Wywłaszczenie lasu pod drogę S1: historia Kazimierza Mynarskiego

Wywłaszczenia, czyli przymusowe przejęcia nieruchomości na cele publiczne (budowę dróg, linii kolejowych, lotnisk itp.), budzą kontrowersje. Podczas wycen notorycznie dochodzi do nieprawidłowości, które skutkują zaniżeniem wartości wywłaszczanych gruntów. Dodatkowym problemem jest przewlekłość postępowań administracyjnych. W efekcie opieszałości urzędników wiele osób czeka na wypłatę należnych im odszkodowań nawet wiele lat.

O tym, jak uciążliwe, skomplikowane i często absurdalne okazują się postępowania wywłaszczeniowe, na własnej skórze przekonał się Kazimierz Mynarski z okolic Bielska-Białej, któremu Skarb Państwa zabrał las pod budowę drogi szybkiego ruchu S1.

O tym, że część lasu zostaje wywłaszczona pod budowę drogi K. Mynarski dowiedział się po otrzymaniu decyzji ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej). – Las jest w posiadaniu mojej rodziny od pokoleń. To duży ok. 26-hektarowy kompleks podzielony na wiele działek – opowiada mężczyzna. Wywłaszczenie pod drogę dotyczyło gruntów należących do pana Kazimierza, działek których był współwłaścicielem oraz nieruchomości innych osób.

Mężczyzna tłumaczy, że poprowadzenie trasy przez środek lasu naruszyło unikalny ekosystem. – Rosły tam chronione rośliny, żyły ginące owady, a nad strumykiem gnieździły się zimorodki – wylicza ze smutkiem pan Kazimierz. Jednocześnie podkreśla, że las był starannie pielęgnowany. – Dlatego drzewostan na wywłaszczonych działkach posiadał wysoką wartość użytkową – wyjaśnia mężczyzna, który wiele lat przepracował w leśnictwie. Jakież było więc jego zdziwienie, kiedy zauważył, że ekipa po wejściu na nieruchomość zaczęła wycinkę w taki sposób, że drewno nadawałoby się niemal wyłącznie na opał.

Po interwencji K. Mynarskiego wycinka została przerwana, a on zinwentaryzował las oraz dokonał dokumentacji fotograficznej. – Wiedziałem, że to ważne – zaznacza. Dodaje, że dzięki temu działający na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy mógł prawidłowo wycenić drzewostan. – Przedstawiłem mu dane, które wykorzystał w swoich szacunkach – wyjaśnia K. Mynarski. Jak podkreśla, podjęte przez niego działania sprawiły, że był z wyceny zadowolony. – Odszkodowanie za grunt wyniosło ok. 150 zł/m2. Do tego została doliczona należność za pozyskane drewno, która bez mojego zaangażowania byłaby symboliczna – kwituje pan Kazimierz.

Inaczej wyglądała sprawa wywłaszczenia działek położonych w obrębie tego samego lasu, których K. Mynarski był współwłaścicielem. – Pomimo, że teren niczym nie różnił się od poprzedniego, wycena gruntów była 15-krotnie niższa – mówi mężczyzna. – Jedna z działek w środku wywłaszczonego lasu została oszacowana na 152 zł\m2 a pozostałe po 10zł\za m2 – precyzuje. Powtarza, że cały czas chodzi o działki sąsiednie, wywłaszczane na potrzeby tej samej drogi. – Taka sytuacja jest absurdalna – dziwi się pan Kazimierz. Zwraca przy tym uwagę, że wyceny dokonywał inny rzeczoznawca, który najwyraźniej zastosował odmienną metodologię podczas swoich szacunków. Zastrzega przy tym, że w drugim przypadku ekipa, pamiętając o jego interwencji, dokonywała już wycinki poprawnie i do wyceny drzewostanu nie miał zastrzeżeń.

Mężczyzna od razu sięgnął po pomoc prawnika wyspecjalizowanego w wywłaszczeniach. Zdawał sobie sprawę, jak trudno będzie mu samodzielnie wygrać z organem administracji. 

