Kiedy zintegrowany plan inwestycyjny jest właściwym wyborem?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Reforma planowania przestrzennego spowodowała, że inwestorzy mają dziś trzy główne drogi dojścia do pozwolenia na budowę: skorzystanie z wygasającego trybu lex deweloper, wejście w procedurę zintegrowanego planu inwestycyjnego albo realizacja projektu wyłącznie w ramach istniejących narzędzi planistycznych, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w gminach bez planów – decyzji o warunkach zabudowy.

Na pierwszy rzut oka to po prostu trzy różne procedury. W praktyce te modele prowadzenia inwestycji charakteryzują się innym poziomem elastyczności oraz obarczone są odmiennymi ryzykami. Kluczowe dla inwestorów jest więc nie pytanie, co jest lepsze, tylko co jest bardziej opłacalne w konkretnym miejscu i w konkretnym czasie.

Lex deweloper – ostatnie miesiące na złożenie wniosku

Tryb lex deweloper został pomyślany jako rozwiązanie interwencyjne. W założeniu ma ułatwić uruchamianie inwestycji mieszkaniowych tam, gdzie dokumenty planistyczne nie nadążały za rzeczywistością albo gdzie brak planu blokował rozwój.

Największą zaletą lex deweloper jest możliwość uzyskania tzw. uchwały lokalizacyjnej dla inwestycji mieszkaniowej nawet wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przewidywał inne przeznaczenie terenu. Uchwała ma charakter indywidualny i jest przyjmowana dla konkretnego zamierzenia, a następnie stanowi podstawę do starania się o pozwolenie na budowę. Dodatkowo, uchwała nie działa w nieskończoność – inwestor musi uzyskać ostateczne pozwolenie na budowę w terminie 6 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Najważniejsze dla inwestorów jest jednak dziś to, że termin obowiązywania lex deweloper zbliża się ku końcowi. Na skutek niedawnej reformy planistycznej Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących przestanie obowiązywać z dniem 1 lipca 2026 r. (postępowania wszczęte przed tą datą będą kontynuowane), a uchwałę lokalizacyjną zastąpią zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Wnioski w ramach lex deweloper można więc składać jeszcze tylko do końca czerwca 2026 r.

Lex deweloper ma zatem obecnie sens wtedy, gdy projekt jest już na tyle dojrzały, że da się go sprawnie poprowadzić w krótkim czasie i gdy jest realna szansa na uchwałę rady gminy. 

ZPI – plan miejscowy uchwalany pod konkretną inwestycję

Zintegrowany plan inwestycyjny to zupełnie inna filozofia niż lex deweloper. Chodzi w nim nie o jednorazową zgodę na projekt mieszkaniowy, tylko o uchwalenie planu miejscowego dla obszaru objętego inwestycją, która może mieć charakter inny niż mieszkaniowy (usługowy, przemysłowy itd.). ZPI jest szczególnym rodzajem planu miejscowego – aktem prawa miejscowego, który ma trwały skutek i daje stabilną podstawę pod realizację przedsięwzięcia.

Największy walor ZPI jest taki, że inwestor nie czeka, aż gmina kiedyś zmieni plan, tylko inicjuje procedurę. Jednocześnie ponosi koszty związane z uchwaleniem ZPI, co w przypadku MPZP jest niemożliwe (przepisy na to nie pozwalają). Mechanizmem, który to umożliwia, jest umowa urbanistyczna i koncepcja inwestycji uzupełniającej, czyli mającej obsłużyć przedsięwzięcie i jednocześnie zaspokoić potrzeby społeczne. Gmina może bardzo ściśle określić swoje wymagania w zakresie inwestycji towarzyszących, przyjmując uchwałę dotyczącą zasad określania postanowień umów urbanistycznych. 

Dzięki ZPI inwestor otrzymuje instrument planistyczny dopasowany do zamierzenia, a gmina zyskuje realny wpływ na standard infrastrukturalny, komunikacyjny czy społeczny w otoczeniu inwestycji. ZPI jest kosztowny na starcie, ponieważ wymaga opracowań urbanistycznych, uzgodnień i przejścia przez procedurę planistyczną. Natomiast w zamian daje możliwość zrealizowania inwestycji w miejscu, które zapewnia najlepszy wynik ekonomiczny.

Trzeba jednak pamiętać o ograniczeniu systemowym: ZPI musi mieścić się w ramach dokumentów nadrzędnych, w szczególności planu ogólnego, a w okresie przejściowym – studium. ZPI nie jest więc furtką do wszystkiego. Trzeba też mieć na uwadze, że po 30 czerwca 2026 r. w gminach, gdzie nie będzie obowiązującego planu ogólnego, ZPI nie będą mogły być uchwalane.

Więcej o tym co wybrać – ZPI czy Lex deweloper w naszym poradniku:

• Zintegrowany plan inwestycyjny czy Lex deweloper? Poradnik co wybrać

Inwestycja wyłącznie na podstawie MPZP lub WZ – droga najprostsza formalnie, ale najbardziej sztywna

Trzecia ścieżka to realizacja inwestycji bez specjalnych instrumentów, czyli w ramach standardowo obowiązujących reguł planistycznych. Jeżeli teren jest objęty miejscowym planem i plan dopuszcza zamierzenie, to jest to najwygodniejszy scenariusz. Inwestor pracuje w ramach ściśle określonych wytycznych, ryzyko prawne jest niskie, a ewentualny spór z gminą będzie dotyczyć zwykle szczegółów, a nie samej dopuszczalności funkcji. To podejście ma największy sens przy projektach, które nie wymagają elastyczności.

Problem pojawia się wtedy, gdy zapisy planu są zbyt sztywne albo po prostu nie pasują do nowych realiów. Wtedy inwestor staje przed wyborem: zmiana MPZP, ZPI albo – do końca czerwca 2026 r. – lex deweloper, jeżeli projekt ma charakter mieszkaniowy. Trzeba przy tym mieć świadomość, że ze względu na koszty, gminy podejmują się zmian planów miejscowych bardzo niechętnie. Dodatkowo procedura taka trwa bardzo długo, a od lipca 2026 r. w gminach bez planu ogólnego w ogóle nie będzie możliwe jej przeprowadzenie.

W gminach bez planu miejscowego o możliwościach inwestycyjnych przesądza decyzja o warunkach zabudowy. Od 1 lipca 2026 r. reguły wydawania WZ będą wszędzie istotnie zaostrzone, m.in. przez powiązanie z planem ogólnym gminy (analogicznie do ZPI) oraz ograniczenie wydawania decyzji do obszarów wskazanych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy. To oznacza, że po tej dacie część terenów, które dziś da się zagospodarować na podstawie decyzji WZ, może stracić taką możliwość, albo stanie się to trudniejsze i bardziej niepewne. Trzeba też mieć na uwadze, że jeżeli plan ogólny wejdzie w życie przed wskazaną datą, to nowe zasady dla WZ będą obowiązywać wcześniej. Dodatkowo decyzje WZ uprawomocnione po 1 stycznia 2026 r. lub wydane w postępowaniu wszczętym po 16 października 2025 r. mają 5-letni termin ważności (wcześniej wydawano je bezterminowo), co może mieć znaczenie przy kalkulacji ryzyka.

Warto też mieć świadomość, że niektóre inwestycje nie mogą być przeprowadzone na podstawie WZ, ale wyłącznie na podstawie zapisów planu miejscowego (też ZPI). Dotyczy to m.in. dużych obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży większej niż 2000 m².

NEWSLETTER

„Podstawy prawne”

Regularna dawka istotnych informacji o prawie nieruchomości. Bez spamu i niezrozumiałych terminów.