W jakim stanie powinna zostać zwrócona nieruchomość objęta czasowym zajęciem

Na mocy niektórych ustaw możliwe jest czasowe zajęcie nieruchomości. Stan mienia w chwili zwrotu może pozostawiać jednak wiele do życzenia. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jakie obowiązki ciążą na podmiocie, który ogranicza chronione konstytucyjnie prawo własności.

Czym jest czasowe zajęcie nieruchomości?

Prawo własności jest w Polsce konstytucyjnie chronione. Ustawa zasadnicza stanowi, że każdy ma prawo do własności, podlega ona ochronie prawnej, a jej ograniczenie możliwe jest jedynie w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ono istoty prawa własności (art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Jednym z przypadków, kiedy prawo własności podlega ograniczeniu jest czasowe zajęcie nieruchomości.

Do tzw. „małych wywłaszczeń” dochodzi zwykle przy okazji realizacji inwestycji celu publicznego, zwłaszcza budowy dróg, a także instalacji infrastruktury przesyłowej (np. linii energetycznych, gazociągów). Ograniczenie praw do nieruchomości zdarza się też, aby zapobiec wystąpieniu znacznych szkód lub na skutek wystąpienia siły wyższej (np. klęski żywiołowej).

Czasowe zajęcie nieruchomości na podstawie specustawy drogowej

Zgodnie z art. 11d ust. 1 pkt 3b Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa), inwestor we wniosku o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) powinien podać wykaz nieruchomości lub ich części, z których korzystanie będzie ograniczone.

Zajęcie nieruchomości w takich celach obowiązuje bezterminowo (na czas potrzebny do realizacji inwestycji). Jeżeli decyzji ZRID został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, to wejście na daną działkę możliwe jest od razu. Decyzję wydaje wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich lub starosta w odniesieniu do dróg powiatowych lub gminnych. Zgodnie z art. 16 ust. 3 specustawy drogowej, czasowe zajęcie działki podlega egzekucji administracyjnej, co oznacza, że można wymóc je za pomocą przymusu bezpośredniego (policji).

Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o powyższe zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po zakończeniu robót. Jeżeli jest to niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, to stronie przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód.

Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (por. art. 11f ust. 2 specustawy drogowej na podstawie art. 124 ust. 4–7 i art. 124a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn).

Zajęcie nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych pod budowę drogi

Inwestor ma również prawo wejścia na teren cudzej nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach w celu wykonania prac przygotowawczych pod budowę drogi. Właściwy zarządca drogi występuje wówczas do właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości o zgodę na wejście na teren nieruchomości lub jej części oraz uzgadnia z nim przewidywany sposób, zakres i termin korzystania z nieruchomości (art. 21a. ust. 1 specustawy drogowej).

Jeżeli w terminie 30 dni nie otrzyma takiej zgody, występuje do wojewody w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich lub starosty w odniesieniu do dróg powiatowych lub gminnych z wnioskiem o wydanie decyzji o zezwoleniu na wejście na teren tej nieruchomości lub jej części (art. 21a ust. 5 specustawy drogowej). Decyzję taką organ wydaje w terminie 30 dni na okres nie dłuższy niż 3 lata (art. 21a ust. 10 specustawy drogowej).

Właściwy zarządca drogi, po zakończeniu prac przygotowawczych, jest obowiązany przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego nie jest możliwe, właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości przysługuje odszkodowanie (art. 21b ust. 1 specustawy drogowej).

Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód oraz uwzględniać brak dostępu do nieruchomości lub jej części w czasie wykonywania prac przygotowawczych. Jeżeli wskutek poniesionych szkód zmniejszy się wartość nieruchomości, w odszkodowaniu uwzględnia się kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

W przypadku, kiedy strona i inwestor nie dojdą do porozumienia co do warunków zajęcia nieruchomości (tj. wynagrodzenia), ustala się odszkodowanie. Następuje to w oparciu o operat szacunkowy, który rzeczoznawca majątkowy przesyła właściwemu organowi (art. 18b ust. 1 specustawy drogowej). Ta zasada odnosi się też do innych odszkodowań, które wymagają określenia wartości nieruchomości.

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych. Obowiązek zapłaty odszkodowania obciąża natomiast właściwego zarządcę drogi (art. 21b ust. 2-3 specustawy drogowej).

Czasowe zajęcie nieruchomości w celu zapobieżeniu znacznej szkody

Zgodnie z art. 126 ust. 1 ugn, do czasowego zajęcia nieruchomości może dojść w przypadku wystąpienia siły wyższej lub w celu zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. Wówczas starosta udziela w drodze decyzji stosowne zezwolenie, a wydanie decyzji w przypadku postępowania prowadzonego na wniosek następuje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni, licząc od dnia złożenia wniosku.

