Program Dobrowolnych Nabyć pod CPK – zasady ogólne

Budowa megalotniska pomiędzy Łodzią a Warszawą doprowadzi do wysiedlenia kilku tysięcy osób z gmin Teresin, Baranów i Wiskitki.

Chcąc zachęcić ludzi do sprzedaży ziemi, spółka CPK zaoferowała specjalny program wykupu nieruchomości na preferencyjnych warunkach. Możliwe jest też zbycie gospodarstw z rentą lub zamiana mienia na nieruchomości położone w innych lokalizacjach.

Ustawa o CPK

Postawą prawną realizacji inwestycji jest Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Ustawa reguluje zasady przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie CPK oraz Inwestycji Towarzyszących.

Ustawa ustala zasady funkcjonowania instytucji odpowiedzialnych za realizację projektu, w tym Spółki Celowej oraz pełnomocnika rządu; reguluje kwestie przygotowania i rezerwacji obszaru inwestycji oraz zasady nabywania nieruchomości na przedmiotowy cel.

Czym będzie CPK?

Centralny Port Komunikacyjny jest sztandarowym projektem polskiego rządu. Ogromne lotnisko (Port Lotniczy Solidarność) o powierzchni 3 tys. ha wraz z infrastrukturą wspierającą pochłonie blisko 25 miejscowości. Budowa będzie miała bezpośredni wpływ nie tylko na mieszkańców z terenu zachodniego Mazowsza.

W związku z nią zaplanowano szereg inwestycji towarzyszących, m.in. „szprychy kolejowe”, które mają ułatwić dotarcie na lotnisko z oddalonych obszarów kraju. Szacuje się, że powstanie nowych linii kolejowych oraz dróg (np. autostrady A50) doprowadzi w efekcie do kilkudziesięciu tysięcy wywłaszczeń na terenie całego kraju.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK

Decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wyda wojewoda na wniosek Spółki Celowej. Decyzja obejmie swoim oddziaływaniem całość lub część obszaru oddziaływania inwestycji. Możliwe jest zatem wydanie więcej niż jednej decyzji.

Decyzja ma charakter czynności administracyjnej, a więc wywołuje szereg skutków prawnych, które na zasadzie przymusu państwowego naruszają prawa osób trzecich. Decyzja lokalizacyjna ma pierwszeństwo przed zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na jej podstawie zmianie ulegnie przeznaczenie nieruchomości, które stanie się zgodne z celem inwestycji. Decyzja dokona również podziału nieruchomości zgodnie z potrzebami inwestora. Co najważniejsze, z punktu widzenia obecnych właścicieli nieruchomości, decyzja lokalizacyjna dokona przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Kogo dotyczy Program Dobrowolnych Nabyć?

Mieszkańcy, którzy mają stracić domy i gospodarstwa, protestują przeciwko lotnisku. Uważają, że odszkodowania za wywłaszczenia nie będą w stanie zrekompensować im utraty dorobku nieraz całych pokoleń. Spółka CPK, chcąc zachęcić rolników do oddawania ziemi, uruchomiła tzw. Program Dobrowolnych Nabyć. 

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 czerwca 2021 r. w sprawie gmin, na terenie których będą stosowane szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego (dalej rozporządzenie), obszar objęty prawem pierwokupu obejmuje teren trzech gmin: Teresin, Baranów i Wiskitki.

Wyznaczona strefa jest ograniczona od południa autostradą A2, od zachodu wsiami Aleksandrów oraz Guzów, od północy rozciąga się od osady Strugi poprzez wsie Szymanów i Regów do Cegłowa, natomiast na wschodzie biegnie od Cegłowa przez Basin do skraju Baranowa (ul. Daleka). Obszar ten ma łącznie ok. 74 km kw.

Do PDN mogą przystąpić właściciele, współwłaściciele i użytkownicy wieczyści posiadający nieruchomości na wyznaczonym terenie.

Nabycie praw do nieruchomości na gruncie Ustawy o CPK

W Rozdziale 4 Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, jako jedyny sposób nabycia wskazuje wywłaszczenie nieruchomości, na skutek wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK.

Ostateczna decyzja zatwierdza podział nieruchomości, wygasza wszelkie prawa rzeczowe oraz umowy cywilnoprawne obciążające nieruchomości, a w szczególności dokonuje zmiany właściciela.

Wydanie nieruchomości ma nastąpić w ciągu 120 dni od daty doręczenia decyzji lokalizacyjnej, chyba że decyzji zostanie nadany rygor natychmiastowej wymagalności. Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które obejmuje wartość odjętych praw.

Wykup nieruchomości pod CPK

Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej specustawa) przewiduje, że nieruchomości będą nabywane na preferencyjnych warunkach. Spółka zastrzegła sobie przy tym dużą uznaniowość. Zgodnie z art. 29b ust. 3 specustawy, zakup jest możliwy po cenie ustalonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez wyznaczonego przez organ rzeczoznawcę, powiększonej o: 

• • 20% wartości gruntu oraz 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu – w przypadku prawa własności (ust. 3 pkt 1),
• • 40% w przypadku lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności albo wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• • 20% wartości prawa użytkowania wieczystego.

Spółka może również nabyć nieruchomość po cenie odtworzeniowej bez uwzględnienia stopnia jej zużycia (art. 29b ust. 4 specustawy). 

Natomiast, w przypadku lokali mieszkalnych i domów, w których zameldowany jest właściciel bądź użytkownik wieczysty, zakup możliwy jest po cenie wynoszącej 25-krotność aktualnego wskaźnika odtworzeniowego 1 m kw. powierzchni (art. 29b ust. 5 specustawy). 

Jeżeli w takim budynku jest zameldowanych więcej osób, to cena w odniesieniu do 3 i kolejnej osoby może zostać powiększona o 10-krotność wskaźnika (art. 29b ust. 6 specustawy).

Ostateczna cena nie może jednak przekroczyć 60-krotność wskaźnika (art. 29b ust. 10 specustawy). Muszą przy tym być to osoby zameldowane w lokalu dłużej niż przez rok poprzedzający bezpośrednio dzień dokonania transakcji, a także dotyczy to jedynie bliskich właściciela – czyli np.:

• • zstępnych,
• • wstępnych,
• • rodzeństwa,
• • dzieci rodzeństwa,
• • małżonka,
• • osób przysposabiających i przysposobionych,
• • osoby, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (art. 29b ust. 7 specustawy).

Pomija się przy tym osoby, które mają tytuł prawny do innego mieszkania (art. 29b ust. 9 specustawy).

Spółka może również nabyć nieruchomość z obszaru pierwokupu za cenę ustaloną jako iloczyn metrów kwadratowych tej nieruchomości i 150% średniej ceny metra kwadratowego uzgodnionej dla tego przedsięwzięcia (art. 29b ust. 12 specustawy). 

Jeżeli obliczona według powyższych sposobów wartość przewyższa wycenę z operatu szacunkowego o 1 mln zł albo spółka chce wykupić mienie za kwotę, która przekracza wartość wynikłą z możliwości, jakie dają zapisy specustawy, to taka transakcja wymaga uchwały wspólników (art. 29b ust. 14-15 specustawy).

Nabycie nieruchomości w drodze dobrowolnych wykupów

Dobrowolne wykupy nie są formą nabycia nieruchomości przewidzianą w Rozdziale 4 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Podstawą ich dokonania będą przepisy ogólne, w tym Kodeks Cywilny.

Nabycie odbędzie się na zasadzie pełnej dobrowolności. Strony ustalą cenę i spotkają się u notariusza. Teoretycznie strony mają pełną swobodę w ustaleniu ceny. Trzeba jednak brać pod uwagę, że wydatkowane będą środki publiczne a zatem nabywający związany będzie dyscypliną finansów publicznych.

