Czy gmina może wywłaszczyć?

Realizatorem inwestycji publicznej może być gmina, która może wywłaszczyć dotychczasowych właścicieli nieruchomości znajdującej się w lokalizacji planowanej inwestycji.

Czy gmina zawsze musi wywłaszczyć? Czy są jakiekolwiek szanse na odzyskanie wywłaszczonej nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości – fundamentalne zasady

Wywłaszczenie nieruchomości przez gminę jest dopuszczalne tylko w sytuacji, kiedy to jest konieczne do realizacji celu publicznego. Samo wywłaszczenie zaś może być zrealizowane w trybie zwykłym bądź uproszczonym.

Bez względu na ścieżkę wywłaszczenia, musi ono spełniać trzy fundamentalne zasady:

• • wywłaszczenia może dokonać wyłącznie samorząd terytorialny lub Skarb Państwa;
• • wywłaszczenie jest możliwe jedynie na realizację celów publicznych;
• • wywłaszczeni muszą otrzymać sprawiedliwe odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.

W przypadku realizacji inwestycji przez gminę nie zawsze musi dojść do wywłaszczenia. Chcesz wiedzieć w jakich przypadkach? – przeczytaj dalszą część artykułu.

Zwykła ścieżka wywłaszczenia – rokowania

Zwykła ścieżka wywłaszczenia nieruchomości – określona w Ustawie o gospodarce nieruchomościami – uwzględnia konieczność przeprowadzenia rokowań z właścicielem nieruchomości, która ma być wywłaszczona (art. 114 ustawy).

Te mogą doprowadzić do nabycia przez jednostkę samorządu terytorialnego praw własności od dotychczasowego właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości. W ramach rokowań może paść również propozycja lokalu zamiennego.

Jeżeli obie strony dochodzą do porozumienia, zostaje zawarta umowa. Wywłaszczenie nieruchomości w takim przypadku jest zbędne.

Brak porozumienia = wywłaszczenie nieruchomości

Jeśli jednak strony w ramach prowadzonych rokowań nie dojdą do porozumienia w kwestii przejęcia nieruchomości, wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe. Samo postepowanie toczy się na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (wójta, burmistrza, prezydenta).

Za datę rozpoczęcia postępowania uważa się dzień, w którym zostały dostarczone zawiadomienia stronom lub dzień wskazany w ogłoszeniu o jego wszczęciu. Decyzja wywłaszczeniowa zostaje wydana w po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Kiedy ta staje się ostateczna, dochodzi do wywłaszczenia, a jednostka samorządu terytorialnego może wnioskować o wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości a jej użytkowanie

Dotychczasowi właściciele nieruchomości mogą ją użytkować – mimo wywłaszczenia – do momentu rozpoczęcia prac budowlanych. Prawo jednak przewiduje możliwość – w sytuacjach uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym – wydania przez starostę zgody na niezwłoczne zajęcie nieruchomości (art. 122 ustawy).

W takim przypadku inwestor może rozpocząć prace budowlane zaraz po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, a dotychczasowi właściciele nieruchomości muszą ją opuścić.

Specustawy i szybka ścieżka wywłaszczenia nieruchomości

Innym wariantem ścieżku wywłaszczenia jest możliwość przeprowadzenia wywłaszczenia w oparciu o specustawę. Jedną z najczęściej wykorzystywanych w ostatnich latach w postępowaniach wywłaszczeniowych specustawą jest tzw. specustawa drogowa, czyli Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Nie wymaga ona prowadzenia rokowań i umożliwia wywłaszczenie nieruchomości pod drogi w bardzo szybkim trybie. Szczególnie jeśli samej decyzji ZRID zostanie nadany rygor natychmiastowej wykonalności, który uprawnia inwestora do rozpoczęcia realizacji inwestycji zaraz po jej wydaniu. Maksymalny czas, w jakim dotychczasowi właściciele muszą wydać nieruchomość, wynosi w tym przypadku 120 dni.

Jednak opuszczenie jej w ciągu miesiąca uprawnia wywłaszczonych do zwiększenia o 5% przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi. Odszkodowanie za wywłaszczenie może być powiększone o dodatkowe 10 tys. zł jeśli wywłaszczona nieruchomość (bądź wyodrębniony w niej lokal) miały charakter mieszkalny.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości – czy możliwy?

Nieruchomość, która została wywłaszczona w tzw. zwykłej ścieżce może zostać zwrócona dotychczasowemu właścicielowi w ściśle określonym przypadku. Zgodnie z art. 137 Ustawy o gospodarce nieruchomościami jeśli w ciągu 7 lat od dnia ustatecznienia się decyzji wywłaszczeniowej nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu publicznego lub w ciągu 10 lat od tego terminu nie zrealizowanego celu publicznego, na jaki została wywłaszczona nieruchomość, ta może być zwrócona dotychczasowemu właścicielowi (na jego wniosek).

Co ważne, jeśli wywłaszczeni wnioskują o zwrot nieruchomości, a otrzymali już odszkodowanie za wywłaszczenie, muszą je zwrócić. Jednak uznanie nieruchomości za zbędną na cel wywłaszczenia ma miejsce stosunkowo rzadko, a z pewnością nie będzie miało miejsca w przypadku wywłaszczenia na mocy specustawy.

Dlatego zamiast liczyć na nikłą szansę na odzyskanie nieruchomości, lepiej zatroszczyć się o sprawiedliwą wysokość odszkodowania za wywłaszczenie, chociażby poprzez weryfikację przygotowanej przez biegłego rzeczoznawcę wyceny, na której podstawie wydawana jest decyzja o wysokości odszkodowania.