Przebieg komorniczej egzekucji nieruchomości – część 3 – problemy praktyczne

W I części artykułu przybliżone zostały początkowe etapy egzekucji z nieruchomości, tj. zajęcie oraz dokonanie opisu i oszacowania. W II części wskazałam etapy, które związane są z licytacją, przybiciem, przysądzeniem prawa własności oraz podziałem sumy uzyskanej z egzekucji.

Jak wcześniej wspomniałam, egzekucja z nieruchomości jest skomplikowana, nie daje stu procentowych szans do zaspokojenia wierzyciela, jest pracochłonna i kosztowna, a ponadto rodzi szereg trudności.

W niniejszym artykule wskażę najczęściej występujące problemy pojawiające się przy egzekucji z nieruchomości – te, z którymi boryka się nie tylko wierzyciel, ale również komornik prowadzący egzekucję.

Kurator dla dłużnika nieznanego z miejsca pobytu

W przypadku braku możliwości doręczenia dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego – gdy miejsce pobytu dłużnika nie jest znane – sąd może ustanowić kuratora.

Ustanowienie kuratora dla dłużnika nieznanego z miejsca pobytu możliwe jest z urzędu, gdy egzekucja ma być wszczęta z urzędu, w pozostałych zaś sprawach – na wniosek wierzyciela.

Przesłankami ustanowienia kuratora, które muszą być spełnione to uprawdopodobnienie (a więc nie udowodnienie), że miejsce pobytu dłużnika jest nieznane oraz konieczność doręczenia wniosku o wszczęcie egzekucji wywołującego potrzebę podjęcia obrony praw.

Samo jednak stwierdzenie wierzyciela, że nie zna miejsca pobytu dłużnika nie jest wystarczające. W szczególności trzeba wykazać, że osoba pod danym adresem zamieszkania nie jest znana, i mimo podjętych działań (np. wystąpienia o udostępnianie danych ze zbiorów meldunkowych, zbioru PESEL oraz ewidencji wydanych i unieważnionych dowodów osobistych) nie zdołano uzyskać żadnych wiadomości o miejscu jej pobytu.

O ustanowieniu kuratora rozstrzyga sąd egzekucyjny, tj. sąd właściwy miejscowo dla dłużnika. Kurator ustanowiony w trybie art. 802 k.p.c. jest uprawniony do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do zachowania prawidłowego przebiegu egzekucji oraz do obrony praw i interesów dłużnika.

Dotyczy to w szczególności możliwości wnoszenia środków zaskarżenia, wytaczania powództwa przeciwegzekucyjnego oraz korzystania z wszelkich innych środków obrony przysługujących dłużnikowi. Przede wszystkim jednak, kurator powinien podjąć wszelkie czynności w celu ustalenia miejsca pobytu dłużnika i doręczenia mu pism.

Sąd, który ustanowił kuratora, sprawuje nad nim nadzór, wydaje zaświadczenia, bada sprawozdania oraz przyznaje wynagrodzenie ustalone w oparciu o przepisy prawa indywidualnie do każdego przypadku.

Ponowne wszczęcie postępowania egzekucyjnego z tej samej nieruchomości

Wierzyciele nie zdają sobie sprawy, że po drugiej bezskutecznej licytacji nieruchomości należącej do dłużnika, nie zamyka im się droga do dalszego prowadzenia egzekucji z tego składnika majątku. Zgodnie z art. 985 k.p.c. nowa egzekucja z nieruchomości może być wszczęta po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Wszczęcie ponownie postępowania egzekucyjnego w celu egzekucji z nieruchomości, której w poprzednim postępowaniu egzekucyjnym nie udało się sprzedać, rodzi konieczność przeprowadzenia przez komornika na nowo wszystkich czynności egzekucyjnych związanych z egzekucją z nieruchomości, które szczegółowo opisałam w pierwszej i drugiej części artykułu.

Komornik nie dokonuje jedynie nowego opisu i oszacowania nieruchomości, jeżeli wniosek o wszczęcie egzekucji został złożony przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, chyba że z wnioskiem takim wystąpi wierzyciel lub dłużnik. Sąd nie uzna wniosku o wszczęcie egzekucji z tej nieruchomości w przypadku, gdy wpłynie on przed upływem 6 miesięcy od drugiej licytacji.

