Wywłaszczenie nieruchomości rolnej pod budowę drogi – ceny gruntu pod drogi 2023

Inwestycje strukturalne na cele publiczne zostały przez ustawodawcę uznane za tak istotne, że ich realizacja może odbywać się kosztem konstytucyjnej ochrony prawa własności prywatnej. Interes społeczny ma większą wagę niż partykularny interes właścicieli nieruchomości.

Zarówno konstytucja, jak i szereg ustaw pozwalają na wywłaszczenie nieruchomości pod warunkiem wypłaty odszkodowania na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości. Jednym z celów, na które może zostać dokonane wywłaszczenie jest budowa dróg publicznych. Przez ostatnie 20 – 30 lat był to najczęstszy powód wywłaszczeń w Polsce.

Specustawa drogowa

Wywłaszczenie nieruchomości na cele budowy dróg ekspresowych i autostrad odbywa się na gruncie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, co do której potocznie używa się określenia Specustawa drogowa.

Pozwala ona na przymusowe (wbrew woli właściciela) nabywanie nieruchomości na rzecz min. Skarbu Państwa, który w przypadku dróg krajowych reprezentuje Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA).

Ustawodawca założył, że interes społeczny jest w tym wypadku ważniejszy niż interes prywatny, dlatego wywłaszczenie może nastąpić tylko na cele publiczne. Wywłaszczenie stanowi wyjątek od konstytucyjnej ochrony prawa własności.

Konsultacje społeczne przed wywłaszczeniem

Wywłaszczenie poprzedza szereg różnych czynności prawnych i faktycznych. Zwykle od momentu rozpoczęcia procedury do czasu budowy drogi upływa kilka, czasem kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat. Jednym ze wczesnych etapów inwestycji jest prowadzenie tzw. konsultacji społecznych.

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad organizuje spotkania, o których zawiadamia za pośrednictwem władz lokalnych. Konsultacje społeczne mają charakter głosu doradczego. Wyrażenie sprzeciwu społecznego zwykle nie wpływa na odwołanie czy zmianę przebiegu inwestycji. 

Decyzja środowiskowa DŚU dla inwestycji drogowej

Budowa drogi jest uznawana za inwestycję, która wywołuje znaczne oddziaływanie na środowisko. Aby takową móc realizować, niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia.

Decyzję wydaje regionalny dyrektor ochrony środowiska. Ten etap budowy drogi daje mieszkańcom regionu realny wpływ na inwestycję, dzięki możliwości złożenia odwołania od decyzji. 

Projektuj i buduj

Obecnie większość dużych inwestycji drogowych realizowana jest w programie projektuj i buduj. Zakłada on, że Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad daje wytyczne funkcjonalne a wybrana w przetargu publicznym firma sama sporządza projekt wykonawczy. Zwykle na okres projektowy przeznacza się kilkanaście miesięcy, które zakończone są wnioskiem o wydanie decyzji ZRID. 

Decyzja ZRID

Decyzja ZRID wydawana jest na wniosek Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad przez właściwego miejscowo wojewodę. Od dnia złożenia wniosku wojewoda ma 90 dni na jej wydanie.

O wszczęciu postępowania w zakresie wydania decyzji są informowane strony, a więc również wywłaszczeni. Czas pomiędzy wszczęciem postępowania a wywłaszczeniem warto wykorzystać na przygotowanie się do opuszczenia nieruchomości oraz wyceny. 

Decyzja o Zezwoleniu na Realizację Inwestycji Drogowej (decyzja ZRID) jest kluczowym momentem dla osoby dotkniętej wywłaszczeniem. To decyzja ZRID dokonuje podziału nieruchomości zgodnie z potrzebami inwestora, zmienia przeznaczenie nieruchomości, udziela pozwolenia na budowę, ale przede wszystkim przenosi własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Wszystkie te skutki wystąpią, kiedy decyzja stanie się ostateczna. 

