Zasada korzyści przy wycenie nieruchomości

Wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie podlega m.in. regulacjom ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 121), dalej jako: „ugn”.

Wycena nieruchomości

Stosownie do art. 134 ugn podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Aby ustalone odszkodowanie odzwierciedlało wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny zobowiązany jest uwzględnić w szczególności:

• • rodzaj nieruchomości,
•  
  • położenie,
•  
  • sposób użytkowania,
•  
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
•  
  • stan zagospodarowania,
•  
  • aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Co istotne, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Wycena a przeznaczenie nieruchomości

Wysokość odszkodowania musi uwzględniać wartość nieruchomości odpowiadającą najkorzystniejszemu sposobowi korzystania z niej w ramach planu miejscowego. Jeżeli zatem w wyniku decyzji wywłaszczeniowej (np. wywłaszczenia pod drogę krajową) odebrane zostało nam prawo własności nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego figurowała jako nieruchomość rolna, to prawidłowym działaniem rzeczoznawcy majątkowego nie będzie analiza wyłącznie cen rynkowych tylko takich nieruchomości.

Sporządzony operat powinien bowiem zawierać analizę rynkową zarówno nieruchomości rolnych jak i drogowych. Dopiero na tej podstawie biegły powinien ocenić, który zbiór nieruchomości zawiera ceny wyższe, a tym samym korzystniejsze dla osoby wywłaszczonej i na tej podstawie dokonać wyceny nieruchomości.

Orzecznictwo

Powyższe zasady wyceny znajdują potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.06.2015 r. (sygn. akt. II GSK 1324/14), w którym wskazuje się, że: „Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości dla celów odszkodowania według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia w rozumieniu art. 134 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości tej nieruchomości.

Ma to z reguły zastosowanie w przypadku, gdy w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomość stanowi teren użytkowany rolniczo (grunt rolny), a zgodnie z celem wywłaszczenia ma być przeznaczona pod zabudowę (grunt budowlany), gdyż grunty przeznaczone pod zabudowę osiągają na rynku zazwyczaj ceny wyższe niż grunty przeznaczone do produkcji rolnej.

Zadaniem rzeczoznawcy jest wówczas przeprowadzenie analizy rynku lokalnego obejmującego nieruchomości przeznaczone pod zabudowę o podobnej funkcji, jak i celu wywłaszczenia i porównanie cen notowanych na tym rynku z cenami nieruchomości przeznaczonych do produkcji rolnej (z zabudową siedliskową), przy czym taka analiza powinna być ujęta w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym.”

Zasada korzyści przy ustaleniu wartości odszkodowania

Można zatem stwierdzić, że przeprowadzenie w operacie szacunkowym analizy rynku nieruchomości pod kątem zasady korzyści wydaje się być bardzo istotne. Skoro tak, szczególną uwagę powinna zwrócić na to nie tylko strona wywłaszczona, ale również organ prowadzący postępowanie.

Brak uwzględnienia przedmiotowej zasady w procesie wyceny, w sytuacji gdy spełnione są przesłanki do jej zastosowania, prowadzi bowiem do istotnego zaniżenia należnego wywłaszczonemu odszkodowania. Odrębną kwestią jest przy tym zbiór nieruchomości przyjętych do porównania, którymi powinny być nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn do nieruchomości wycenianej, tak aby wyliczona w operacie wartość stanowiła jej cenę rynkową.

Na marginesie warto wskazać, że operat szacunkowy jest zazwyczaj dokumentem trudnym i niezrozumiałym dla osoby, która nie specjalizuje się w wycenie nieruchomości. To z kolei skutecznie uniemożliwia jego samodzielną weryfikację pod kątem rzetelności, poprawności oraz zgodności z obowiązującymi przepisami.

Co więcej, również organy prowadzące postępowanie, często nie dokonują nawet ich formalnej analizy ograniczając się jedynie do stworzenia stronie wywłaszczonej możliwości zgłoszenia uwag do sporządzonego w sprawie operatu. Tym samym, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości w zakresie wyceny, racjonalna wydaje się być konsultacja z podmiotem specjalizującym się w wycenie nieruchomości.

Koszty takiego doradztwa, w porównaniu z wysokością odszkodowania jakie można uzyskać wskazując na istotne uchybienia w sporządzonym operacie (jak np. pominięta zasada korzyści) z pewnością są bowiem warte poniesienia.

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji nwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.