Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Czy wywłaszczenie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego jest zawsze bezpowrotne? Okazuje się, że w pewnych okolicznościach można starać się o zwrot mienia. Co jednak, jeżeli wywłaszczona nieruchomość została sprzedana?

Wywłaszczenie mienia, zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, dopuszczalne jest jedynie na cele publiczne. Często jednak mijają kolejne lata, a na przejętej na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego nieruchomości nic nie powstaje. Czy w takim wypadku były właściciel ma prawo do jej zwrotu?

Kiedy można zwrócić wywłaszczoną nieruchomość?

Na podstawie art. 136 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o Gospodarce Nieruchomościami (dalej ugn), wywłaszczenie możliwe jest jedynie na rzecz celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu.

Przeznaczenie na inny cel niż w decyzji jest możliwe tylko przy braku złożenia wniosku o zwrot nieruchomości przez byłego właściciela lub spadkobiercę. Wiąże się to z koniecznością zawiadomienia tych osób (art. 136 ust. 2 ugn) lub – w przypadku niemożności ustalenia ich adresów – podania takiej informacji w drodze publicznego obwieszczenia na tablicy właściwego organu albo stronie Biuletynu Informacji Publicznej (art. 136 ust. 2a ugn).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że zainteresowany sam musi złożyć wniosek o zwrot nieruchomości. Z kolei prawo do zwrotu wygasa, jeżeli po upływie 3 miesięcy od otrzymania zawiadomienia lub dnia następującego od zdjęcia ogłoszenia (wisi 3 miesiące) nikt nie zawnioskował o taki zwrot (art. 136 ust. 5 ugn).

Okazuje się, że oprócz planów przeznaczenia mienia na inne cele, również brak jakiejkolwiek aktywności na danej nieruchomości może stanowić przesłankę do jej zwrotu. Treść art. 137 ust. 1 ugn podaje, że zwrot możliwy jest też wtedy, gdy nieruchomość została uznana za zbędną na dany cel. Legislator doprecyzował to następująco, określając terminy:

• • 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, jeżeli nie rozpoczęto żadnych prac.
•  
  • 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, jeśli inwestycja nie została zrealizowana (nie dotyczy nieruchomości wywłaszczonych przed 27 maja 1990 r., na której cel określony w decyzji o wywłaszczeniu zrealizowano przed złożeniem wniosku o zwrot, lecz nie później niż przed 22 września 2004 r.). Kolejny ustęp (ust. 2) mówi, że jeżeli cel został w tym przypadku zrealizowany na części nieruchomości, to zwrotowi podlega pozostała jej część.

Trudno jednak wyobrazić sobie sytuację, że zwrotowi podlega – np. po 11 latach od ostateczności decyzji – działka z częściowo wybudowaną elektrownią. Podobnie sprawa wygląda ze zwrotem części niezagospodarowanej nieruchomości, na której ma powstać infrastruktura krytyczna dla całej inwestycji.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 marca 2015 r. (II SA/Kr 155/15, LEX nr 1787534) orzekł, że w tego typu przypadkach należy uznać cel decyzji za zrealizowany.

Dodatkowo, zgodnie z art. 136 ust. 7 ugn, uprawnienie do zwrotu wygasa, jeśli nikt nie złożył wniosku, a od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, upłynęło 20 lat. W takim wypadku organ nie ma też obowiązku informowania i zawiadamiania, jeżeli nieruchomość ma zostać przeznaczona na inny cel niż w decyzji o wywłaszczeniu.

Kto orzeka o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości?

Zgodnie z art. 136 ust. 3 ugn z wnioskiem o zwrot występuje się do starosty, który zawiadamia o tym właściwy organ gospodarujący zasobem nieruchomości. Ciąży na nim również obowiązek poinformowania pozostałych uprawnionych o możliwości zwrotu udziału w wywłaszczonej nieruchomości albo udziału w jej części (ust. 3a).

Starosta odpowiedzialny jest również za wydanie orzeczenia w drodze decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości (art. 141 ust. 1 ugn).

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości a odszkodowanie

Każdy wnioskujący musi wiedzieć, że zwrot nieruchomości wiąże się z oddaniem wypłaconego odszkodowania i/lub nieruchomości zamiennej. Co więcej, według art. 140 ust. 2 ugn, zwracane odszkodowanie podlega waloryzacji. Jednak ostateczna kwota nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu lub jej wartość odtworzeniowa (jeśli trudno określić wartość rynkową).

Warto też mieć na uwadze, że od chwili wywłaszczenia nieruchomość może stracić albo zyskać na wartości. W drugim przypadku stanie się tak, jeśli powstaną na niej np. jakieś zabudowania. Również zmieniona w czasie wartość nieruchomości zamiennej może wiązać się z naliczeniem opłat wyrównujących, co wynika z treści art. 140 ust. 5 ugn.

Ustawodawca przewidział też wyjątek od powyższej zasady, ponieważ dla wywłaszczeń sprzed 5 grudnia 1990 r. kwota zwaloryzowanego odszkodowania nie może przekraczać 50% aktualnej wartości mienia. Mówi o tym art. 217 ust. 2 ugn.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości – podsumowanie

Reasumując: w niektórych przypadkach, głównie ze względu na czynniki losowe, istnieje możliwość zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Istotna jest m.in. zmiana planów organu zajmującego się wywłaszczeniem i zamiar przeznaczenia jej na inne cele. W takim wypadku może pojawić się jednak inny problem. Zachodzi, gdy cel wywłaszczenia pozostawia duże pole do interpretacji.

Trzeba też zaznaczyć, że zwrot nieruchomości będzie możliwy, jeśli w międzyczasie nie zmieniła ona właściciela. Jeśli natomiast tak się stało, dochodzenie swoich praw w tym zakresie ze względu na wystąpienie nieodwracalnego skutku prawnego będzie właściwie niemożliwe.

Kwestię tę szeroko omawia m.in. uchwała Sądu Najwyższego z 15 września 2015 r. (III CZP 107/14). Pozostawia ona jednocześnie byłem właścicielowi bądź spadkobiercom furtkę do dochodzenia rekompensaty pieniężnej.

Warto również dodać, że teoretycznie zwrot nieruchomości jest możliwy także wtedy, jeśli jej przekazanie na cele publiczne miało miejsce na drodze nabycia, o którym mowa w art. 114 ust. 1 ugn. Zgodnie z Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r. (SK 39/15) wcześniejsze ograniczenia w tej kwestii uznano bowiem za sprzeczne z ustawą zasadniczą.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o Gospodarce Nieruchomościami
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 marca 2015 r. (II SA/Kr 155/15, LEX nr 1787534)
• Uchwała Sądu Najwyższego z 15 września 2015 r. (III CZP 107/14)
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r. (SK 39/15)