Rygor natychmiastowej wykonalności dla decyzji ZRID

Decyzji ZRID na wniosek inwestora (GDDKiA), w przypadkach uzasadnionych interesem publicznym, nadaje się rygor natychmiastowej wymagalności. W praktyce niemalże każda decyzja dla budowy dróg ekspresowych i autostrad jest zaopatrzona w rygor natychmiastowej wymagalności. Na podstawie decyzji ZRID z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności GDDKiA może wejść w natychmiastowe posiadanie objętych nią nieruchomości, mimo że nadal są własnością rolników. 

Wydanie wywłaszczonej nieruchomości. Premia 5 procent za wydanie dobrowolne

Specustawa drogowa przewiduje dodatkowy bonus dla osób, które dobrowolnie wydadzą nieruchomość na potrzeby inwestycji. Ważne:

1. 1. Dobrowolne wydanie nieruchomości musi być dokonane w terminie 30 dni od daty odebrania zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID. 
   2. Musi ono być dokonane poprzez złożenie oświadczenia woli na piśmie do właściwego oddziału GDDKiA. 
   3. Nie ma ono nic wspólnego z akceptacją wyceny. Premia zostanie przyznana również osobom, które się z nią nie zgadzają.  

Za dobrowolne wydanie nieruchomości odszkodowanie zostanie powiększone o dodatkowe pięć procent. 

Jak skutecznie wydać nieruchomość? 

Aby uzyskać premię w wysokości 5% wartości odszkodowania, nie wystarczy zachowanie bierne, tj. brak protestu w kwestii działań inwestora. Wydanie musi być wyraźne a nie domniemane, więc w wersji minimalnej wymaga pisemnego oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego do inwestora lub faktycznego objęcia przedmiotu wywłaszczenia w posiadanie. 

Więcej zabiegów wymaga wydanie nieruchomości zabudowanej. Orzecznictwo wskazuje, że premia należy się właścicielom, którzy złożyli pisemne oświadczenie o wydaniu oraz opróżnili lokal. Opróżnienie i wydanie najczęściej potwierdza się pisemnym protokołem przekazania nieruchomości. Pojęcie opróżnienie należy rozumieć jako wyprowadzkę mieszkańców oraz wywóz wszystkich ruchomości z budynków i otaczającego je terenu. Dodatkowo należy rozwiązać umowy z dostawcami mediów i zdemontować liczniki oraz wymeldować dotychczasowych mieszkańców. 

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne

Wywłaszczenie nieruchomości dopuszczalne jest tylko za odszkodowaniem. Wysokość odszkodowania ustala w drodze decyzji ten sam organ, który wydał decyzję ZRID. W przypadku dróg krajowych jest nim wojewoda. Ważne:

1. 1. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne nie jest zapłatą ceny. Strony nie negocjują i nie spotykają się u notariusza. Jego wysokość ustalana jest jednostronnie przez organ. 
   2. Strona ma wpływ na wysokość odszkodowania poprzez wnoszenie wniosków dowodowych oraz środków odwoławczych. 
   3. Odszkodowanie zwykle jest ustalane i wypłacane po zajęciu nieruchomości (długo po) a najczęściej również po przejściu prawa własności. Wypłata odszkodowania nie jest warunkiem koniecznym do przejęcia nieruchomości. 

Zasada korzyści art. 134 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Artykuł 134 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustanawia tzw. zasadę korzyści. Na jego gruncie nieruchomość wyceniana jest zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości, o ile zmiana przeznaczenia nie powoduje wzrostu wartości.

Zmiana przeznaczenia z rolnego na inwestycyjne na cele budowy drogi publicznej zwykle powoduje znaczny wzrost wartości. 

Niestety w orzecznictwie pojawił się rozłam w kwestii interpretacji brzmienia art. 134. Dotychczasowe rozumienie zasady korzyści to: jeśli na skutek wywłaszczenia nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości, to odszkodowanie należy ustalać wg. wartości rynkowej zgodnej z przyszłym przeznaczeniem.

Najczęściej z taką sytuacją mamy do czynienia przy wywłaszczeniu gruntów rolnych. Jeśli grunty rolne na rynku lokalnym są warte 5 złotych za metr kwadratowy a grunty drogowe 25 złotych za metr kwadratowy, to odszkodowanie ustalamy zgodnie z przeznaczeniem drogowym. W 2019 roku pojawiło się orzecznictwo, które nie jest, póki co powszechne, wskazujące na to, że treść zasady korzyści precyzuje rozporządzenie w sprawie zasad wyceny.