Odebranie dłużnikowi zarządu nad nieruchomością

Samo zajęcie nieruchomości nie powoduje konieczności odebrania dłużnikowi zarządu nad nią. W wielu przypadkach dłużnik, jego postawa w toku już podjętych czynności egzekucyjnych, zastany przez komornika stan nieruchomości wskazują, że dłużnik jako zarządca nie gwarantuje prawidłowego sprawowania zarządu, a więc np. pozostawania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Wówczas zgodnie z art. 931 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę. Wniosek w tej sprawie może złożyć zarówno komornik, jak i wierzyciel (opłata od wniosku wynosi 50 zł). Pamiętać należy, że wprowadzenie przez sąd zarządu nieruchomości przez osobę trzecią, wcale nie musi oznaczać tego, że dłużnik opuści nieruchomość.

Jeśli dłużnik korzysta z pomieszczeń w zajętej nieruchomości (np. w nich mieszka), to te pomieszczenia pozostają do jego dyspozycji. Nie może to jednak być przeszkodą do prawidłowego sprawowania zarządu, ponieważ jeżeli dłużnik lub jego domownik w związku z korzystaniem z tych pomieszczeń utrudnia czynności związane z zarządem (np. zachowuje się agresywnie w stosunku do zarządcy), prawo to będzie mu odebrane przez sąd na wniosek wierzyciela.

Odebranie zarządu dłużnikowi i powierzenie go osobie trzeciej rodzi dodatkowe koszty postępowania. Zgodnie z przepisami, zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Zbycie nieruchomości w trakcie trwania egzekucji

Z treści art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego wynika, że rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może zatem uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a podejmowane czynności egzekucyjne będą ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Z powyższego wynika, że nie wprowadzono zakazu zbywania nieruchomości ani też skutku nieważności takiej czynności w trakcie trwania postępowania egzekucyjnego.

W takim przypadku zbycie nieruchomości co prawda spowoduje zmianę jej właściciela, jednak mimo to, celem zabezpieczenia praw wierzyciela przyjmuje się, że aż do zakończenia postępowania egzekucyjnego to dłużnik w dalszym ciągu będzie „fikcyjnym” właścicielem nieruchomości.

Istotne jest jednak brzmienie § 1 przytoczonego przepisu, który wskazuje, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Problemy pojawiają się wówczas gdy dłużnik będąc świadomym zbliżającej się egzekucji zbywa nieruchomość jeszcze przed jej zajęciem.

Wówczas wierzyciel nie może skorzystać z dobrodziejstwa art. 930 kodeksu postępowania cywilnego i celem swojej ochrony może skorzystać z instytucji przewidzianej w kodeksie cywilnym, tj. skargi pauliańskiej (art. 527 k.c. i następne).

Powyższe problemy stanowią nieliczne spektrum z jakimi przychodzi borykać się wierzycielowi i komornikowi w toku prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Przykładowo wymienić można jeszcze: odmowę dokonania przybicia, skutki i praktyczne problemy związane ze skutkami zajęcia nieruchomości, odrębnych uregulowań dotyczących egzekucji z nieruchomości w trybie uproszczonym czy współwłasności w nieruchomości, podczas gdy wierzyciel dysponuje tytułem wykonawczym tylko na jednego współwłaściciela.

Większość tych problemów powoduje albo wydłużenie egzekucji, albo powstanie dodatkowych kosztów, które początkowo ponosi wierzyciel.

Powyższe problemy powodują udaremnienie czy bezcelowość prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Większość z nich można jednak rozwiązać i nie dopuścić do uszczuplenia portfela wierzyciela, np. stosując odpowiednie przepisy prawa, składając szybko odpowiednie wnioski do komornika lub sądu, czy korzystając z wyspecjalizowanych podmiotów, które zarządzają nieruchomością.

Przebieg komorniczej egzekucji nieruchomości – podsumowanie

Podsumowując – wszystkie trzy artykuły związane z tematyką egzekucji z nieruchomości warto wziąć pod uwagę, zarówno aspekty za i przeciw, zanim wierzyciel zdecyduje się skierować postępowanie do tego składnika majątku.