W tym miejscu kończy się swoboda. Jedyną możliwą do zapłaty ceną, będzie wartość wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Zamiana nieruchomości w Programie Dobrowolnych Nabyć

Dodatkowo, oprócz wykupu nieruchomości, spółka oferuje możliwość ich zamiany (zgodnie z art. 114 ust. 1 pkt 1 specustawy) na nieruchomości z zasobów Skarbu Państwa:

• • Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR),
• • Lasów Państwowych,
• • Agencji Mienia Wojskowego (AMW),
• • Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN),
• • starostów i prezydentów miast na prawach powiatu (por. art. 113a ust. 1 specustawy).

Zamiana może nastąpić na nieruchomości o porównywalnej wartości (zawsze), natomiast funkcja może być inna, np. oddaje się gospodarstwo rolne w zamian za mieszkanie w bloku. 

Zgodnie z informacjami udostępnionymi przez CPK, nieruchomości zamienne mają znajdować się terenie 47 powiatów (32 powiatów z woj. mazowieckiego i 15 z woj. łódzkiego). Grunty rolne na wymianę mają być rozmieszczone w promieniu maks. 100 km od planowanego lotniska. 

Trudno jednak zweryfikować, jakiego rodzaju nieruchomości znalazły się w puli do wymiany, a także w jakim stopniu odpowiadają one na potrzeby ewentualnych zainteresowanych. Obecnie nie ma bowiem żadnych potwierdzonych transakcji zamiany w Programie Dobrowolnych Nabyć.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie na CPK

Wartość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości określa się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK oraz jej wartości na dzień ustalenia odszkodowania.

Wartość nieruchomości określi w operacie szacunkowym uprawniony rzeczoznawca majątkowy. O wysokości odszkodowania przesądzi rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania itd.

W rzeczywistości wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powinna być równa rynkowej wartości nieruchomości, czyli cenie którą właściciel mógłby uzyskać przy normalnej sprzedaży. Istotną zmianę wprowadza Ustęp 4 Artykułu 61 Ustawy o CPK.

Stanowi on, że wartość nieruchomości ustala się wg. jej dotychczasowego przeznaczenia, jeżeli cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości.

Program Dobrowolnych Nabyć a wywłaszczenia pod budowę CPK

Osoby, które nie zdecydują się na przystąpienie do PDN, zostaną wywłaszczone za odszkodowaniem. Możliwe jest również przyznanie nieruchomości zamiennej, co wynika bezpośrednio z zapisów art. 58 ust. 2 specustawy.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, rzeczoznawca wycenia obecne oraz przyszłe wykorzystanie nieruchomości, biorąc ostatecznie pod uwagę wyższą z uzyskanych kwot (art. 134 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Tym samym, grunty wywłaszczanych pod CPK osób mogą zostać wycenione np. nie jako ziemia orna czy łąki, ale jako lotnisko lub droga. Ten sposób obliczania kwoty, stanowiącej podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, nazywany jest zasadą korzyści. 

Projekt Ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw znosi powyższą zasadę. Nowelizacja przewiduje w zamian przyznawanie specjalnych premii (art. 1 ust 1a-1c):

• • 20% do wyceny w przypadku właścicieli gruntów.
• • 40% różnicy między wartością nieruchomości a wartością gruntu w przypadku właścicieli domów.
• • 20% do wartości przysługującego im prawa w przypadku użytkowników wieczystych.
• • 40% do wartości mieszkań własnościowych lub z własnościowym prawem do lokalu spółdzielczego.

Wywłaszczonym przysługiwałyby też: bonus 5% za wcześniejsze wydanie i opróżnienie nieruchomości, a także 10 tys. zł – wypłacane właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu mieszkającemu w wywłaszczanym lokalu. 

Projekt został odrzucony przez Senat i trafił z powrotem do Sejmu. Krytykowany jest za niekonstytucyjność, ponieważ obliczane nowym sposobem odszkodowania w większości przypadków byłyby niższe niż obecnie.