Precyzowanie ma polegać na tym, że nie porównuje się do gruntów o wyższej wartości, tylko powiększa dotychczasową wartość o maksymalnie 50%. Skutki są ogromne: powiększenie przeciętnej wartości gruntów rolnych, czyli 5 złotych, o 50% daje kwotę 7,50 złotego – przeciętna wartość gruntów drogowych wynosi 25 złotych za metr kwadratowy.

Wszystkie opisane okoliczności wskazują na to, że odszkodowanie za tą samą nieruchomość, położoną poza obszarem zabudowanym, o powierzchni 5000 metrów kwadratowych, może zostać ustalone na poziomie 37 500 złotych lub na poziomie 200 000 złotych. Potwierdza to praktyka. Większość osób dotkniętych wywłaszczeniem nie ma takiej świadomości.

Z inicjatywy pełnomocnika rządu ds. CPK ministra Marcina Horały procedowana jest zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, która zakłada całkowitą likwidację zasady korzyści. Co więcej, rzeczoznawca majątkowy nie będzie mógł wyceniać nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem na cele publiczne, nawet jeśli to wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Projektowaną zmianę uzasadnia się głównie oszczędnościami Skarbu Państwa. 

Ceny gruntu pod drogi 2023

Nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu drogowym mogą być i bywają, przedmiotem sprzedaży. Transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe jest niewiele, w szczególności od czasu wejścia w życie specustawy drogowej. Ten stan niesie ze sobą ważkie konsekwencje, o których mowa w treści poniżej. 

Przeznaczenie nieruchomości pod drogi

Przeznaczenie nieruchomości gruntowej wynika z dokumentów planistycznych, w pierwszej kolejności z uchwalanego przez radę gminy planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego determinuje możliwy cel, na który nieruchomość może zostać wykorzystana.

Nieruchomość może mieć przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na cele prowadzenia działalności gospodarczej, na cele rolnicze, na cele drogowe i inne. Przeznaczenie drogowe nieruchomości może również wynikać z decyzji określającej lokalizację drogi, np. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID).

W przypadku objęcia nieruchomości decyzją ZRID, jej treść ma pierwszeństwo przed planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ZRID zmienia w tym zakresie treść planu zagospodarowania przestrzennego.

Obrót nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe

Aby umożliwić korzystanie z nieruchomości na cele budowlane, niezbędne jest istnienie dróg. Nie każda nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Czasem dostęp do działki realizowany jest drogą wewnętrzną ustanowioną na nieruchomościach prywatnych.

Duże działki przeznaczone na hale produkcyjne, magazynowe, czy osiedla posiadają własną komunikację wewnętrzną. Takie nieruchomości są przedmiotem sprzedaży. Strony umowy części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym traktują jako służebne w stosunku do podstawowych funkcji. Często nie wyodrębniają w ofercie ani w akcie notarialnym ich realnej wartości, traktując je jako składową. 

Akty notarialne, w których sprzedaży podlega wyłącznie grunt drogowy, mają najczęściej miejsce podczas tworzenia dróg publicznych. Kupującym w tym wypadku jest podmiot publiczny, tj. gmina, powiat, województwo, Skarb Państwa itd. Podmioty publiczne mają prawo dokonywać zakupu nieruchomości na wolnym rynku z uwzględnieniem rygorów związanych z wydatkowaniem środków publicznych. Ten tryb nabycia jest wykorzystywany rzadko, ponieważ prostszym jest użycie specustawy drogowej i dokonanie wywłaszczenia. 

Wyżej opisane okoliczności, tj. niewielka ilość transakcji, ich służebny charakter oraz ograniczona ilość uczestników rynku (działki przeznaczonej na budowę drogi publicznej nie będzie chciał nabyć inwestor prywatny), powodują, że przedmiotowe transakcje tracą charakter rynkowy. W normalnych warunkach rynkowych powinien istnieć więcej niż jeden podmiot zainteresowany sprzedażą i więcej niż jeden podmiot zainteresowany zakupem. Wtedy możliwe są właściwe negocjacje. 

Wysokość cen gruntów pod drogi

Ze względu na wyżej opisane czynniki, ceny gruntów pod drogi nie mają tak stabilnego i przewidywalnego charakteru, jak ceny gruntów budowlanych, inwestycyjnych, czy rolnych. Na cele publiczne najczęściej nabywane są nieruchomości o bardzo małej powierzchni, np. na poszerzenie skrzyżowania, budowę zatoczki autobusowej itd.

Duże inwestycje realizowane są poprzez wywłaszczenie, a nie zakup. Ze względu na to, że transakcje opiewają na małe wartości, strony nie prowadzą tak zaciekłych negocjacji. Na wysokość ceny wpływają lokalne relacje konkretnego mieszkańca z władzą lub z góry ustalona polityka cenowa. Doświadczonych obserwatorów rynku nie dziwią, wynikające z tego, znaczne rozbieżności cenowe.

Czasem nawet na rynku lokalnym zdarzają się transakcje podobnymi nieruchomościami o znacznych różnicach w wartości. A już oczywistym są różnicę pomiędzy gminami, powiatami lub regionami kraju. 

Najniższe transakcje drogowe odbywają się za symboliczną złotówkę, ale te nie powinny być w żadnym wypadku traktowane jak rynkowe. Zazwyczaj grunty o przeznaczeniu drogowym mają wartość wyższą niż grunty rolne, ale niższą niż nadające się do zabudowy kubaturowej.

Przeciętne ceny gruntów pod drogi w obszarach niezurbanizowanych (rolniczych) wahają się pomiędzy 10 a 40 złotych za metr kwadratowy. Zdarza się, że konkretny rynek lokalny odchyla się w jedną bądź drugą stronę. Skrajne wartości obserwowane przez autora mieszczą się w widełkach pomiędzy 5 a 70 złotych za metr kwadratowy. Jak widać, różnice są ogromne i rzadko stoi za nimi jakiekolwiek racjonalne uzasadnienie.

Najczęstszą przyczyną różnic są jednostronne decyzje kupujących, którzy w przypadku niezgody sprzedającego mogą wykorzystać przymus wynikający ze specustawy. Im bardziej zurbanizowane obszary, tym bardziej wzrastają ceny nieruchomości, również drogowych. W małych miasteczkach ceny kształtują się na poziomie 30 – 60 złotych za metr kwadratowy, w większych dochodzą do 100 złotych za metr kwadratowy a w metropoliach potrafią osiągać po kilkaset złotych za metr kwadratowy.

Zawsze są to wartości niższe niż gruntów, które mogą być wykorzystane do budowy domów, mieszkań, biurowców czy hal produkcyjnych. Wartości transakcyjne nie są wrażliwe na upływ czasu i trudno obserwować w nich trend czasowy. Ceny gruntu pod drogi w 2021 roku były podobne do cen gruntu pod drogi w roku 2020 i w latach poprzednich. 

Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości drogowej

Wartość rynkową nieruchomości ustala się w odniesieniu do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Uprawnionym do określenie wartości rynkowej nieruchomości, również tej o przeznaczeniu drogowym, jest rzeczoznawca majątkowy.

Większość rzeczoznawców majątkowych nie ma doświadczenia z podobnymi wycenami. Najczęstszą przyczyną sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości jest potrzeba ustalenia wartości rynkowej zabezpieczenia banku dla celów kredytowych.

Rzeczoznawcy wyceniają mieszkania, działki budowlane, domy, lokale użytkowe itp. Bez doświadczenia na specyficznym rynku nieruchomości drogowych, przy dużej rozbieżności w cenach, małej ilości transakcji, trudności w określeniu cech rynkowych decydujących o wartości, bardzo łatwo o błędy. Niejednokrotnie można spotkać się z sytuacjami, w których dwóch różnych rzeczoznawców, wyceniając tą samą nieruchomość, osiąga skrajnie różne wyniki, np. 100 000 złotych jedna wycena a 300 000 złotych inna wycena. Czasem trudno ocenić, który z rzeczoznawców był bliższy prawdy.

