Czy gmina może wywłaszczyć?

autor: Katarzyna Jozwik

publikacja: 31 stycznia, 2023

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 11 czerwca, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Realizatorem inwestycji publicznej może być gmina, która może wywłaszczyć dotychczasowych właścicieli nieruchomości znajdującej się w lokalizacji planowanej inwestycji.

Czy gmina zawsze musi wywłaszczyć? Czy są jakiekolwiek szanse na odzyskanie wywłaszczonej nieruchomości?

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Wywłaszczenie nieruchomości – fundamentalne zasady

    Wywłaszczenie nieruchomości przez gminę jest dopuszczalne tylko w sytuacji, kiedy to jest konieczne do realizacji celu publicznego. Samo wywłaszczenie zaś może być zrealizowane w trybie zwykłym bądź uproszczonym.

    Bez względu na ścieżkę wywłaszczenia, musi ono spełniać trzy fundamentalne zasady:

      • wywłaszczenia może dokonać wyłącznie samorząd terytorialny lub Skarb Państwa;
      • wywłaszczenie jest możliwe jedynie na realizację celów publicznych;

    W przypadku realizacji inwestycji przez gminę nie zawsze musi dojść do wywłaszczenia. Chcesz wiedzieć w jakich przypadkach? – przeczytaj dalszą część artykułu.

    Zwykła ścieżka wywłaszczenia – rokowania

    Zwykła ścieżka wywłaszczenia nieruchomości – określona w Ustawie o gospodarce nieruchomościami – uwzględnia konieczność przeprowadzenia rokowań z właścicielem nieruchomości, która ma być wywłaszczona (art. 114 ustawy).

    Te mogą doprowadzić do nabycia przez jednostkę samorządu terytorialnego praw własności od dotychczasowego właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości. W ramach rokowań może paść również propozycja lokalu zamiennego.

    Jeżeli obie strony dochodzą do porozumienia, zostaje zawarta umowa. Wywłaszczenie nieruchomości w takim przypadku jest zbędne.

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    Brak porozumienia = wywłaszczenie nieruchomości

    Jeśli jednak strony w ramach prowadzonych rokowań nie dojdą do porozumienia w kwestii przejęcia nieruchomości, wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe. Samo postepowanie toczy się na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (wójta, burmistrza, prezydenta).

    Za datę rozpoczęcia postępowania uważa się dzień, w którym zostały dostarczone zawiadomienia stronom lub dzień wskazany w ogłoszeniu o jego wszczęciu. Decyzja wywłaszczeniowa zostaje wydana w po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Kiedy ta staje się ostateczna, dochodzi do wywłaszczenia, a jednostka samorządu terytorialnego może wnioskować o wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

    Wywłaszczenie nieruchomości a jej użytkowanie

    Dotychczasowi właściciele nieruchomości mogą ją użytkować – mimo wywłaszczenia – do momentu rozpoczęcia prac budowlanych. Prawo jednak przewiduje możliwość – w sytuacjach uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym – wydania przez starostę zgody na niezwłoczne zajęcie nieruchomości (art. 122 ustawy).

    W takim przypadku inwestor może rozpocząć prace budowlane zaraz po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, a dotychczasowi właściciele nieruchomości muszą ją opuścić.

    Specustawy i szybka ścieżka wywłaszczenia nieruchomości

    Innym wariantem ścieżku wywłaszczenia jest możliwość przeprowadzenia wywłaszczenia w oparciu o specustawę. Jedną z najczęściej wykorzystywanych w ostatnich latach w postępowaniach wywłaszczeniowych specustawą jest tzw. specustawa drogowa, czyli Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

    Nie wymaga ona prowadzenia rokowań i umożliwia wywłaszczenie nieruchomości pod drogi w bardzo szybkim trybie. Szczególnie jeśli samej decyzji ZRID zostanie nadany rygor natychmiastowej wykonalności, który uprawnia inwestora do rozpoczęcia realizacji inwestycji zaraz po jej wydaniu. Maksymalny czas, w jakim dotychczasowi właściciele muszą wydać nieruchomość, wynosi w tym przypadku 120 dni.

    Jednak opuszczenie jej w ciągu miesiąca uprawnia wywłaszczonych do zwiększenia o 5% przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi. Odszkodowanie za wywłaszczenie może być powiększone o dodatkowe 10 tys. zł jeśli wywłaszczona nieruchomość (bądź wyodrębniony w niej lokal) miały charakter mieszkalny.

    Czy wiesz, że…?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Zwrot wywłaszczonej nieruchomości – czy możliwy?

    Nieruchomość, która została wywłaszczona w tzw. zwykłej ścieżce może zostać zwrócona dotychczasowemu właścicielowi w ściśle określonym przypadku. Zgodnie z art. 137 Ustawy o gospodarce nieruchomościami jeśli w ciągu 7 lat od dnia ustatecznienia się decyzji wywłaszczeniowej nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu publicznego lub w ciągu 10 lat od tego terminu nie zrealizowanego celu publicznego, na jaki została wywłaszczona nieruchomość, ta może być zwrócona dotychczasowemu właścicielowi (na jego wniosek).

    Co ważne, jeśli wywłaszczeni wnioskują o zwrot nieruchomości, a otrzymali już odszkodowanie za wywłaszczenie, muszą je zwrócić. Jednak uznanie nieruchomości za zbędną na cel wywłaszczenia ma miejsce stosunkowo rzadko, a z pewnością nie będzie miało miejsca w przypadku wywłaszczenia na mocy specustawy.

    Dlatego zamiast liczyć na nikłą szansę na odzyskanie nieruchomości, lepiej zatroszczyć się o sprawiedliwą wysokość odszkodowania za wywłaszczenie, chociażby poprzez weryfikację przygotowanej przez biegłego rzeczoznawcę wyceny, na której podstawie wydawana jest decyzja o wysokości odszkodowania.

    Operat szacunkowy w postępowaniach odszkodowawczych - opinia biegłego, a opinia prywatna
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Operat szacunkowy w postępowaniach odszkodowawczych – opinia biegłego, a opinia prywatna

    Operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w postępowaniach odszkodowawczych, szczególnie w przypadkach wywłaszczeń na cele publiczne. Jego sporządzenie, zależnie od kontekstu, może być zlecone przez organ …

    Czytaj →
    wywłaszczenia pod wiatraki
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenia pod wiatraki

    Transformacja energetyczna wymaga rozwoju przyjaznych dla środowiska form pozyskiwania energii. Należą do nich inwestycje w odnawiane źródła energii (OZE), do których zaliczają się elektrownie wiatrowe. …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)