Kłóci się to zatem z art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, który mówi jasno, że wywłaszczenia możliwe są jedynie za „słusznym odszkodowaniem”.

Program Dobrowolnych Nabyć a inwestycje towarzyszące CPK

Program Dobrowolnych Nabyć nie przewiduje możliwości nabywania nieruchomości w związku z inwestycjami towarzyszącymi CPK poza wyznaczonym obszarem pierwokupu. W przypadku budowy Kolei Dużych Prędkości, autostrady A50 oraz innych dróg, zastosowanie będą mieć zatem przepisy dotyczące wywłaszczeń.

Warunki przymusowego pozbawiania prawa własności w tych przypadkach określają głównie: Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym oraz Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Zasada korzyści przy wywłaszczeniu oraz dobrowolnym wykupie

Zasada wynikająca z omówionego wcześniej Ustępu 4 Artykułu 61 Ustawy o CPK jest analogiczna do występujących w innych specustawach (drogowej, czy przeciwpowodziowej). Nazywa się ją zasadą korzyści.

Rzeczoznawca majątkowy porównuje wartość nieruchomości wywłaszczanej zgodnie z przeznaczeniem dotychczasowym (na cele mieszkaniowe, inwestycyjne czy rolne) oraz przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. W tym wypadku celem wywłaszczenia będzie budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego, największego w Polce lotniska.

Dla ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczenie przyjmuje się wartość wyższą wynikającą z takiego porównania, stąd „zasada korzyści”. Zasada korzyści będzie miała szczególnie istotne znaczenie dla gruntów o przeznaczeniu rolnym.

Rynkowa wartość gruntów rolnych oscyluje zwykle wokół wartości kilkudziesięciu tysięcy za hektar. Grunty na cele inwestycji publicznych są nabywane za setki tysięcy, lub więcej, za hektar gruntu. Dzięki temu odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości może wielokrotnie przewyższać wartość możliwą do uzyskania w procesie sprzedaży rynkowej.

W ocenie autora, nie będzie możliwe zastosowanie zasady korzyści podczas dobrowolnego wykupu. W normalnych relacjach cywilnoprawnych strony mogłyby umówić się dowolnie, również na wyższą niż rynkowa cenę. Na przeszkodzie temu stoi, wspomniana wcześniej, dyscyplina finansów publicznych.

Wydatkując środki publiczne Inwestor będzie mógł zapłacić tylko cenę rynkową. Skoro nie ma wydanej decyzji lokalizacyjnej, to nie doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości. Cena rynkowa będzie ceną zgodną z dotychczasowym przeznaczeniem.

Wydaje się zatem, że Inwestor planuje w pierwszej kolejności nabyć nieruchomości po cenie niższej a dopiero w ostateczności będzie dokonywał wywłaszczeń, które obligują go do zastosowania zasady korzyści.

Program Dobrowolnych Nabyć pod CPK – podsumowanie

Program Dobrowolnych Nabyć pod CPK przewiduje możliwość wykupu nieruchomości przez spółkę przed ich wywłaszczeniem. Ze względu na m.in. dużą – zastrzeżoną w specustawie – uznaniowość, poszczególne transakcje odbywają się na drodze indywidualnych negocjacji i ich szczegóły są niejawne.

Właściciele sprzedawanych gospodarstw mogą również starać się o przyznanie dożywotniej renty. Warunkiem jej comiesięcznego, dożywotniego wypłacania jest jednak porzucenie pracy na roli. Kolejną proponowaną przez spółkę opcją jest zamiana mienia na nieruchomości z zasobów Skarbu Państwa.

W przypadku, gdy dana osoba zamieszkująca teren objęty pierwokupem nie skorzysta z PDN, jej majątek zostanie wywłaszczony na zasadach określonych w specustawie.

Podstawy prawne:

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 czerwca 2021 r. w sprawie gmin, na terenie których będą stosowane szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego
• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw