Wywłaszczenie domu dezorganizuje życie jego mieszkańców, wymuszając często zupełną zmianę środowiska. Dodatkowo, przyznane odszkodowanie zwykle nie pozwala na odtworzenie stanu posiadania, co może przełożyć się na pogorszenie standardu mieszkaniowego. Jak wygląda procedura wywłaszczenia domu i jakie prawa przysługują w tak trudnej sytuacji?
Sposoby wyceny domu
W przypadku wywłaszczeń, podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest zawsze operat szacunkowy, który sporządza na zlecenie organu uprawniony rzeczoznawca. Pisemny dokument zawiera opinię o rynkowej wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). W zależności od rodzaju nieruchomości, rzeczoznawcy może posługiwać się inną metodologią wyceny.
W przypadku szacowania wartości domów, preferowane jest podejście porównawcze. Takie nieruchomości stanowią bowiem powszechny przedmiot obrotu rynkowego. Ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (art. 153 ust. 1 ugn).
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), podczas ustalania wartości rynkowej podejściem porównawczym używa się poniższych metod:
- Metodę porównywania parami: porównuje się w niej nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3).
- Metodę korygowania ceny średniej: do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).
- Metodę analizy statystycznej: przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4 ust. 5).
Czasami, w przypadku nieruchomości, które zazwyczaj nie są przedmiotem obrotu rynkowego (trudno ustalić wartość z braku analogicznych ofert), stosowane jest podejście kosztowe. Podczas wyceny określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych, pomniejszonych o stopień zużycia (art. 153 ust. 3 ugn). Taka wycena może mieć miejsce w przypadku nietypowych obiektów zaadaptowanych na cele mieszkalne – np. wież ciśnień, młynów, dzwonnic itp.
Obecnie rzeczoznawcy wyceniają nieruchomości zgodnie z ich dotychczasowym oraz przyszłym przeznaczeniem. Uwzględniają ostatecznie wyższą z uzyskanych kwot (art. 134 ugn). Nazywane jest to zasadą korzyści. Rządowy projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw wprowadza w jej zamian system bonusów. Zgodnie z nim, właściciele domów mieliby otrzymywać dodatkowo 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu, która z kolei ma być zawsze powiększana o 20%. Natomiast w przypadku użytkowników wieczystych premia wynosiłaby 20% wartości prawa użytkowania wieczystego.
Nowelizacja, krytykowana za niekonstytucyjność, została jednak w całości odrzucona przez Senat i trafiła z powrotem do Sejmu.
Odszkodowanie za wywłaszczenie domu – terminy
Po sporządzeniu operatu szacunkowego, organ odpowiedzialny wydaje decyzję o wywłaszczeniu – równocześnie orzekającą odszkodowanie – lub decyzję ustalającą odszkodowanie. W drugiej sytuacji, decyzja ta poprzedzona jest wydaniem decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji.
Dla przykładu, kiedy zostaje wydane zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID) z rygorem natychmiastowej wykonalności (inwestor ma prawo zacząć prace budowlane w dniu wydania decyzji), to decyzja ustalająca wysokość odszkodowania powinna zostać wydana w terminie 60 dni (art. 12 ust. 4g Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej: specustawa drogowa). Jeżeli nie było takiego rygoru – w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust 4b).
Następnie, osoba wywłaszczona ma 14 dni na złożenie odwołania (liczone od dnia skutecznego poinformowania). Pieniądze zostają zaś wypłacone w terminie 14 dni. Jednak, jeżeli w tym czasie strona się odwoła, to wypłata pieniędzy nastąpi dopiero po rozpatrzeniu sprawy i po tym, gdy decyzja stanie się ostateczna (może to potrwać wiele miesięcy). W międzyczasie strona może starać się o zaliczkę na poczet odszkodowania. W zależności od celu inwestycji, wynosi ona od 70 do 100% kwoty.
