Wycena ograniczonych praw rzeczowych obciążających wywłaszczaną nieruchomość

Wywłaszczenia wiążą się nie tylko z pozbawieniem prawa własności do nieruchomości, ale często również prawa użytkowania wieczystego oraz tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Metodologię wyceny ograniczonych praw rzeczowych zawiera niedawno ogłoszone Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i poznaj zasady szacowania wartości tych praw.

Ograniczone prawa rzeczowe a wywłaszczenia

Zgodnie z Ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), do ograniczonych praw rzeczowych należą użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka (art. 244 § 1 kc).

W przypadku wywłaszczenia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na których ustanowiono prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 128 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Osoba pozbawiana praw rzeczowych powinna natomiast otrzymać odszkodowanie odpowiadające wartości tego prawa (art. 128 ust. 1 ugn).

Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (art. 113 ust. 2 ugn).

Osoby będące właścicielami nieruchomości może dotknąć także tzw. „małe wywłaszczenie”. Polega ono na zajęciu gruntów w celu przeprowadzenia robót, a następnie ustanowieniu na nich przez organ ograniczonych praw rzeczowych – najczęściej służebności przesyłu (związanej np. z budową linii wysokiego napięcia, wodociągu, gazociągu itp.). W takim wypadku stronie także przysługuje stosowne odszkodowanie (art. 124 ugn).

Zgodnie z pkt 3.1. Krajowego Standardu Wyceny Specjalistycznego: Określanie wartości ograniczonych praw rzeczowych, przy wycenie tych praw należy rozróżnić dwa przypadki, które determinują późniejsze zasady postępowania:

• • wycenie podlegają prawa zbywalne – cecha ta warunkuje ich funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz powoduje możliwość oszacowania ich wartości rynkowej (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
• • wycenie podlegają prawa niezbywalne – cecha ta uniemożliwia ich samodzielne funkcjonowanie na rynku nieruchomości zatem określenia ich wartości należy dokonać poprzez określenie wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości (np. służebność przesyłu).

Wycena nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi

Kwestie związane z wyceną ograniczonych praw rzeczowych porządkuje Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie). Dokument ten zastąpił poprzednie rozporządzenie, implementując do porządku prawnego m.in. metodologię ze standardów stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych.

Tylko osoby z tytułem zawodowym rzeczoznawcy majątkowego (zdają oni państwowy egzamin) mogą dokonywać wycen na potrzeby sądowo-administracyjne, do jakich zaliczają się postępowania wywłaszczeniowe.

Zgodnie z § 34 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawcy powinni uwzględniać obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Legislator zastrzegł, że przy określaniu wartości nieruchomości pomija się hipotekę (Przeczytaj: Wywłaszczenie nieruchomości obciążonej hipoteką).

Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tych praw, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ich ustanowienia (§ 34 ust. 2 rozporządzenia). W przypadku braku możliwości określenia wartości w ten sposób, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów jego uzyskania (§ 34 ust. 4 rozporządzenia).

Suma wartości nieruchomości obciążonej oraz wartości praw obciążających tę nieruchomość nie może być większa niż wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby nie była obciążona (§ 34 ust. 3 rozporządzenia).

Wycena prawa użytkowania, służebności gruntowej i służebności osobistej

Zgodnie z treścią § 31 ust. 1 rozporządzenia, wartość prawa użytkowania, służebności gruntowej i służebności osobistej określa się przez obliczenie wielkości wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości. Wielkość tę określa się jako utratę korzyści, jakie mógłby osiągnąć właściciel nieruchomości, gdyby nie była ona obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują (§ 31 ust. 2 rozporządzenia).

Przy określaniu wartości powyższych praw uwzględnia się (§ 31 ust. 3 rozporządzenia):

• • rodzaj obciążenia,
• • cel wyceny,
• • czas, na który te prawa zostały ustanowione,
• • rodzaj utraconych korzyści i okres ponoszenia strat przez właściciela,
• • rodzaj korzyści i okres ich uzyskiwania przez osobę, której przysługują prawa obciążające nieruchomość,
• • fakt współkorzystania z nieruchomości lub jej części przez osoby, którym przysługują wymienione prawa.

Co do zasady, wartość wskazanych praw, określa się w podejściu dochodowym z pominięciem tzw. wartości rezydualnej (prognozowanej wartości z przyszłości), według specjalnych wzorów (§ 31 ust. 4 rozporządzenia).

