Renta planistyczna – jak obliczyć

Renta planistyczna to opłata pobierana po zbyciu nieruchomości, jeśli jej wartość wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dowiedz się, jak ustalana jest jej wysokość, w jakim terminie należy ją uiścić oraz czy istnieją prawne możliwości rozłożenia płatności na raty.

Czym jest renta planistyczna?

Uchwalenie bądź zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) wiąże się często z dużą ingerencją w prawo własności. Nieruchomość na skutek zapisów zawartych w dokumencie może stracić lub zyskać na wartości. W drugim przypadku jej właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać zobowiązany do uiszczenia tzw. renty planistycznej (opłaty planistycznej).

Podstawą prawną do jej naliczenia jest art. 36 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), który mówi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy.

Ile może wynosić renta planistyczna?

Przepisy mówią wyraźnie, że renta planistyczna nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 upzp). Ustalanie opłaty w pewnych przypadkach budzi kontrowersje. Dzieje się tak, zwłaszcza gdy plan miejscowy uchwalany jest w celu realizacji inwestycji strukturalnej lub przedsięwzięcia kluczowego dla rozwoju gospodarki w ubogiej gminie.

Podobnie sprawa się ma do obszarów, gdzie wzrost wartości nie występuje lub jest on marginalny. Czy w takich sytuacjach rada może zrezygnować z ustalenia stawki procentowej dla renty planistycznej lub określić ją na 0%? Orzecznictwo nie jest w tej kwestii jednolite.

Zgodnie z dominującym stanowiskiem sądów rezygnacja z pobierania renty planistycznej jest niedopuszczalna. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 28 lipca 2011 r. sygn. akt. II SA/Wr 217/11 stwierdza wprost, że zasada obligatoryjnego uiszczenia renty planistycznej, gdy taka renta może być ustalona, pociąga za sobą niedopuszczalność określania w planie stawki procentowej renty w taki sposób, który wyklucza ustalenie tej opłaty.

W efekcie, skoro określenie stawki procentowej stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty planistycznej w planie miejscowym jest elementem obligatoryjnym planu, to stwierdzenie określenia stawki procentowej opłaty planistycznej w wysokości 0% nawet dla niektórych tylko obszarów planu musi skutkować stwierdzeniem nieważności planu w całości.

Z kolei w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lutego 2014 r. sygn. akt II OSK 1208/13 sąd przyznaje, że wprawdzie określenie stawek procentowych jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale stawki te powinny być określone w taki sposób, aby istniała możliwość realizacji obowiązku ciążącego na organie wykonawczym gminy.

W efekcie, prawidłowa wykładnia normy art. 36 ust. 4 upzp prowadzi do wniosku, że stawka renty planistycznej musi mieścić się w przedziale od 0% i do 30%, przy czym można ewentualnie dopuścić brak orzekania w przedmiocie takiej stawki w sytuacji, w której z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zmiana miejscowego planu nie może spowodować zmiany wartości nieruchomości objętych planem.

W związku z powyższymi rozbieżnościami interpretacyjnymi, wiele gmin, chcąc uniknąć ewentualnego stwierdzenia nieważności planu, ustala stawki procentowe w symbolicznej wysokości 0,1% nawet dla obszarów, gdzie nie występuje wzrost wartości nieruchomości.

Jak ustala się rentę planistyczną?

Warto przy tym zaznaczyć, że właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, może jeszcze przed jej zbyciem żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty (art. 37 ust. 7 upzp).

Jeżeli tak się nie stanie, to opłata zostanie ustalona z urzędu. Notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, jest bowiem zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z aktu notarialnego (art. 37 ust. 5 upzp). Organ powinien następnie ustalić wysokość opłaty w sposób niezwłoczny (art. 37 ust. 6 upzp).

Poznanie wysokości renty planistycznej przed zbyciem nieruchomości może być istotne, ponieważ dla jej ustalenia nie ma znaczenia cena za jaką nieruchomość zostanie/została sprzedana. Wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty określa się w operacie szacunkowym, który sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Tylko operat ma moc dokumentu urzędowego i zawarta w nim wycena jest wiążąca dla organu (art. 7 ugn).

Na podstawie art. 37 ust. 1 upzp, wysokość renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem MPZP.

Zdarzają się przypadki, że renta planistyczna bywa ustalana na podstawie nieaktualnego (starszego niż 12 miesięcy) operatu szacunkowego. Dominujący kierunek orzecznicy stwierdza niedopuszczalność takiego działania (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 lutego 2012 r. sygn. akt II OSK 1058/11).

