Wywłaszczenie – najczęściej popełniane błędy

Przymusowe odebranie prawa własności do nieruchomości dla realizacji celów publicznych stanowi najdalej idącą ingerencją państwa w konstytucyjnie chronione prawo.

Dotyka ona nawet kilkudziesięciu tysięcy Polaków rocznie. Jakich błędów nie popełniać, aby skutecznie zabezpieczyć swój interes?

Bierna postawa

Matką wszystkich błędów popełnianych przez osoby dotknięte wywłaszczeniem jest bierność. Wywłaszczenie i ustalenie odszkodowania za utratę prawa własności następuje w postępowaniu administracyjnym. Właściciel nieruchomości jest stroną takiego postępowania i jako stronie przysługuje mu szereg praw, takich jak:

– możliwość zapoznawania się z gromadzonym materiałem dowodowym

– możliwość wypowiadania się co do zgromadzonego materiału

– możliwość składania własnego materiału dowodowego

– możliwość wnoszenia środków odwoławczych.

Należy jednak pamiętać, że to są prawa a nie obowiązki. Nieskorzystanie z tych praw nie utrudnia organowi załatwienia sprawy. Jeśli właściciel nieruchomości nie podejmuje czynności, to całe postępowanie odbędzie się bez jego aktywnego udziału, a co za tym idzie: bez wpływu na wynik.

Pamiętaj, że:

Jeśli uważasz, że nie masz realnego wpływu na postępowanie, więc nie warto podejmować działań, to potwierdzisz swoje obawy. Jako strona możesz aktywnie zmieniać swoją sytuację!

Organ nie podejmuje z urzędu prób kontaktu osobistego z osobą wywłaszczoną. Całe postępowanie toczy się w jego siedzibie w oparciu o zebrane dokumenty, a strona jest tylko zawiadamiana o niektórych jego etapach.

Odwlekanie decyzji w czasie

Postępowanie administracyjne toczy się gabinetowo, opiera się w głównej mierze na dokumentach i nie wymaga aktywności właściciela nieruchomości. Tylko pozornie może się wydawać, że jeszcze nic się nie dzieje w sprawie, więc trzeba czekać. W toku postępowania o ustalenie odszkodowania, organ wszczyna postępowanie, powołuje rzeczoznawcę majątkowego, ten sporządza operat szacunkowy itd.

Osoba wywłaszczona jest informowana na samym końcu, że został zgromadzony materiał dowodowy, że może się z nim zapoznać i wypowiedzieć w sprawie. Zwykle wyznaczony zostaje termin 7 lub 14 dni na podjęcie aktywności. To bardzo krótki czas, więc należy przygotowywać się wcześniej: zbadać rynek nieruchomości podobnych, oszacować obiektywną wartość nieruchomości, poszukać profesjonalnej pomocy. Po upływie terminu organ może wydać decyzję w sprawie.

Skrajnym przypadkiem odwlekania decyzji w czasie jest założenie: „niech najpierw wypłacą pieniądze, a później będziemy się odwoływać”. Jeśli środki zostały wypłacone, to znaczy, że postępowanie zakończyło się ostateczną decyzją i stronie nie przysługują środki odwoławcze. Nie ma również możliwości „wytoczenia sprawy sądowej” o dodatkowe odszkodowanie. Odszkodowanie za wywłaszczenie obejmuje tylko wartość utraconego prawa własności i w całości ustalane jest w postępowaniu administracyjnym.

Pamiętaj, że:

Ochronę własnego interesu zabezpieczaj odkąd tylko poweźmiesz wiedzę o wywłaszczeniu, które nastąpiło lub ma nastąpić. Zbyt wczesne działania nie wyrządzą szkody, a zbyt późne nie dadzą żadnego efektu.

Czerpanie wiedzy ze złych źródeł

Osoby dotknięte wywłaszczenie często nie wiedzą, gdzie szukać pomocy. W pierwszej kolejności kierują się do znajomych lub lokalnej społeczności. Nie zawsze można tam uzyskać rzetelną pomoc. Choćby tacy doradcy mieli dobre intencje, to mogą przekazywać nieprawdziwe informacje, które następnie przeradzają się w plotki.