W przypadkach, kiedy zwykle wydawana jest odrębna decyzja ustalająca wysokość odszkodowania, może zostać zawarta tzw. ugoda administracyjna (por. Rozdział 8 Ugoda Kodeksu postępowania administracyjnego). Polega ona na polubownym uzgodnieniu wysokości wypłacanego odszkodowania przed organem. Stronami są tu inwestor i osoba wywłaszczana. Wówczas powyższe terminy dotyczące wywłaszczeń nie mają zastosowania, ponieważ wydawane jest postanowienie zatwierdzające treść ugody, a nie decyzja. Pieniądze mogą zostać zatem wypłacone szybciej. Tego typu ugoda bywa zawierana zwykle podczas problematycznych sytuacji: wywłaszczania zamieszkanych domów lub w przypadkach, kiedy z różnych przyczyn postępowaniu grozi znaczne wydłużenie.
Jeżeli jednak została wydana decyzja o wywłaszczeniu równocześnie orzekająca wysokość odszkodowania, to przepisy o ugodzie nie mogą już mieć zastosowania (art. 118 ust. 2 ugn).
Wydanie nieruchomości – jakie terminy?
Wywłaszczane osoby zobowiązane są do wydania nieruchomości oraz opróżnienia lokali. W przypadku różnych specustaw, terminy te wyglądają nieco inaczej.
Specustawa drogowa precyzuje, że wyznaczony termin powinien zostać podany w decyzji ZRID, ale nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 16 ust. 2). Jeżeli natomiast decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności, to nieruchomość należy wydać i opróżnić niezwłocznie (art. 17 ust. 3 pkt 3).
W przypadku inwestycji na cele przeciwpowodziowe, taki termin nie został odgórnie ustalony, ale podaje się go w pozwoleniu na realizację inwestycji (art. 24 Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, dalej specustawa przeciwpowodziowa). Natomiast w sytuacji, gdy decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności – nieruchomość trzeba opuścić w terminie 90 dni od dnia wydania decyzji (art. 25 ust. 2).
Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym przewiduje, że wywłaszczani mają na wydanie nieruchomości minimum 120 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji (art. 40 ust. 1 pkt 11). Jednak również w przypadku CPK – jeżeli występuje ważny interes gospodarczy lub społeczny – inwestor ma prawo zająć nieruchomość natychmiast po wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji (art. 52 ust. 2-1).
Wraz z planowanymi inwestycjami towarzyszącymi CPK , kraj ma pokryć sieć nowych trakcji prowadzących na megalotnisko – tzw. „szprychy kolejowe”. Osoby, które mają zostać wywłaszczone pod tego typu inwestycje, powinny wiedzieć, że termin wydania domu nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.
Osoba wywłaszczana traci prawa do dysponowania nieruchomością, gdy zostaje wydana decyzja z rygorem natychmiastowej wykonalności lub decyzja bez rygoru staje się ostateczna. Wszelkie czynności (np. demontaż rynien czy okien) będą zatem po tym terminie już ingerencją w cudze prawo własności.
W przypadku, gdy dana osoba nie zgadza się na wywłaszczenie i opuszczenie lokalu, może zostać przeprowadzona egzekucja administracyjna. W jej wyniku dom zostanie odebrany i opróżniony (też z zastosowaniem przymusu bezpośredniego), może również zostać nałożona grzywna w celu przymuszenia właściciela do wydania nieruchomości (art. 1a ust. 12 pkt b Ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji).
Wydanie nieruchomości – jak to zrobić?
Pisemne oświadczenie o wydaniu nieruchomości składa się do jednostki realizującej inwestycję (np. GDDKiA, jednostki samorządu terytorialnego). Warto przy tym zaznaczyć, że zgodnie z definicją nieruchomości, zalicza się do niej części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków (art. 46 kc). W związku z tym, podczas opróżniania lokalu należy usunąć wszelkiego rodzaju ruchomości (wolnostojące meble, kwiaty w donicach, naczynia itp.). Trzeba też:
- wymeldować osoby zamieszkujące lokal (muszą go też fizycznie opuścić),
- rozwiązać umowy z dostawcami i odciąć media.