Cele dokonywania wyceny gruntów pod drogi

Grunty przeznaczone pod drogi publiczne rzadko znajdują nabywców nie będących podmiotami publicznymi. Rzadko również podmiot publiczny posługuje się wyceną, aby dokonać dobrowolnej transakcji zakupu u notariusza.

Najczęściej nieruchomość wyceniana jest w postępowaniu zmierzającym do ustalenia odszkodowania. Odszkodowanie należy się z tytułu utraty prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego oraz obciążenia nieruchomości prawem zależnym.

Sytuacja taka może mieć miejsce na gruncie specustawy, Ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych ustaw. Odszkodowanie należy się również obecnemu właścicielowi z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmiany przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W każdym z tych przypadków organ powoła uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia wyceny utraconego prawa. 

Ustalenie wartości utraconego prawa może zlecić również sam poszkodowany. Pierwszym celem takiego działania, będzie ustalenie obiektywnej bądź optymalnej wartości nieruchomości. Bez takiej wiedzy niemożliwe jest określenie czy rzeczoznawca działający na zlecenie organu nie popełnił błędu, skutkującego zaniżeniem wartości odszkodowania.

Operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony postępowania może być dowodem w sprawie o ustalenie odszkodowania. W świetle obowiązujących przepisów, jest to dowód równorzędny do tego, który został sporządzony na zlecenie organu. Profesjonalnie sporządzony operat, autorstwa kompetentnego rzeczoznawcy, może skutecznie ochronić interes osoby dotkniętej wywłaszczeniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego; szczególnie jeśli zostanie prawidłowo użyty przez kancelarię prawną. 

Jak podwyższyć odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogi?

Wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego działającego na zlecenie wojewody nie zawsze oddaje realną wartość nieruchomości. Bardzo często dochodzi w ten sposób do zaniżenia wartości odszkodowania. Aby się przed taką sytuacją bronić, trzeba podejmować na odpowiednich etapach właściwe działania:

1. 1. Ustalić obiektywną i prawidłową wartość nieruchomości. Najlepiej poprzez zlecenie alternatywnego operatu szacunkowego wyspecjalizowanemu rzeczoznawcy majątkowemu. 
   2. Sprawdzić prawidłowość operatu sporządzonego na zlecenie wojewody pod kątem: ustalonych cech cenotwórczych nieruchomości wycenianej, zbadanego rynku nieruchomości podobnych, zastosowanej metodologii i wyliczeń itd. 
   3. Złożyć zarzuty do operatu sporządzonego na zlecenie wojewody. 
   4. Składać własne wnioski dowodowe, w tym operat szacunkowy sporządzony na zlecenie wywłaszczonego. 
   5. Rozważyć ocenę operatu przez uprawnione stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych. 
   6. Wnosić o przeprowadzenie rozprawy w postępowaniu administracyjnym. 
   7. Wnosić środki odwoławcze. 

Wymieniony powyżej katalog nie wyczerpuje wszystkich możliwych działań wpływających na słuszne odszkodowanie. Środków należy używać adekwatnie do działań organu, wartości nieruchomości wycenianej oraz zamierzonych do osiągnięcia celów.

Postępowaniem o ustalenie odszkodowania można świadomie zarządzać tylko, jeśli posiada się duże doświadczenie i interdyscyplinarną wiedzę.

Ugoda w postępowaniu administracyjnym o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie

Kodeks postępowania administracyjnego dopuszcza zawarcie ugody pomiędzy stronami postępowania posiadającymi przeciwstawne interesy. Podmiotem posiadającym przeciwstawny do wywłaszczonego interes jest Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad.

To ta instytucja jest płatnikiem odszkodowania, więc zależy jej na możliwie najniższej wartości. Zawarta ugoda zatwierdzana jest przez wojewodę. . 