– Podczas wyceny kluczowe jest przeznaczenie wywłaszczanych działek. Rzeczoznawca w pierwszym przypadku skorzystał z danych planistycznych, ustalając przeznaczenie działek jako drogowe – tłumaczy zaistniałą sytuację Mirosław Ochojski, prokurent Kancelarii Prawnej Inlegis, która zajęła się sprawą pana Kazimierza. Prawnik zaznacza, że podczas drugiej wyceny niektóre działki zostały również potraktowane jako grunty drogowe, ponieważ przebiegała nimi droga leśna. Pozostałe zostały natomiast określone jako leśne i oszacowane tzw. podejściem mieszanym, metodą wskaźnikową. Następnie, na podstawie Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, uzyskaną wartość powiększono z wykorzystaniem „małej zasady korzyści” (o maks. 50%). W efekcie odszkodowanie za grunty okazało się bardzo niskie. 

– Sposób wyceny wzbudził uzasadnione wątpliwości, dlatego złożyliśmy odwołanie od decyzji o odszkodowaniu – informuje M. Ochojski. Do pisma dołączono, jako dowód, zlecony prywatnie operat szacunkowy z wyceną (tzw. kontroperat). Zawierał on szacunki przeprowadzone na podstawie odmiennej metodologii, dlatego wartość gruntów była znacząco wyższa.

Zgodnie z przepisami, odwołanie trafiło do Ministra Rozwoju i Technologii. Po analizie operatu sporządzonego na zlecenie wojewody stwierdzono, że zawiera on nieprawidłowości. Decyzja o odszkodowaniu została uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. Jak m.in. uzasadnił minister, po stwierdzeniu, że wartość nieruchomości zgodna z celem wywłaszczenia (tj. na cele drogowe) wzrasta, rzeczoznawca powinien wskazać, że podstawą do ustalenia odszkodowania jest wartość nieruchomości drogowych (wartość wyższa), a nie leśnych (wartość niższa). W omawianej sprawie zastosowanie powinna mieć bowiem „zasada korzyści” z Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie „mała zasada korzyści” z ww. rozporządzenia dotyczącego wyceny (więcej o kontrowersjach wokół „małej zasady korzyści” przeczytasz w artykule: “Mała zasada korzyści – wycena gruntów pod drogi”).

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wniosła od decyzji ministra sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który jednak nie podzielił zastrzeżeń inwestora.

Gdzie są pieniądze za las? – problem przewlekłości postępowań administracyjnych

Braki kadrowe, niekompetencja urzędników, a nawet celowe przewlekanie danej sprawy – przyczyny są różne, ale efekt jest ten sam. Postępowania administracyjne ciągną się miesiącami, a nawet latami. Byli właściciele wywłaszczonych gruntów utykają w biurokratycznym bagnie bez widoków na terminowe załatwienie ich sprawy. Podobnie dzieje się w przypadku opisywanej sytuacji pana Kazimierza.

Pomimo tego, że wojewoda na wydanie decyzji o odszkodowaniu miał 60 dni od dnia nadania decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności (wrzesień 2022 r.), odszkodowanie za las zostało ustalone dopiero po ponad roku (październik 2023 r.). Minister rozpatrywał odwołanie przez ok. 5 miesięcy (do kwietnia 2024 r.) – chociaż teoretycznie powinien to zrobić w ciągu 30 dni. Następnie sprawą zajmował się WSA w Warszawie. W rezultacie wojewoda dopiero niedawno wznowił postępowanie o ustalenie odszkodowania (październik 2024 r.), wyznaczając termin jego zakończenia na koniec marca 2025 r. Tłumaczył się przy tym brakiem akt. Sprzeciw do WSA składa się za pośrednictwem ministra, a po zamknięciu sprawy dokumenty z sądu do niego wracają i zostają przekazane wojewodzie. 