Zdarzały się jednak orzeczenia stanowiące, że nie narusza prawa uwzględnienie operatu szacunkowego nieaktualnego na dzień wydawania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1225/11).

W jakim terminie należy uiścić rentę planistyczną?

Kwestia terminu uiszczenia opłaty planistycznej oraz naliczenia ewentualnych odsetek za zwłokę wzbudza kontrowersje. W większości decyzji termin ustalany jest na 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja ustalająca wysokość opłaty stała się ostateczna.

Jednak w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2012 r. sygn. akt II OSK 606/11 wskazano, że przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 grudnia 2014 r. sygn. akt I SA/Sz 732/14 wskazuje, że wierzytelność z tytułu opłaty planistycznej powstaje z chwilą doręczenia stronie ostatecznej decyzji ustalającej wysokość tej opłaty. Natomiast, określając w tytule wykonawczym obowiązek, w związku z niezapłaceniem w terminie opłaty planistycznej, wierzyciel może doliczyć do jej wysokości odsetki na podstawie art. 53 § 1 w zw. z art. 47 § 1 i art. 51 § 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.

Ordynacja podatkowa oraz w zw. z art. 67 Ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych. Opłata ta bowiem zaliczana jest do środków publicznych stanowiących „niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publicznoprawnym pobierane przez samorządowe jednostki budżetowe na podstawie odrębnych ustaw” (art. 60 pkt 7 Ustawy o finansach publicznych).

Powyższe jest o tyle istotne, że zgodnie z art. 26 Ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych, urzędnik, który zdecyduje się zaniechać dochodzenia roszczeń wynikających z tytułu opłaty planistycznej, przekraczające kwotę przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzednim, naraża się na kary dyscyplinarne. Dlatego trudno liczyć, aby organ sam z siebie odstąpił od poboru ustalonej należności.

Trzeba jednak zaznaczyć, że zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 2 Ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem zobowiązanego lub interesem publicznym niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publicznoprawnym mogą na wniosek zobowiązanego zostać umorzone przez organ w całości.

Jeśli zachodzą sytuacje uzasadnione względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi zobowiązanego, istnieje też możliwość umorzenia należności w części, odroczenia terminu spłaty całości albo części należności lub rozłożenia na raty płatność całości albo części należności.

Zaległe roszczenie może być dochodzone na drodze egzekucji administracyjnej. Jej zasady reguluje Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dalej: upea). Zgodnie z nią możliwa jest egzekucja (art. 1a pkt 12 lit a upea):

• • z pieniędzy,
• • z wynagrodzenia za pracę,
• • ze świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego oraz ubezpieczenia społecznego, a także z renty socjalnej,
• • z rachunków bankowych,
• • z innych wierzytelności pieniężnych,
• • z praw z instrumentów finansowych w rozumieniu przepisów o obrocie instrumentami finansowymi, zapisanych na rachunku papierów wartościowych lub innym rachunku, oraz z wierzytelności z rachunku pieniężnego służącego do obsługi takich rachunków,
• • z papierów wartościowych niezapisanych na rachunku papierów wartościowych,
• • z praw majątkowych zarejestrowanych w rejestrze akcjonariuszy,
• • z weksla,
• • z autorskich praw majątkowych i praw pokrewnych oraz z praw własności przemysłowej,
• • z udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością,
• • z pozostałych praw majątkowych,
• • z ruchomości,
• • z nieruchomości.

Kiedy renta planistyczna nie będzie ustalona?

Ustawa przewiduje sytuacje, w których renta planistyczna nie będzie ustalona lub strona nie musi jej uiszczać. Jedną z nich jest przedawnienie. Zgodnie z art. 37 ust. 3 upzp, roszczenie to organ może zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Na podstawie art. 36 ust. 4a upzp, opłaty nie pobiera się też w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich. Jednak w przypadku zbycia przez następcę otrzymanej nieruchomości opłata zostanie naliczona i należy ją uiścić.

Orzecznictwo nie jest jednolite, jeżeli chodzi o obowiązek zapłaty renty w przypadku innych form zbycia od sprzedaży. Zgodnie z Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09, pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie powinno obejmować sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

Jak zaznaczył sąd, w ustawie chodzi o zbycie ekwiwalentne, a za taką interpretacją przemawia powiązanie opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości. To wzrost jej wartości, integralnie związany ze zbyciem nieruchomości o powiększonej wartości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu, powoduje, że właściciel (użytkownik wieczysty) jest zobowiązany do uiszczenia opłaty planistycznej. Do uiszczenia opłaty jest zobowiązany zarówno ten, kto jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dniu uchwalenia planu, jak i ten, kto taką nieruchomość dziedziczy.

Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby przyjąć, że taka opłata obciąża też tego, kto otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu. W takim wypadku to obdarowany zbywca, a nie darczyńca jest beneficjentem przysporzenia, wobec czego względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby daniną, o której mowa, obciążyć obdarowanego zbywcę, a nie darczyńcę, zwłaszcza że nie cierpi na tym interes publiczny, jako że gmina w każdym z tych wypadków otrzyma należną jej opłatę planistyczną.

Sąd jednak zauważył, że nie każda forma zbycia nieruchomości wywołuje takie skutki jak darowizna. Inaczej rzecz będzie się kształtowała wówczas, gdy zbycie nieruchomości przybierze formę zamiany. Wówczas opłatę planistyczną ponosi dokonujący zamiany nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, gdyby bowiem przyjąć inaczej, to nastąpiłoby oderwanie opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, z którą opłata ta jest związana. Opłatę ponosiłby nie ten podmiot, który zyskał na uchwaleniu lub zmianie planu, ale ten, który z tego tytułu nie miał żadnego przysporzenia.

Problem może pojawić się jednak, jeżeli chodzi o zamianę nieruchomości o takiej samej lub bardzo podobnej wartości. Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 272/21, brak jest w takiej sytuacji przysporzenia majątkowego i opłata nie powinna być naliczana.

W przypadku spadkobrania przez lata zapadały bardzo różne wyroki. Obecnie wydaje się jednak dominować kierunek orzeczniczy, zgodnie z którym ustalona renta planistyczna obciąża spadkobierców strony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 14 marca 2013 r. sygn. akt II SA/Po 60/13 jednoznacznie przy tym orzekł, że dopiero skonkretyzowana w ostatecznej decyzji administracyjnej opłata planistyczna może być uznana za odpowiednik zobowiązania podatkowego i co za tym idzie dopiero w przypadku wydania w stosunku do zbywcy nieruchomości takiej decyzji i uzyskania przez nią za jego życia przymiotu ostateczności, do wynikającego z tej decyzji zobowiązania do zapłaty renty planistycznej w określonej wysokości zastosowanie znaleźć mogą odpowiednio przepisy ordynacji podatkowej.

W związku z powyższym, jeżeli otwarcie spadku nastąpiło przed wydaniem decyzji, to nie rodzi to obowiązku uiszczenia opłaty (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 października 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 272/15).

Co do zasady sądy są zgodne, że przysporzeniem majątkowym jest wniesienie nieruchomości aportem do spółki, więc w takiej sytuacji opłatę należy uiścić (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2018 r. sygn. akt II OSK 1626/16).

Odwołanie od decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej

Osoby mające wątpliwości co do zasadności naliczenia renty planistycznej lub kwestionujące ustaloną kwotę do zapłaty mogą odwołać się od decyzji organu. Odwołanie wnosi się do organu wyższego stopnia, czyli Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), w terminie 14 dni od dnia skutecznego doręczenia decyzji (art. 129 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego).

W piśmie należy wskazać przyczyny niezgodności z prawem oraz, jeśli to możliwe, przedstawić dowody potwierdzające swoje stanowisko. Trzeba bowiem zaznaczyć, że odwołanie może zostać rozpatrzone pozytywnie tylko wówczas, gdy decyzja została wydana z naruszeniem prawa. W drugiej kolejności strona może złożyć skargę na decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie – w ostateczności – skargę kasacyjną na postanowienie WSA do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Trzeba na koniec zaznaczyć, że kwestie związane z naliczeniem renty planistycznej są skomplikowane, a orzecznictwo bywa niejednolite. Dlatego w razie wątpliwości, czy opłata została ustalona w sposób prawidłowy, warto każdorazowo zasięgnąć porady doświadczonego prawnika, który ma rozeznanie w temacie.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 28 lipca 2011 r. sygn. akt. II SA/Wr 217/11
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lutego 2014 r. sygn. akt II OSK 1208/13
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 lutego 2012 r. sygn. akt II OSK 1058/11
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1225/11
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2012 r. sygn. akt II OSK 606/11
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 grudnia 2014 r. sygn. akt I SA/Sz 732/14
• Ustawa z dnia 17 grudnia 2004 r. o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych
• Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
• Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Kr 272/21
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 marca 2013 r. sygn. akt II SA/Po 60/13
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2018 r. sygn. akt II OSK 1626/16
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 października 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 272/15
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 października 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 272/15