przez ustawę pozwalał deweloperowi złożyć wniosek do rady gminy o zgodę na realizację inwestycji, nawet jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przewidywał inne przeznaczenie terenu. Decyzja rady gminy, podejmowana w formie uchwały, stawała się podstawą do dalszych procedur administracyjnych, zastępując w tym zakresie MPZP. Na podstawie lex deweloper mogą być realizowane budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub osiedla minimum 10 domów jednorodzinnych.

Specustawa mieszkaniowa miała być odpowiedzią na kryzys mieszkaniowy i rosnące ceny nieruchomości. Dzięki uproszczonym procedurom i krótszym terminom rozpoznawania wniosków inwestorzy mogli szybciej uzyskiwać zgody na budowę nowych osiedli.

Koniec lex deweloper – i co dalej?

Z punktu widzenia deweloperów specustawa mieszkaniowa pozwala ominąć długotrwały proces uchwalania lub zmiany planów miejscowych, który zwykle trwa kilka lat. Dodatkowo prace planistyczne są bardzo kosztowne, dlatego gminy – zwłaszcza jeżeli chodzi o zmiany planów – podejmują się ich niechętnie. Jednak już od początku funkcjonowania ustawa budziła wiele kontrowersji. Krytykowano:

• brak realnej partycypacji społecznej – mieszkańcy i rady osiedli często dowiadywali się o planowanej inwestycji dopiero na etapie konsultacji, gdy wpływ na jej kształt był ograniczony,
• chaotyczna zabudowa – inwestycje powstawały także w miejscach nieprzystosowanych pod względem komunikacji czy infrastruktury,
• sztywne wymogi parkingowe – obowiązek zapewnienia co najmniej 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie zwiększał koszty inwestycji i często utrudniał ich realizację w centrach miast.

Mimo że przepisy obowiązują od lat, lex deweloper nie zrewolucjonizował rynku. Deweloperzy korzystali z ustawy głównie w dużych miastach, gdzie procesy planistyczne są najbardziej skomplikowane. Dodatkowo samorządy różnie podchodziły do lex deweloper. Sporo inwestycji powstało w Łodzi i Warszawie, natomiast w wielu innych miastach – np. Krakowie i Poznaniu –specjalne regulacje traktowane były z wyraźną niechęcią. Poznańscy radni w bezpośredniej reakcji na lex deweloper uchwalili tzw. lokalne standardy urbanistyczne, które w praktyce uniemożliwiły realizację inwestycji na podstawie tej specustawy.

Warto też zaznaczyć, że najwięcej inwestycji zrealizowano w oparciu o przepisy sprzed 12 maja 2023 r., kiedy zaczął obowiązywać restrykcyjny wymóg zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. Okazało się, że zwłaszcza w centrach miast wiąże się to z koniecznością budowy dużych podziemnych parkingów, co często okazywało się nie tylko nieopłacalne, ale nawet technicznie niemożliwe.

W ramach reformy planowania przestrzennego ustawodawca zdecydował o wygaszeniu specustawy mieszkaniowej. Lex deweloper traci moc z dniem 1 lipca 2026 roku. Specustawę po tym terminie zastąpi nowe narzędzie – zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Zostały one wprowadzone Ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Obecnie możliwe jest realizowanie inwestycji zarówno na podstawie lex deweloper, jak i ZPI (stosowane są równolegle).

W zamyśle ZPI mają łączyć elastyczność specustawy z większą partycypacją społeczną i lepszym dopasowaniem inwestycji do potrzeb lokalnych społeczności. ZPI będą też mogły obejmować w głównym zakresie nie tylko inwestycje mieszkaniowe, ale też inne – np. usługowe i przemysłowe.

Więcej na temat ZPI można przeczytać w artykule:

• Zintegrowany plan inwestycyjny

Lex deweloper – podsumowanie

Lex deweloper miał być narzędziem, które pozwoli szybko zwiększyć liczbę mieszkań i odpowiedzieć na rosnący popyt w dużych miastach. I faktycznie – w Warszawie i Łodzi powstało wiele inwestycji w tym trybie. Ale w wielu miejscach samorządy skutecznie blokowały procedurę, uchwalając lokalne standardy urbanistyczne albo po prostu odrzucając wnioski inwestorów.

Po latach stosowania stało się jasne, że specustawa nie rozwiązała problemów rynku. Krytykowano ją z jednej strony np. za brak konsultacji społecznych i chaotyczną zabudowę, a z drugiej za sztywne wymogi parkingowe, które zwiększały koszty inwestycji. Reforma planowania przestrzennego z 2023 roku przesądziła o wygaszeniu przepisów — 1 lipca 2026 roku lex deweloper odejdzie do historii.