Jednak w sytuacji, gdy nagłe okoliczności uniemożliwiają złożenie wniosku o wydanie decyzji na czasowe zajęcie nieruchomości, to właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma obowiązek udostępnienia jej w celu zapobieżenia tym okolicznościom.

Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej, a podmiot, który zajął nieruchomość może złożyć wniosek o wydanie tej decyzji w terminie 3 dni od dnia zajęcia nieruchomości. Decyzja może być natomiast wydana nie później niż po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia nieruchomości (art. 126 ust. 5 ugn).

Decyzji o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności, co pozwala danemu podmiotowi od razu wejść na działkę (art. 126 ust. 2 ugn). Natomiast samo zajęcie nieruchomości nie może trwać dłużej niż 6 miesięcy (art. 126 ust. 1 ugn).

Osoba dotknięta czasowym zajęciem nieruchomości powinna mieć świadomość, że na podmiocie, który ją zajął, ciążą określone obowiązki. Zgodnie z treścią art. 126 ust. 3 ugn, po upływie okresu, na który nastąpiło zajęcie nieruchomości, podmiot, który ja zajął, jest obowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego.

Za udostępnienie działki oraz szkody powstałe w wyniku jej zajęcia przysługuje również odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu ją udostępniono. Jeżeli natomiast do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, starosta zobowiązany jest wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

Jeśli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe, a właściciel lub użytkownik wieczysty nie może korzystać z niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, to może żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od niego własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze umowy (art. 126 ust. 4 ugn).

Zdarza się, że tryb opisany w art. 126 ugn stosowany jest przy realizacji inwestycji celu publicznego. Jest to jednak działanie niewłaściwe. Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 18 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Kr 329/19: istotą ustawowej przesłanki „nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody”, jest taka nieprzewidywalna sytuacja lub stan, które nakazują szybkie działanie w celu zapobieżenia powstaniu znacznej szkody.

Podstawą wydania takiej decyzji powinny być wiarygodne informacje, potwierdzające konieczność niezwłocznego działania. „Nagłość”, o której mowa w omawianym przepisie, powinna pozostawać w związku z koniecznością przeciwdziałania zdarzeniom, które miałyby wpływ na powstanie znacznej szkody.

Czasowe zajęcie nieruchomości związane z realizacją inwestycji przesyłowych

Na podstawie art. 124 ust. 1 ugn, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzji takiej może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności (art. 124 ust. 1a ugn), podlega też egzekucji administracyjnej (art. 124 ust 6 ugn).

Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami, które przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań (art. 124 ust. 3 ugn).

Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, starosta powinien ustalić odszkodowanie. Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (art. 124 ust. 4 ugn).

Zgodnie z art. 124b ust. 1 ugn, starosta, w drodze decyzji, zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ww. instalacji lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów.

Decyzja zostaje wydana, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża zgody na zajęcie działki. Decyzja o zobowiązaniu do udostępnienia nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie niezbędnych czynności.

Obowiązek udostępnienia nieruchomości nie może być ustanowiony na czas dłuższy niż 6 miesięcy (art. 124b ust. 3 ugn). Decyzji zostaje nadany rygor natychmiastowej wykonalności (art. 124b ust.2a ugn), podlega ona również egzekucji administracyjnej (art. 124b ust. 5 ugn).

Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek ww. czynności przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość.

Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania (art. 124b ust. 1 ugn).

Czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku nagłych awarii wyżej wymienionych instalacji może też nastąpić na podstawie przepisów mających na celu zapobieżenie znacznej szkodzie (art. 126 ust. 10 ugn).

W przypadku, kiedy na nieruchomości została ustanowiona tzw. służebność przesyłu, przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność taka może zostać ustanowiona na podstawie powyższych przepisów za odszkodowaniem, jak i na drodze cywilnej za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305(2) § 2 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Czasowe zajęcia na pozostałe cele wymienione w Ustawie o gospodarce nieruchomościami

Przepisy art. 124 ugn stosuje się też odpowiednio dla ograniczenia, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości poprzez zakładanie na obiektach budowlanych elementów trakcji, znaków i sygnałów drogowych lub innych urządzeń bezpieczeństwa ruchu drogowego, urządzeń służących do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, a także urządzeń niezbędnych do korzystania z nich, a także urządzanie i utrzymywanie ogólnodostępnego ciągu pieszego, przebiegającego przez prześwity lub podcienia, w obrysie obiektu budowlanego. Decyzja wydawana jest, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża zgody na tego typu prace (art. 124c ust. 1 ugn).

Treść art. 124 ugn ma zastosowanie również w przypadku konieczności ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości niezbędnej w celu poszukiwania, rozpoznawania, wydobywania kopalin objętych własnością górniczą (art. 125 ust. 1 ugn).

Jeżeli to ograniczenie jest ustanawiane na czas dłuższy niż rok, lub uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, mogą oni zażądać, aby przedsiębiorca nabył od nich nieruchomość. W sprawach spornych orzekają sądy powszechne (art. 125 ust. 3 ugn).

Czasowe zajęcie nieruchomości na mocy specustawy o CPK

W decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK powinien znaleźć się wykaz nieruchomości lub ich części, wobec których ogranicza się sposób korzystania z nieruchomości wraz ze wskazaniem sposobu ograniczenia w korzystaniu (art. 40 ust. 2 pkt 10 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, dalej: ucpk). W art. 53 ust. 1 ucpk, legislator zastrzegł, że inwestor ma prawo do:

• • wejścia na teren nieruchomości dla prowadzenia inwestycji, w tym dokonania związanej z nią budowy lub przebudowy układu drogowego, sieci kolejowej lub urządzeń wodnych;
• • realizacji i zapewnienia funkcjonowania na nieruchomości: obiektów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji cieczy, gazów i energii elektrycznej oraz infrastruktury telekomunikacyjnej, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
• • realizacji i zapewnienia funkcjonowania inwestycji w tunelu.

Ustanowienie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości następuje z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stała się ostateczna. Następuje ono za odszkodowaniem (art. 54 ust. 1-2 ucpk).

Niezwłocznie po wykonaniu prac na inwestorze ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego (art. 56 ust. 1 ucpk). Jeżeli jednak w wyniku realizacji inwestycji nieruchomość nie nadaje się do wykorzystania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby Spółka Celowa nabyła od niego własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości (art. 56 ust. 2 ucpk).

Tak jak w innych przypadkach, obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej (art. 57 ucpk).

Czasowe zajęcie nieruchomości na mocy specustawy kolejowej

Czasowe zajęcie nieruchomości może nastąpić też na podstawie Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (dalej: utk), w odniesieniu do nieruchomości objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej w celu zapewnienia prawa do wejścia na teren nieruchomości w związku z prowadzeniem inwestycji kolejowej obejmującej: budowę lub przebudowę tunelu, a także prace związane z jego konserwacją, utrzymaniem lub usuwaniem awarii.

Wojewoda w decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ogranicza, za odszkodowaniem, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na budowę lub przebudowę tunelu oraz związanych z nim układów drogowych lub urządzeń wodnych, ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń (art. 9s ust. 9 utk). Decyzji może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności (art. 9w ust. 1 utk), podlega także egzekucji administracyjnej (art. 9u utk).

W powyższym przypadku ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji, w terminie nie dłuższym niż 180 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna (art. 9s ust. 10a utk).

Warto przy tym dodać, że przepisy o czasowym zajęciu nieruchomości zostały wprowadzony do specustawy w 2018 r., aby uniknąć kosztownych wywłaszczeń podczas budowy tuneli kolejowych w Łodzi pomiędzy stacjami kolejowymi Łódź Fabryczna a Łódź Kaliska i Łódź Żabieniec. Legislator nie przewidział przy tym ustawowej możliwości wykupu działek, jeżeli dotychczasowe ich użytkowanie w następstwie prac związanych z budową tuneli stało się niemożliwe.

Sytuacja taka ma miejsce, mimo że decyzja o ograniczeniu właściciela (użytkownika wieczystego) stanowi tytuł prawny dla przedsiębiorcy do stałego korzystania z wymienionej w tej decyzji nieruchomości (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lipca 2021 r. sygn. akt II OSK 878/21).

Czasowe zajęcie nieruchomości a zwrot nieruchomości – podsumowanie

Realizacja drogowych inwestycji celu publicznego, instalacja sieci przesyłowych, usuwanie nagłych awarii itp. mogą wiązać się z ograniczeniem praw do nieruchomości. Co do zasady, czasowo zajęte mienie powinno zostać zwrócone po przywróceniu do stanu poprzedniego, a jeżeli jest to niemożliwe, strona powinna otrzymać stosowne odszkodowanie.

Odszkodowanie przysługuje również za czas, przez który trwało zajęcie działki. Trzeba przy tym zaznaczyć, że przypadku, gdy zostaje ustanowiona służebność – np. przesyłu lub związana z tunelem kolejowym – przedsiębiorca zyskuje prawo do przyszłego korzystania z nieruchomości w zakresie ustalonym w umowie, decyzji administracyjnej lub wyroku sądowym.

W niektórych przypadkach istnieje też ustawowa możliwość zażądania wykupu nieruchomości, jeżeli dotychczasowe korzystanie z niej po zwrocie stało się niemożliwe lub zajęcie trwa bardzo długo (np. rok). Niestety dochodzenie roszczeń o wykup może być uciążliwe i czasochłonne, ponieważ w razie sporu wymaga powództwa cywilnego. Strona ponosi też koszty postępowania, których zwrotu może jednak domagać się po wygraniu sprawy.

Żródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Wojewódzkiego rokodu Administracyjnego w Krakowie z dnia 18 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Kr 329/19
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lipca 2021 r. sygn. akt II OSK 878/21