Pod koniec grudnia 2024 r. wojewoda poinformował, że rzeczoznawca (inny niż w przypadku omawianych wyżej wycen) sporządził operat szacunkowy dla spornych działek. Będzie on stanowił dowód w postępowaniu o ustalenie odszkodowania. Specjalista uznał wyceniane grunty za tereny zielone, a po zwiększeniu ich wartości o 50% (zgodnie z „małą zasadą korzyści”), określił wartość 1 m² na około 94 zł. Oznacza to wzrost prawie 9,5-krotny w stosunku do pierwotnej wyceny.

W kontekście powyższej sytuacji należy zaznaczyć, że wojewoda powinien dysponować kopiami akt. Ponadto postępowanie po uchyleniu decyzji należało przeprowadzić od początku, co wymagało sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Przekazanie dokumentów do WSA i ich niezwrócenie przez ministra nie miało zatem istotnego znaczenia dla możliwości ponownego rozpatrzenia sprawy. Warto również podkreślić, że sam sprzeciw nie wstrzymywał wykonania decyzji ministra.

Efekt jest taki, że chociaż od wywłaszczenia lasu minęły grubo ponad 2 lata, pan Kazimierz wciąż czeka na ustalenie i wypłacenie należnego mu odszkodowania. 

Wywłaszczenie pod drogę – co to właściwie oznacza?

Kolejną kwestią, z jaką muszą borykać się osoby tracące nieruchomości, jest mała wiedza społeczna na temat wywłaszczeń. Problem ten pogłębia niedostateczna komunikacja na linii organ administracji – obywatel. Informacje przekazywane są w sposób niejasny dla osoby nieobeznanej w przepisach prawa. 

– Wyjaśniałem sąsiadom, że aby otrzymać powiększenie odszkodowania o ustawowe 5%, muszą odpowiednio wcześnie wydać nieruchomość – podaje jako przykład K. Mynarski. Zaznacza, że była o tym wzmianka w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID, ale przebrnięcie przez długie i skomplikowane pismo urzędnicze nie jest sprawą łatwą.

Często osoby zagrożone wywłaszczonym nie mają też wiedzy, że po wydaniu decyzji ZRID z rygorem natychmiastowej wykonalności (a nadawany jest standardowo) inwestor może od razu zająć ich nieruchomość. Natomiast na pieniądze za utracone mienie przyjdzie im jeszcze długo poczekać. Niezgoda właścicieli na wywłaszczenie nie ma przy tym znaczenia. Inwestor ewentualny opór rozwiąże, występując o egzekucję w asyście policji.

Wywłaszczenie prywatnych gruntów – czy można skutecznie walczyć o swoje prawa?

Jest wiele czynników, na które osoba zagrożona wywłaszczeniem nie ma wpływu. Najprawdopodobniej nie doprowadzi do uchylenia decyzji o wywłaszczeniu ani nie zmieni miejsca inwestycji celu publicznego (np. przebiegu drogi). Takie przedsięwzięcia są przygotowywane latami, więc naruszenie przepisów skutkujące uchyleniem decyzji lokalizacyjnej jest minimalne. Właściciel nieruchomości może jednocześnie zadbać o to, aby decyzja o odszkodowaniu zawierała kwotę w adekwatnej wysokości. Wymaga to jednak przyjęcia aktywnej postawy, a często sporej determinacji i dużej cierpliwości. Jak pokazuje przykład pana Kazimierza, gra jest warta świeczki. Różnice w wycenach różnych rzeczoznawców majątkowych potrafią być nawet kilkunastokrotne – w praktyce sięgać milionów złotych. Warto zatem odwoływać się od odszkodowań ustalonych na podstawie operatów zawierających błędy skutkujące zniżeniem wartości mienia.

Należy podkreślić, że skuteczne dochodzenie swoich praw bez profesjonalnego wsparcia bywa niezwykle trudne. Skomplikowane przepisy, sztywno określone terminy na wniesienie odwołania oraz złożona metodologia szacowania wartości nieruchomości stanowią istotne bariery dla osób wywłaszczanych. W takiej sytuacji pomoc doświadczonego prawnika nie tylko zwiększa szanse na korzystne rozstrzygnięcie, ale także pozwala zaoszczędzić czas i uniknąć błędów, które mogą zaważyć na wyniku sprawy.