Nawet, jeśli są to osoby, które wcześniej były wywłaszczane, to mogą nie znać aktualnych obowiązujących przepisów prawa – te ulegają częstym zmianom.

Trzeba pamiętać, kto pełni jakie role w postępowaniu i jaki ma interes w rozstrzygnięciu:

• • organ (wojewoda lub starosta) orzeka w sprawie – ma być przy tym obiektywny i niezależny, więc nie może doradzać na rzecz jednej ze stron. Osoba prowadząca sprawę ma zwykle wiele postępowań równocześnie i chce je możliwie szybko zakończyć. Może to powodować, że będzie zachęcała do biernej postawy, gdyż aktywność strony oceni jako „utrudnienie”.
• • inwestor (gmina, GDDKiA, Wody Polskie, CPK itd.) ma przeciwstawny interes do osoby wywłaszczonej. To ten podmiot wnioskuje o wywłaszczenie, nabywa nieruchomość i wypłaca odszkodowanie. Coś co jest w interesie właściciela nieruchomości (np. skuteczne odwołanie od decyzji lub wyższe odszkodowanie), utrudnia inwestorowi osiąganie własnych celów, tj. szybkie i tanie realizowanie inwestycji.
• • rzeczoznawca powołany przez organ nie chce, aby składać zarzuty lub wnosić środki odwoławcze. Dostarcza mu to dodatkowej pracy oraz podważa jej jakość.

Pamiętaj, że:

Istnieją podmioty wyspecjalizowane w pomaganiu osobom wywłaszczonym: kancelarie prawne, fundacje oraz stowarzyszenia. Nie każda kancelaria będzie w stanie poradzić sobie ze złożonymi problemami, z którymi nie miała wcześniej doświadczenia.

Błędna ocena sytuacji prawnej

Często zdarza się, że właściciel wywłaszczanej nieruchomości podejmuje czynności, które nie wywołają oczekiwanego skutku lub pogorszą jego sytuację. Sama niezgoda na istniejący stan rzeczy, nie poparta rzetelną wiedzą, może doprowadzić do:

– angażowania własnego czasu, pracy lub środków pieniężnych na wynagrodzenie dla „specjalistów” w czynności, które nie mają szans powodzenia. Najczęściej objawia się to w tym, że strony odwołują się od prawidłowo wydanej decyzji wywłaszczeniowej, równocześnie zaniedbując postępowanie o ustalenie odszkodowania.

– niewykorzystania wszystkich środków, które mogą przynieść korzyści.

– używania środków nieadekwatnych do charakteru sprawy, np. ponoszenie kosztów wyższych, niż potencjalna do uzyskania korzyść.

– wydłużenia postępowania i opóźnienia w wypłacie środków.

– pogorszenia własnej sytuacji, np. obniżenia wysokości odszkodowania.

Pamiętaj, że:

Tylko rzetelna wiedza pozwala na skuteczną walkę o swoje prawa. Należy prawidłowo zdefiniować obszary realnego wpływu, własnye interes oraz możliwości.

Błędna ocena wysokości słusznego odszkodowania

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie jest kluczowym interesem z punktu widzenia osoby wywłaszczonej. Niestety, braki wiedzy mogą powodować błędny ogląd sytuacji. Z jednej strony, subiektywne poczucie zadowolenia spowoduje, że strona nie podejmie zasadnych czynności mogących doprowadzić do wzrostu wartości.

Z drugiej strony, tak samo subiektywne poczucie krzywdy, spowoduje niezasadnie wnoszone zarzuty lub środki odwoławcze.

W mniej drastycznym przypadku, skutkiem będzie dodatkowa praca oraz wydłużenie postępowania bez wymiernego efektu ekonomicznego. Niestety, środki odwoławcze wnoszone błędnie mogą wywołać gorszy skutek, tj. obniżenie wysokości odszkodowania.

