Wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym

Nieruchomość może zostać wywłaszczona bez względu na jej aktualny stan prawny. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jak przebiega postępowanie wywłaszczeniowe w przypadkach, kiedy nie można ustalić osób, którym przysługują prawa rzeczowe do mienia.

Wywłaszczenie nieruchomości – co to?

Zgodnie z ustawą zasadniczą, własność znajduje się pod szczególną ochroną Państwa, a ewentualne wywłaszczenie możliwe jest wyłącznie na tzw. cele publiczne. Dodatkowo pozbawienie praw do nieruchomości wiąże się z przyznaniem odszkodowania, które powinno być słuszne (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Wywłaszczenia możliwe są na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona, chyba że chodzi o pozbawienie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (art. 113 ust. 1-2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Co w przypadku, kiedy nie jest znany właściciel nieruchomości? Zgodnie z prawem, tzw. nieuregulowany stan prawny nie stanowi przeszkody do realizacji inwestycji celu publicznego i taka nieruchomość może być przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego.

Czym jest nieuregulowanym stan prawny nieruchomości?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera określoną na potrzeby wywłaszczeń definicję nieuregulowanego stanu prawnego. Zgodnie z nią, stan taki dotyczy nieruchomości, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (art. 113 ust. 6 ugn).

Legislator zastrzegł przy tym, że odnosi się to także do przypadków, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe (art. 113 ust. 7 ugn).

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości a jej wywłaszczenie

W sytuacji, gdy nieruchomość nie posiada uregulowanego stanu prawnego, starosta, wykonując zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje informację o zamiarze wywłaszczenia do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim.

Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości (art. 114 ust. 3 ugn).

Jeżeli w terminie 2 miesięcy nie zostaną ustalone osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości (należy przedstawić stosowne dokumenty, np. akt poświadczenia dziedziczenia), organ wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 118 ust. 1 ugn).

Wskazana powyżej decyzja podlega ogłoszeniu, co może nastąpić (art. 49 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa):

• • w formie publicznego obwieszczenia,
• • w innej formie publicznego ogłoszenia zwyczajowo przyjętej w danej miejscowości,
• • przez udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego organu administracji publicznej.

Zawiadomienie uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia, w którym organ dokonał ogłoszenia, w którejś z wymienionych powyżej form (art. 49 § 2 kpa).

Nieuregulowany stan prawny nie wpływa na tok postępowań prowadzonych na mocy poszczególnych tzw. specustaw. Różnica dotyczy jedynie tego, że w przypadku uregulowanego stanu prawnego do strony wysyłane są zawiadomienia na adres z katastru nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym a odszkodowanie

W przypadku wywłaszczeń nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym odszkodowanie ustalane jest przez organ na zasadach ogólnych (art. 118a ust. 3 ugn). Budzi to pewne kontrowersje, ponieważ ewentualna strona nie może wówczas aktywnie uczestniczyć w przebiegu postępowania – m.in. przedstawiać własnych wniosków dowodowych czy odwołać się od wydanej decyzji. Dzieje się tak nawet w przypadkach, kiedy trwa postępowanie spadkowe i wiadomo, że uprawnieni do otrzymania odszkodowania będą wkrótce znani.

Warto zaznaczyć dla kontrastu, że w sytuacji, kiedy właściciel wywłaszczanej nieruchomości jest znany, ale umiera przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu, to zgodnie z obowiązującymi przepisami postępowanie powinno zostać zawieszone do momentu ustalenia oraz wezwania spadkobierców (art. 97 § 1 kpa).

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego składa się do depozytu sądowego na okres 10 lat (art. 118a ust. 3 ugn). Po upływie tego czasu ulega on likwidacji i pieniądze przechodzą na rzecz Skarbu Państwa.

Wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – podsumowanie

Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym może zostać wywłaszczona, a organ ma prawo wydać decyzję ustalającą wysokość odszkodowania. Należna kwota zostanie złożona do depozytu sądowego, a strona może ubiegać się o należne pieniądze przez 10 lat.

Należy mieć powyższe na uwadze, ponieważ organ w przypadku nieuregulowanego stanu prawnego w trakcie wydawania decyzji o wywłaszczeniu nie będzie zawieszał postępowania o ustalenie odszkodowania, pomimo, że równoległe może np. trwać postępowanie spadkowe.

Decyzja będzie zatem wydana bez udziału stron – spadkobierców, którzy tracą możliwość ewentualnego ubiegania się o wyższe odszkodowanie. W przypadku zagrożenia wywłaszczeniem warto zatem zadbać o wcześniejsze uporządkowanie kwestii własnościowych, aby nie narazić się na niedogodności.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego