Wywłaszczenia pod rozbudowę lotnisk

Przyszłość Centralnego Portu Komunikacyjnego jest niejasna. Obecny rząd, nie przesądzając o zarzuceniu projektu, zapowiada rozbudowę kluczowych dla Warszawy lotnisk. Czy na potrzeby tych portów mogą być przejmowane prywatne grunty?

Nie wiadomo, jaka przyszłość czeka sztandarowy projekt poprzedniego rządu, czyli Centralny Port Komunikacyjny (CPK) wraz z jego kluczowym elementem – megalotniskiem Port Solidarność. Obecne władze, zwracając uwagę na stały wzrost operacji lotniczych, zapowiadają, że – obok ewentualnej budowy CPK – należy skupić się na rozbudowie istniejących dzisiaj obiektów. Szczególną wagę mają kluczowe dla Warszawy porty lotnicze: Lotnisko Chopina w Warszawie (tzw. Okęcie) oraz Mazowiecki Port Lotniczy Warszawa-Modlin. W tym kontekście pojawia się również często Port Lotniczy Warszawa-Radom, który miałby pełnić dla Lotniska Chopina funkcję pomocniczą.

Wywłaszczenia pod rozbudowę lotniska na Okęciu

Największy polski port obsłużył w 2023 r. ok. 18,5 mln pasażerów przy obecnej przepustowości wynoszącej ok. 20 mln pasażerów. Ocenia się, że maksymalna pojemność Lotniska Chopina zostanie osiągnięta w bieżącym roku. Rozbudowa portu do przepustowości minimum 30 mln podróżnych w 2029 r. najprawdopodobniej wymagać będzie przejmowania gruntów w drodze wywłaszczenia, tj. przymusowego odebrania praw do nieruchomości. Lotnisko na Okęciu od wschodniej, północy i północno-zachodniej strony otoczone jest gęstą zabudową – głównie przemysłową i mieszkaniową. Od południa oraz zachodu w sąsiedztwie obiektu znajdują się natomiast głównie pola uprawne i ogrody działkowe. Prace związane z rozbudową lotniska wycenia się wstępnie na 2 mld zł.

Wywłaszczenia pod rozbudowę lotniska w Modlinie

Plany modernizacji i rozbudowy lotniska w Modlinie ogłaszano już wiele lat temu, jednak brak porozumienia między wspólnikami zahamował rozwój portu. W 2023 r. Modlin obsłużył ok. 3,4 mln pasażerów, co oznacza, że jest na granicy swojej maksymalnej przepustowości wynoszącej 3,5 mln pasażerów. Ocenia się, że port w terminie kilku lat mógłby zwiększyć swoją przepustowość do nawet 17 mln podróżnych rocznie. Lotnisko ma dogodne warunki do rozwoju, ponieważ w jego otoczeniu znajdują się głównie grunty rolne. Jednak większa rozbudowa najprawdopodobniej wiązałaby się również z koniecznością wywłaszczenia domów i gospodarstw należących do mieszkańców okolicznych wsi, a także zakładów przemysłowych, które w ostatnich latach powstawały w okolicach portu.

Wywłaszczenia pod rozbudowę lotniska w Radomiu

Otwarty 23 kwietnia 2023 r. port lotniczy w Radomiu krytykowany był od samego początku jako inwestycja położona w słabej lokalizacji, czyli w niespełna 200-tysięcznym mieście i ponad 100 km od stolicy. Problemem jest także brak dogodnego połączenia kolejowego z portem Chopina, dla którego miały pełnić on rolę przesiadkową. Obecnie siatka połączeń w Radomiu wygląda bardzo skromnie, a nawet w porównaniu z rokiem ubiegłym uległa okrojeniu. Zarząd lotniska wystąpił wiosną tego roku o uzyskanie decyzji środowiskowej, która umożliwiłaby obsługę nocnych lotów, jednak nie wydaje się, aby ruch ten mógł znacząco poprawić sytuację. Port obsłużył w całym 2023 r. nieco ponad 103 tys. podróżnych. Oczekiwania, że w najbliższych latach osiągnie swoją maksymalną przepustowość wynoszącą ok. 3 mln pasażerów wydają się mało realne. Wywłaszczenia pod rozbudowę lotniska w Radomiu zapewne więc nie będą konieczne, ewentualnie ograniczą się do pozyskania gruntów na potrzeby inwestycji towarzyszących, np. na podciągnięcie pod lotnisko torów czy pod budowę dworca kolejowego.

Wywłaszczenia na podstawie Ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji zakresie lotnisk użytku publicznego

Ewentualna budowa Portu Solidarność będzie realizowana na podstawie przepisów zawartych w Ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (przeczytaj: Wywłaszczenie pod komponent lotniskowy CPK). Natomiast budowa i rozbudowa obiektów już istniejących może być obecnie przeprowadzana w oparciu o Ustawę z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (dalej: specustawa lotniskowa), której okres obowiązywania niedawno przedłużono do 31 grudnia 2030 r. (art. 4a specustawy lotniskowej).