Wadliwy operat przestanie stanowić dowód w sprawie, a wadliwa decyzja zostanie uchylona. W takim przypadku postępowanie zaczyna się od początku, a nowy rzeczoznawca ustali wartość zgodnie z własną wiedzą. W tym wypadku nie działa zasada, że wnoszenie odwołania nie może działać na korzyść strony. Jeśli odszkodowanie było zawyżone na skutek błędów, to jego wartość zostanie obniżona.

Pamiętaj, że:

Odszkodowanie odpowiada wartości rynkowej utraconego prawa. Ta jest zwykle niższa, niż kwota niezbędna do fizycznego odtworzenia nieruchomości.

Prawidłową wartość rynkową może określić tylko kompetentny i zaangażowany rzeczoznawca majątkowy.

Wartość rynkowa nie pokrywa się z ofertami handlowymi dostępnymi w internecie lub u pośredników w obrocie nieruchomościami.

Błędna ocena nieruchomości podobnych

Dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości bada się historyczne transakcje nieruchomościami podobnymi. Najważniejszą cechą nieruchomości, determinującą podobieństwo, jest jej przeznaczenie planistyczne.

Przeznaczenie planistyczne wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – z wydanych dla nieruchomości warunków zabudowy lub faktycznego użytkowania nieruchomości.

Pomocniczo można również używać studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Właściciel nieruchomości często ocenia, że nieruchomości podobne na rynku lokalnym były sprzedawane za dużo wyższe ceny, pomijając fakt przeznaczenia planistycznego. Jeśli gmina uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ma powstać droga publiczna, to grunt ma przeznaczenie drogowe, a nie mieszkalne lub inwestycyjne.

Nie można również brać pod uwagę potencjalnej możliwości zabudowania gruntu, jeśli nie określa tego uchwalony przez samorząd plan lub wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jedna działka może mieć mieszane przeznaczenie, np. w części inwestycyjne, a w części drogowe.

Pozostałe cechy nieruchomości decydujące o wartości, takie jak położenie, kształt, dostęp do drogi, również wpływają na wartość, a podobieństwo w tym zakresie ocenia rzeczoznawca majątkowy.

Pamiętaj, że:

Prawidłowa ocena wartości nieruchomości zależy od jej indywidualnych cech. W pierwszej kolejności zbadaj jej przeznaczenie planistyczne.

Niewydanie nieruchomości w terminie

Za dobrowolne wydanie nieruchomości na rzecz inwestora ustawodawca przewiduje dodatkową premię do odszkodowania w wysokości 5%. Wielu osobom nie udaje się skutecznie uzyskać przedmiotowej premii. Najczęściej jest to wynikiem braku aktywnego działania.

Strona nie zna przepisów i czasem nie potrafi ze zrozumieniem przeczytać pouczeń zawartych w doręczonym powiadomieniu. Utrata dodatkowych 5% odszkodowania bywa bolesna, w szczególności przy dużych wartościach odszkodowań.

Jeśli ciążące na stronie obowiązki nie zostały dochowane, to odwoływanie się od decyzji w tym zakresie nie ma sensu.

Pamiętaj, że:

Aby uzyskać premię należy prawidłowo złożyć oświadczenie do inwestora o dobrowolnym wydaniu nieruchomości. Pod oświadczeniem muszą podpisać się wszyscy właściciele nieruchomości.

W przypadku nieruchomości zabudowanej musi dodatkowo dojść do fizycznego jej opróżnienia, rozwiązania umów z dostawcami mediów oraz protokolarnego przekazania posiadania.

Nie sposób w jednym tekście opisać wszystkie możliwe błędy w toku postępowania o ustalenie odszkodowania. Każda wywłaszczana nieruchomość jest inna i wymaga indywidualnego planu działania. Środki do ochrony interesu właściciela muszą być celowe, zasadne i przede wszystkim przynosić korzyści.