Aby zawrzeć ugodę obie strony muszą być zgodne. Niestety GDDKiA rzadko wyraża wolę w tym zakresie. W praktyce możliwość taka istnieje tylko wyjątkowo w najbardziej drażliwych sprawach: tam, gdzie dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości zamieszkałej (domu) lub gdy długotrwałe postępowanie administracyjne nie może być zakończone ze względu na błędy kolejnych rzeczoznawców majątkowych. Składanie wniosku o przeprowadzenie rokowań w pozostałych przypadkach tylko wydłuży postępowanie. 

Odwołanie od decyzji wojewody ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie

Odwołanie od decyzji wojewody ustalającej wartość odszkodowania może złożyć wywłaszczony lub GDDKiA. Odwołanie od decyzji wojewody ustalającej wartość odszkodowania może złożyć wywłaszczony lub GDDKiA. Odwołanie składa się w terminie czternastu dni od daty doręczenia stronie decyzji.

Odwołanie składa się za pośrednictwem wojewody do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Minister zaskarżoną decyzję może uchylić i przekazać do ponownego rozpoznania, zmienić lub utrzymać w mocy. Aby osiągnąć zamierzony skutek nie wystarczy niezadowolenie strony. Decyzji trzeba zarzucić naruszenie prawa. 

Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie

W toku postępowania stronie może zostać wypłacona zaliczka na poczet odszkodowania w wysokości 70% ustalonej wartości nieruchomości. Ustawodawca chciał w ten sposób zapewnić stronie możliwość realnej obrony swoich interesów bez konieczności długotrwałego oczekiwania na środki. Ważne:

1. 1. Zaliczka wypłacana jest tylko na wniosek strony w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku. 
   2. Zaliczka może być wypłacona tylko po ustaleniu odszkodowania, czyli po wydaniu decyzji przez wojewodę. 
   3. Wniosek o zaliczkę należy złożyć również, gdy decyzja ZRID nie jest ostateczna, nawet jeśli nie składamy odwołania. 
   4. GDDKiA nie może odmówić wypłaty zaliczki. 

Wypłata odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość

Aby doszło do wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie muszą być łącznie spełnione dwa warunki:

1. 1. Ostateczna decyzja ZRID. W tym obszarze praktyka idzie w dwóch kierunkach. Część organów stoi na stanowisku, że wypłata odszkodowania nie jest możliwa, póki na rzecz inwestora nie przejdzie własność nieruchomości i uzależnia wypłatę od ostateczności decyzji ZRID, druga część nakazuje wypłatę odszkodowania po ostateczności decyzji ustalającej odszkodowanie, bez względu na to, czy ZRID jest ostateczny. 
   2. Ostateczna decyzja ustalająca odszkodowanie. 

Poszczególne oddziały GDDKiA mają różne praktyki w zakresie weryfikacji właściwego do wypłaty rachunku bankowego. Czasami żądają podpisów uwierzytelnionych lub potwierdzeń z banku. Żaden przepis GDDKiA do tego nie upoważnia, ale konsekwencją może być odmowa wypłaty i przekazanie środków do depozytu sądowego. 

Terminy ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie

Terminy wynikające z przepisów prawa są bardzo optymistyczne: 30 dni na ustalenie odszkodowania od decyzji ostatecznej bez rygoru natychmiastowej wymagalności, 60 dni na ustalenie odszkodowania od daty nadania decyzji rygoru natychmiastowej wymagalności i 30 dni na rozpatrzenie odwołania.

Realne terminy liczy się w miesiącach: w większości przypadków sześć miesięcy lub więcej w pierwszej instancji. Składając środki odwoławcze od daty wywłaszczenia do dnia wypłaty odszkodowania mija kilkanaście lub więcej miesięcy. 

Przewlekłość i bezczynność organu ustalającego wysokość odszkodowania za wywłaszczenie

Niedotrzymywanie ustawowych terminów bardzo często ma związek z niewywiązywaniem się przez organ z nałożonych na niego obowiązków. Może dochodzić do dwóch rodzajów naruszeń prawa:

1. 1. Bezczynności organu: sytuacji, w której nie są podejmowane żadne czynności zmierzające do załatwienia sprawy. 
   2. Przewlekłości postępowania: sytuacji, w której podejmowane czynności mają charakter pozorny i nie zmierzają do załatwienia sprawy. 