Zgodnie z przepisami, wywłaszczenie gruntów możliwe jest na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, którą wydaje właściwy wojewoda, nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez zakładającego lotnisko, zarządzającego lotniskiem lub Polską Agencję Żeglugi Powietrznej (art. 3 specustawy lotniskowej).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 6 specustawy lotniskowej, termin na wydanie nieruchomości lub opróżnienie lokali i innych pomieszczeń nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu stała się ostateczna. Trzeba przy tym wyraźnie zaznaczyć, że wskazanej decyzji może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności, który (art. 26 ust. 2 specustawy lotniskowej):

• uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych;
• zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń w terminie nie dłuższym niż 4 miesiące od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna;
• uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie.

W przypadku, gdy decyzja z nadanym rygorem dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, organ jest obowiązany, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania lokalu zastępczego (art. 26 ust. 3 specustawy lotniskowej).

Nabycie nieruchomości pod rozbudowę lotniska

Wojewoda może nabyć od dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomość objętą decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w drodze umowy. Porozumienie powinno zostać zawarte nie później niż w terminie 7 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego stała się ostateczna. W takim przypadku nie wydaje się odrębnej decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość objętą tą umową (art. 25 ust. 1 specustawy lotniskowej).

Do ustalenia wysokości kwoty wypłacanej na podstawie umowy stosuje się przepisy dotyczące ustalenia wysokości odszkodowania w drodze wywłaszczenia, jednak, nie jest to wymóg i strony mogą ustalić jej wysokość inaczej (art. 25 ust. 2 specustawy lotniskowej).

Osobom, które zawarły dobrowolną umowę o wysokości odszkodowania przysługują specjalne bonusy (art. 23 ust. 6-7 specustawy lotniskowej):

• 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.
• 10 tys. zł, będące ekwiwalentem kosztów przeprowadzki, jeżeli wywłaszczenie dotyczy właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wydzielony lokal mieszkalny.

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod rozbudowę lotnisk

Za wywłaszczenie nieruchomości, zgodnie z polskim prawem, należy się zawsze odszkodowanie, które musi być „słuszne” (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za mienie utracone na potrzeby lotniska wydaje właściwy wojewoda w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego stała się ostateczna (art. 22 ust. 1-2 specustawy lotniskowej).

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego przez właściwego wojewodę oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), ze szczególnym zastrzeżeniem, że w odniesieniu do lokali mieszkalnych ustalona wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych dotychczasowego właściciela (art. 23 ust. 1 specustawy lotniskowej).

Organ ustala wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Specjalista sporządza ją w formie operatu szacunkowego (art. 7 ugn). Uprawniony ekspert posługuje się przy tym metodologią, która pozwala określić dokładną wartość praw do danej nieruchomości.

Odszkodowanie za wywłaszczenie jest wypłacane w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja je ustalająca stała się ostateczna (art. 132 ust. 1a ugn).

Resztówka w przypadku rozbudowy lotniska

Przepisy mówią wyraźnie, że w przypadku, gdy pod rozbudowę lotniska przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy organ jest obowiązany do nabycia tej części nieruchomości (tzw. resztówki). Odbywa się to na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (art. 25 ust. 2 specustawy lotniskowej).

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie pod lotnisko

Strona ma prawo odwołać się od decyzji o wywłaszczeniu, jednak w większości przypadków nie będzie to celowe. Trzeba mieć bowiem świadomość, że podstawą do uchylenia decyzji lokalizacyjnej może być wyłącznie istotne naruszenie przepisów. W przypadku lotnisk, których budowa czy rozbudowa wymaga uzyskania wielu uzgodnień i podlega nadzorowi (kosztowne inwestycje są zwykle dofinansowane z różnych źródeł), a proces jest wieloetapowy, ryzyko poważnych naruszeń proceduralnych wydaje się znikome.

Dużo korzystniejszym rozwiązaniem dla osoby przymusowo pozbawionej mienia jest walka o jak najwyższe odszkodowanie. W przypadku, kiedy na skutek błędów w operacie, kwota została zaniżona, można zwykle skutecznie odwołać się od decyzji. Pismo wnosi się w ustawowym terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie (art. 129 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa) do organu wyższej instancji za pośrednictwem organu, który wydał decyzję (art. 129 § 1 kpa). 

W razie niepowodzenia, stronie przysługuje prawo do zaskarżenia decyzji do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w ostateczności skarżenia kasacyjnego do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Wywłaszczenia w związku z rozbudową lotniska – podsumowanie

Podsumowując, każdy przypadek wywłaszczenia powinien być przeprowadzany z zachowaniem najwyższych standardów proceduralnych, transparentności oraz z zapewnieniem słusznego odszkodowania dla osób dotkniętych decyzją lokalizacyjną. Pomoc prawnika wydaje się zatem w wielu przypadkach niezbędna, ponieważ pozwala skutecznie reprezentować interesy właścicieli nieruchomości na każdym etapie procesu wywłaszczenia. Może w szczególności pomóc w rokowaniach dotyczących odszkodowania, a także podczas odwoływania się od decyzji ustalającej jego wysokość.

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym

• Ustawa z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego