Audyt prawny nieruchomości
Bezpieczna inwestycja w nieruchomości zaczyna się od kompleksowego audytu (nazywanego także due diligence), który ujawnia ryzyka prawne, techniczne i środowiskowe jeszcze przed podpisaniem umowy.
Warto wiedzieć, że nie każda nieruchomość wymaga pełnego badania – czasem wystarczy szybka weryfikacja kluczowych dokumentów, innym razem potrzebna jest kompleksowa analiza ryzyk inwestycyjnych. Dlatego pierwszym krokiem jest ustalenie jakie obszary wymagają szczególnego sprawdzenia, aby decyzja inwestycyjna była wolna od ryzyk prawnych i planistycznych.
Ile trwa przeprowadzenie audytu?
Czas trwania audytu zależy od wielu czynników, między innymi takich jak:
- typ nieruchomości,
- zakres badania,
- charakter transakcji
- dostępność dokumentów.
W prostych sprawach – ograniczających się wyłącznie do identyfikacji kluczowych ryzyk – trwa zwykle do 5 dni roboczych, natomiast w bardziej złożonych projektach może potrwać kilka tygodni.
Ile kosztuje audyt? Od czego zależy cena?
Koszt audytu ustalany jest indywidualnie i zależy od wielu czynników. Nie ma jednej stawki, ponieważ każde badanie różni się zakresem, stopniem skomplikowania oraz wymaganym zaangażowaniem ekspertów.
W jakiej formie przedstawiamy wyniki audytu?
Po zakończeniu audytu przygotujemy pisemny raport. Wyniki zostaną także omówione na spotkaniu z prawnikiem, który wyjaśni wszelkie wątpliwości i pomoże podjąć właściwą decyzję.
Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci dobrać zakres audytu do Twojego celu i rodzaju nieruchomości.
Obszary, które najczęściej badamy w ramach audytu nieruchomości
Stan prawny nieruchomości
- Treść księgi wieczystej.
- Analiza dokumentów źródłowych nabycia.
- Wskazanie ryzyk związanych z tytułem prawnym.
Zgodność planistyczna
- Przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
- Analiza decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
- Określenie dopuszczalnej zabudowy.
Infrastruktura
- Dostęp do drogi publicznej.
- Dostępność i możliwość podłączenia mediów.
- Ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych.
Potencjalne ryzyka administracyjne i środowiskowe
- Możliwe utrudnienia przy uzyskiwaniu decyzji administracyjnych (np. pozwolenia na budowę),
- Status gruntów.
- Obowiązki środowiskowe lub sanitarne.
Potencjał inwestycyjny
- Możliwość zmiany przeznaczenia nieruchomości w przyszłości.
- Możliwość podziału działki lub jej scalenia.
- Analiza otoczenia inwestycyjnego (sąsiedztwo, infrastruktura, planowane inwestycje publiczne).
Profesjonalny audyt nieruchomości jest przeznaczony dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, deweloperów, najemców długoterminowych (np. sieci handlowych, firm logistycznych), instytucji finansowych oraz syndyków i likwidatorów. Z audytu skorzystają także osoby prywatne, które planują bezpieczny zakup domu lub mieszkania.
Przeprowadzenie audytu przed zakupem lub najmem nieruchomości pozwala ograniczyć ryzyko wystąpienia problemów prawnych, technicznych lub finansowych. Daje także inwestorowi możliwość skuteczniejszych negocjacji ceny i warunków zakupu/najmu.
Wykonanie audytu jest zalecane – zwłaszcza przy transakcjach o znacznej wartości lub przy wysokich potencjalnych zobowiązaniach (np. z tytułu najmu, opłat za media). Pozwala on zidentyfikować ukryte ryzyka prawne, finansowe lub techniczne, które mogłyby skutkować poważnymi stratami po stronie nabywcy. Dzięki audytowi można podjąć świadomą decyzję, odpowiednio ukształtować umowę lub odstąpić od zakupu, jeśli ryzyko okaże się zbyt wysokie.
Audyt umożliwia weryfikację statusu prawnego nieruchomości, w tym tytułu własności, wpisów hipotecznych, służebności oraz ewentualnych roszczeń osób trzecich. Równie ważna jest analiza uwarunkowań planistycznych i środowiskowych, które mogą decydować o możliwościach dalszej zabudowy nieruchomości lub prowadzenia na niej działalności gospodarczej.
Audyt nieruchomości wykonywany jest przez doświadczonego prawnika, który bada stan prawny nieruchomości (tytuł prawny, hipoteki, służebności), weryfikuje zgodność prowadzonej na nieruchomości działalności z przepisami prawa (np. prawa budowlanego, ochrony środowiska), a także ocenia ryzyka prawne związane z planowaną transakcją. Efektem pracy jest pisemna analiza z identyfikacją ryzyk i ewentualnymi rekomendacjami.
Podczas audytu due diligence kluczowe są zawsze dokumenty stanowiące podstawę nabycia – np. akt notarialny, umowa przedwstępna, a jeśli ich brak – dane identyfikujące nieruchomość (nr księgi wieczystej, nr działki itp.). Istotne są także dokumenty planistyczne i ewentualne decyzje administracyjne (np. decyzje o warunkach zabudowy). W zależności od celu audytu i rodzaju nieruchomości, niezbędne mogą się okazać też dokumenty techniczne, informacje o opłatach i obciążeniach podatkowych, wszelkiego rodzaju umowy (np. najmu) czy dokumentacja środowiskowa.
W razie potrzeby audyt nieruchomości może zostać rozszerzony o taką analizę za dodatkowym wynagrodzeniem.
Tak, brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody do przeprowadzenia audytu nieruchomości.
Tak, audyt może zostać przeprowadzony dla nieruchomości w dowolnej lokalizacji.
Tak, dla wygody naszych klientów umożliwiamy zlecenie audytu całkowicie zdalnie, bez potrzeby osobistego spotkania.