W obu przypadkach możemy złożyć ponaglenie do organu wyższej instancji, a jeśli takowe nie wywoła zamierzonego skutku skargę do sądu administracyjnego na bezczynność lub przewlekłość. Jeśli do takiego stanu doszło z rażącym naruszeniem prawa, właściwy organ przyzna wywłaszczonemu dodatkową sumę pieniężną.

Stwierdzenie bezczynności lub przewlekłości z rażącym naruszeniem prawa otwiera również drogę do naprawienia poniesionej w ten sposób szkody. 

Podatek VAT od odszkodowania za wywłaszczenie

Kwestia podatku VAT od odszkodowania za wywłaszczenie od lat nie jest jednoznacznie rozstrzygnięta. Wątpliwości biorą się z faktu, że decyzja ZRID równocześnie zmienia przeznaczenie gruntu oraz przenosi jego własność. W orzecznictwie występują trzy dominujące koncepcje:

1. 1. Zbyciu podlega grunt inwestycyjny na cele budowy drogi, który w przeciwieństwie do gruntów rolnych nie podlega przedmiotowemu zwolnieniu z VAT, więc należny podatek wynosi 23%. 
   2. Zbyciu podlega grunt inwestycyjny, ale rolnik nie zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, więc transakcja jest wyłączona z opodatkowania VAT. 
   3. Zbyciu podlega grunt rolny, więc przedmiotowo zwolniony jest z podatku od towarów i usług VAT. 

Nie ma wątpliwości, że odszkodowanie nie zostanie o VAT powiększone. Ustalona kwota jest kwotą brutto, choć w trakcie wyceny do porównań przyjmuje się wartości netto. 

Pewność co do podatku VAT można mieć tylko po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej. Występując o nią warto się zabezpieczyć profesjonalistą na wypadek konieczności złożenia środków odwoławczych od decyzji. 

Postępowanie sądowe w zakresie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie

Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie odbywa się na drodze administracyjnej. W przypadku dróg krajowych organem właściwym jest wojewoda, organem odwoławczym jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Dopiero decyzja ministra może być zaskarżona na drodze sądowo – administracyjnej. W pierwszej kolejności przysługuje skarga do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego a środki zaskarżenia od niej składane są do Naczelnego Sądu Administracyjnego. 

Wykup resztówki

Ustawodawca nakłada na Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad obowiązek wykupu części nieruchomości powstałych po podziale na skutek wydania decyzji ZRID, które nie nadają się do wykorzystania na dotychczasowe cele.

Wykup resztówki następuje na wniosek wywłaszczonego. Proste wytyczne oczywiście podlegają interpretacji. GDDKiA nie jest zainteresowana zakupem gruntów, które nie służą realizacji inwestycji drogowej, więc zwykle wydaje decyzje odmowne. Najczęściej kryterium oceny jest wielkość pozostałej części działki i wykupowane są tylko te najmniejsze.

Grunty wykupowane jako resztówki nie korzystają z zasady korzyści określonej w art. 134 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, więc ich wartość określa się zgodnie z przeznaczeniem rolnym. Spory w tym zakresie rozstrzygane są na drodze sądowej.

Premie do odszkodowania

W procedowanej ustawie o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw przewiduje się zniesienie tzw. zasady korzyści. W zamian za to projektodawca przewiduje dodatkowe premie do wartości odszkodowania. Miałyby one wynosić odpowiednio:

1. 1. 20 % wartości gruntu. 
   2. 40 % rynkowej wartości nieruchomości pomniejszonej o wartość gruntu. 
   3. 40 % wartości samodzielnego lokalu mieszkalnego. 

Proponowana zmiana jest korzystana dla części właścicieli. Stracą przede wszystkim właściciele gruntów rolnych oraz leśnych. Zmiana na lepsze dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych nie załatwia wszystkich problemów.

Potencjalni wywłaszczeni postulują przede wszystkim ustalanie odszkodowania w wysokości nie mniejszej niż wartość odtworzenia nieruchomości bez uwzględniania stopnia zużycia oraz wcześniejszą wypłatę środków, która pozwoli na płynne odtworzenie stanu posiadania. 

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.