Zdarza się, że inwestor nie prosi o złożenie oświadczenia o wydaniu nieruchomości, ale o podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Lokal zamienny – kiedy przysługuje?
W pewnych sytuacjach, wywłaszczonym przysługuje tymczasowy lokal zamienny. Dla przykładu, jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, a w momencie faktycznego zajęcia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie upłynął jeszcze ustawowy termin wyznaczony na wydanie nieruchomości, to inwestor ma obowiązek wskazać lokal zamienny (por. art. 17 ust. 4 specustawy drogowej, art. 9w ust. 4 specustawy kolejowej). W przypadku inwestycji związanych z budową CPK , jeśli wywłaszczani znajdują się w powyższej sytuacji i nie mają innego mieszkania, to również wskazany im powinien zostać tymczasowy lokal zamienny. Muszą jednak ten fakt zgłosić inwestorowi (art. 52 ust. 6 specustawy o CPK).
Każdorazowo, przyznane tymczasowo lokale zamienne powinny zostać opróżnione w dniu, kiedy mija ustawowy termin, przeznaczony na wydanie nieruchomości w decyzji, której nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności.
Na mocy art. 131 ust. 1 ugn, nieruchomość zamienna (na stałe) może zostać przyznana wywłaszczanym w ramach odszkodowania. W takim przypadku, ewentualną różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną (art. 131 ust. 4 ugn). Osoba wywłaszczana musi jednak na przyjęcie takiego lokalu zawsze wyrazić zgodę.
Nieruchomości zamienne, w zależności od celu wywłaszczenia, pochodzą z zasobów danej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa (też z Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa).
Premie w przypadku wywłaszczenia domu
Właściciele oraz użytkownicy wieczyści domów mogą liczyć na specjalne premie. Przyznanie bonusu powiększającego odszkodowanie o 5% wiąże się z wcześniejszym wydaniem i opróżnieniem nieruchomości. W przypadku najczęstszych obecnie wywłaszczeń na cele drogowe, należy to zrobić niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 30 dni od:
- doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z rygorem natychmiastowej wykonalności,
- doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 18 ust 1e specustawy drogowej).
Natomiast gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zamieszkuje w wywłaszczanym domu, przysługuje mu 10 tys. zł (art. 18 ust. 1f specustawy drogowej). Kwota jest zryczałtowanym ekwiwalentem kosztów przeprowadzki.
Podobne dodatki przysługują również wywłaszczanym z nieruchomości na cele publiczne określone w specustawach: gazowej, o transporcie kolejowym, przeciwpowodziowej oraz związanej z Centralnym Portem Komunikacyjnym.
Wywłaszczenie domu – podsumowanie
Wywłaszczenie nieruchomości często pociąga za sobą poważne skutki, zależne od skali i rodzaju mienia. Jednym z najbardziej radykalnych następstw jest utrata domu, która godzi nie tylko w prawa własności, ale również elementarne poczucie bezpieczeństwa osób wywłaszczonych. Pieniądze z odszkodowania – w założeniu odpowiadające wartości rynkowej danej nieruchomości – zwykle nie pozwalają na odtworzenie stanu posiadania. Dotyczy to zwłaszcza starszych nieruchomości, położonych na terenach wiejskich. W takich przypadkach, standard życia po wywłaszczeniu ulega często znacznemu obniżeniu.
Osobom wywłaszczanym trudno jest zazwyczaj znaleźć nieruchomości w bliskiej okolicy, a przymusowa przeprowadzka w obce środowisko potrafi zdezorganizować życie. Stanowi to problem zwłaszcza dla osób starszych oraz tych, które wraz z wywłaszczeniem domu i przyległych zabudowań tracą jednocześnie swoje miejsce pracy (np. rolników, przedsiębiorców).
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
- Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej: specustawa drogowa
- Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
- Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
- Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
- Rządowy projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
