Kiedy można zaskarżyć rentę planistyczną?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Renta planistyczna (opłata planistyczna) bywa dla byłego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zaskoczeniem. Jeżeli strona nie zgadza się z rozstrzygnięciem, może skorzystać z odwołania do SKO, następnie – w razie utrzymania decyzji – ze skargi do WSA, a ostatecznie ze skargi kasacyjnej do NSA.

Renta planistyczna – kto ją ustala?

Opłatę planistyczną ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej, gdy – w związku z uchwaleniem albo zmianą MPZP – wartość nieruchomości wzrosła, a następnie doszło do jej odpłatnego zbycia. Organ ma na wystąpienie z roszczeniem o zapłatę 5 lat od dnia wejścia w życie zapisów planu. Oznacza to, że transakcje zawarte przed wejściem w życie zapisów planu i po upływie 5-letniego terminu są „bezpieczne”. Sama opłata jest liczona jako procent od wzrostu wartości (nie od ceny sprzedaży), przy czym ustawowo nie może przekroczyć 30% tego wzrostu. 

Postępowanie o ustalenie opłaty jest wszczynane z urzędu po tym, jak do organu trafi informacja o transakcji przekazana przez notariusza. 

Były właściciel może zakwestionować rentę planistyczną

Osoba, która nie zgadza się z rozstrzygnięciem, może odwołać się w administracyjnym toku instancji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), a następnie – w razie niepowodzenia – złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA). Ostatecznie można złożyć skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

W praktyce spory koncentrują się wokół tego, czy w ogóle spełniono ustawowe przesłanki naliczenia opłaty, czy zachowano właściwe terminy oraz czy prawidłowo ustalono wzrost wartości nieruchomości na podstawie wyceny. Szerzej o typowych kierunkach argumentacji w przypadku odwoływania się od decyzji można przeczytać w osobnym materiale: 

• Kiedy i jak odwołać się od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej?

Odwołanie od renty planistycznej do SKO

W przypadku chęci złożenia odwołania do SKO osobę obciążoną opłatą obowiązuje nieprzekraczalny termin 14 dni od dnia doręczenia decyzji. 

Odwołanie składa się do SKO za pośrednictwem organu, który wydał decyzję (czyli nie wysyła się go bezpośrednio do SKO). W odwołaniu – obok wniosku (np. o uchylenie decyzji w całości albo w części) – kluczowe jest precyzyjne odniesienie się do ustaleń organu, w tym do podstawowego dowodu, jakim jest wycena w formie operatu szacunkowego. To także etap, na którym warto uporządkować materiał dowodowy pod ewentualną skargę do WSA.

Renta planistyczna – skarga do WSA

Jeżeli SKO wyda decyzję niekorzystną (np. utrzyma w mocy decyzję organu I instancji), można wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Termin wynosi w tym przypadku 30 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. 

Co do zasady skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie jest przedmiotem skargi (czyli SKO). Wymogi formalne skargi wynikają z zapisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Konieczne jest zawarcie w piśmie m.in. oznaczenia sądu, stron, rodzaju pisma, żądania, podpisu, załączników, a także danych identyfikacyjnych strony postępowania, np. numeru PESEL. 

Jeżeli skarga ma braki formalne, sąd wezwie do ich uzupełnienia w terminie, a brak reakcji zakończy się pozostawieniem pisma bez rozpoznania. 

W sprawach dotyczących należności pieniężnych, co do zasady pobiera się wpis stosunkowy zależny od kwoty objętej zaskarżeniem (wartości przedmiotu zaskarżenia):

• do 10 000 zł – 4% (min. 100 zł),
• 10 000–50 000 zł – 3% (min. 400 zł),
• 50 000–100 000 zł – 2% (min. 1500 zł),
• powyżej 100 000 zł – 1% (min. 2000 zł, maks. 100 000 zł). 

Skarga kasacyjna do NSA w sprawie renty planistycznej

Od wyroku WSA przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Termin wynosi 30 dni od doręczenia odpisu wyroku z uzasadnieniem. W przypadku oddalenia skargi należy w terminie 7 dni od ogłoszenia orzeczenia WSA (lub doręczenia odpisu sentencji) złożyć wniosek o sporządzenie uzasadnienia orzeczenia.

Skargę kasacyjną wnosi się za pośrednictwem WSA, który wydał zaskarżone orzeczenie. Co do zasady skarga kasacyjna – w odróżnieniu od odwołania i skargi do WSA – musi być sporządzona przez adwokata albo radcę prawnego (z ustawowymi wyjątkami). Wpis od skargi kasacyjnej wynosi połowę wpisu od skargi do WSA (nie mniej niż 100 zł). 

Na poziomie NSA znaczenie ma przede wszystkim precyzyjne ujęcie zarzutów w ramach podstaw kasacyjnych (prawo materialne / procedura) oraz ich uzasadnienie.

Zaskarżenie renty planistycznej – podsumowanie

W przypadku kwestionowania opłaty planistycznej byłego właściciela nieruchomości obowiązują nieprzekraczalne terminy (ich przekroczenie zamyka sprawę):

• 14 dni na odwołanie do SKO, licząc od dnia doręczenia decyzji organu gminy,
• 30 dni na skargę do WSA, licząc od dnia doręczenia decyzji SKO,
• 30 dni na skargę kasacyjną do NSA, licząc od dnia doręczenia orzeczenia WSA z uzasadnieniem.

W tego typu sprawach decydują nie tylko terminy, ale też jakość zarzutów i umiejętność pracy na materiale dowodowym – zwłaszcza na operacie szacunkowym, który jest główną osią sporu. Dlatego udział prawnika ma wymiar praktyczny: pomaga on wybrać właściwą ścieżkę działania, dopilnować wymogów formalnych, uporządkować argumentację i przełożyć zastrzeżenia do wyceny na język, który „zadziała” w postępowaniu odwoławczym i sądowoadministracyjnym.

W postępowaniu kasacyjnym rola profesjonalnego pełnomocnika jest nieodzowna, ponieważ skarga kasacyjna co do zasady musi zostać sporządzona przez adwokata lub radcę prawnego.