Wartość służebności gruntowej można określić w podejściu porównawczym, jeżeli dostępne są ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami gruntowymi i ceny nieruchomości podobnych, dla których nie ustanowiono służebności gruntowej (§ 31 ust. 5 rozporządzenia).

W przypadku gdy prawa dotyczą tylko części nieruchomości, a ich wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu użytkowania pozostałej części nieruchomości, wartość tych praw określa się, biorąc pod uwagę wyłącznie parametry dotyczące części, na której prawa są lub będą wykonywane (§ 31 ust. 6 rozporządzenia).

Wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony można określić jako iloczyn wartości jednostki porównawczej nieruchomości, na której służebność została lub zostanie ustanowiona, określonej bez uwzględnienia obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi, powierzchni, na której służebność jest lub będzie wykonywana, oraz współczynnika uwzględniającego zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego (§ 31 ust. 7 rozporządzenia).

Wycena służebności przesyłu

Podczas określania wartości służebności przesyłu uwzględnia się cel wyceny, okres, na który służebność została lub zostanie ustanowiona, oraz zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego i zakres ograniczeń właściciela albo użytkownika wieczystego w korzystaniu z nieruchomości (§ 32 ust. 1 rozporządzenia).

Wartość służebności przesyłu określa się w podejściu porównawczym, jeżeli dostępne są ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami i ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi urządzeniami, dla których nie ustanowiono służebności (§ 32 ust. 3 rozporządzenia).

Natomiast w przypadku, gdy dostępne są czynsze za korzystanie z podobnych urządzeń posadowionych na podobnych nieruchomościach, to wartość służebności przesyłu określa się w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów. Podczas wyceny tym podejściem nie uwzględnia się wartości rezydualnej nieruchomości (§ 32 ust. 4 rozporządzenia).

W sytuacji, kiedy brakuje danych rynkowych, wartość służebności przesyłu określa się jako iloczyn powierzchni pasa służebności przesyłu i wartości rynkowej jednostki porównawczej nieruchomości w tym pasie. Wartość określana jest z uwzględnieniem obciążenia innymi urządzeniami, lokalizacji urządzenia i jego posadowienia oraz współczynnika korzystania z pasa przez przedsiębiorcę (§ 32 ust. 5 rozporządzenia).

Współczynnik korzystania z pasa służebności przyjmuje się w wysokości (§ 32 ust. 6 rozporządzenia):

• • dla urządzeń podziemnych: ≤0,3;
• • dla urządzeń nadziemnych: ≤0,5;
• • dla urządzeń naziemnych: 1;
• • dla urządzeń posadowionych w pasach przeznaczonych do przejścia i przejazdu, w tym dróg wewnętrznych: ≤0,1.

W szczególnych przypadkach dla urządzeń podziemnych, naziemnych i posadowionych w pasach przeznaczonych do przejścia i przejazdu dopuszcza się przyjęcie współczynników wyższych (§ 32 ust. 7 rozporządzenia).

Podczas wyceny rzeczoznawca wyodrębnia w pasie służebności jednorodne obszary korzystania i przyjmuje dla nich odpowiednie współczynniki. Podstawą do tego wyodrębnienia powinna być dokumentacja przedłożona przez zamawiającego wycenę (§ 32 ust. 7 rozporządzenia).

W przypadku gdy służebność dotyczy tylko części nieruchomości, a jej wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu użytkowania pozostałej części, wartość służebności przesyłu określa się, biorąc pod uwagę wyłącznie parametry dotyczące tej części nieruchomości, na której służebność jest lub będzie wykonywana (§ 32 ust. 2 rozporządzenia).

Wycena ograniczonych praw rzeczowych – podsumowanie

Wywłaszczenie niejednokrotnie wiąże się z koniecznością dokładnego oszacowania wartości nie tylko samej nieruchomości, ale również praw, jakie na niej ciążą. W niedawno ogłoszonym rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii określono wytyczne dotyczące wyceny ograniczonych praw rzeczowych.

Do praw tych należą m.in. służebności gruntowe, użytkowanie i służebność przesyłu. Zastosowanie właściwej metodologii przez sporządzającego operat szacunkowy rzeczoznawcę jest niezwykle istotne, zwłaszcza w kontekście zapewnienia słusznego odszkodowania za utracone mienie, co nakazują zapisy Konstytucji RP.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny: Określanie wartości ograniczonych praw rzeczowych
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości