Czy gmina może wywłaszczyć?

autor: Katarzyna Jozwik

publikacja: 31 stycznia, 2023

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 15 lutego, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Realizatorem inwestycji publicznej może być gmina, która może wywłaszczyć dotychczasowych właścicieli nieruchomości znajdującej się w lokalizacji planowanej inwestycji.

Czy gmina zawsze musi wywłaszczyć? Czy są jakiekolwiek szanse na odzyskanie wywłaszczonej nieruchomości?

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Wywłaszczenie nieruchomości – fundamentalne zasady

    Wywłaszczenie nieruchomości przez gminę jest dopuszczalne tylko w sytuacji, kiedy to jest konieczne do realizacji celu publicznego. Samo wywłaszczenie zaś może być zrealizowane w trybie zwykłym bądź uproszczonym.

    Bez względu na ścieżkę wywłaszczenia, musi ono spełniać trzy fundamentalne zasady:

      • wywłaszczenia może dokonać wyłącznie samorząd terytorialny lub Skarb Państwa;
    •  
      • wywłaszczenie jest możliwe jedynie na realizację celów publicznych;
    •  
      • wywłaszczeni muszą otrzymać sprawiedliwe odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.

    W przypadku realizacji inwestycji przez gminę nie zawsze musi dojść do wywłaszczenia. Chcesz wiedzieć w jakich przypadkach? – przeczytaj dalszą część artykułu.

    Zwykła ścieżka wywłaszczenia – rokowania

    Zwykła ścieżka wywłaszczenia nieruchomości – określona w Ustawie o gospodarce nieruchomościami – uwzględnia konieczność przeprowadzenia rokowań z właścicielem nieruchomości, która ma być wywłaszczona (art. 114 ustawy).

    Te mogą doprowadzić do nabycia przez jednostkę samorządu terytorialnego praw własności od dotychczasowego właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości. W ramach rokowań może paść również propozycja lokalu zamiennego.

    Jeżeli obie strony dochodzą do porozumienia, zostaje zawarta umowa. Wywłaszczenie nieruchomości w takim przypadku jest zbędne.

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    Brak porozumienia = wywłaszczenie nieruchomości

    Jeśli jednak strony w ramach prowadzonych rokowań nie dojdą do porozumienia w kwestii przejęcia nieruchomości, wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe. Samo postepowanie toczy się na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (wójta, burmistrza, prezydenta).

    Za datę rozpoczęcia postępowania uważa się dzień, w którym zostały dostarczone zawiadomienia stronom lub dzień wskazany w ogłoszeniu o jego wszczęciu. Decyzja wywłaszczeniowa zostaje wydana w po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Kiedy ta staje się ostateczna, dochodzi do wywłaszczenia, a jednostka samorządu terytorialnego może wnioskować o wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

    Wywłaszczenie nieruchomości a jej użytkowanie

    Dotychczasowi właściciele nieruchomości mogą ją użytkować – mimo wywłaszczenia – do momentu rozpoczęcia prac budowlanych. Prawo jednak przewiduje możliwość – w sytuacjach uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym – wydania przez starostę zgody na niezwłoczne zajęcie nieruchomości (art. 122 ustawy).

    W takim przypadku inwestor może rozpocząć prace budowlane zaraz po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, a dotychczasowi właściciele nieruchomości muszą ją opuścić.

    Specustawy i szybka ścieżka wywłaszczenia nieruchomości

    Innym wariantem ścieżku wywłaszczenia jest możliwość przeprowadzenia wywłaszczenia w oparciu o specustawę. Jedną z najczęściej wykorzystywanych w ostatnich latach w postępowaniach wywłaszczeniowych specustawą jest tzw. specustawa drogowa, czyli Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

    Nie wymaga ona prowadzenia rokowań i umożliwia wywłaszczenie nieruchomości pod drogi w bardzo szybkim trybie. Szczególnie jeśli samej decyzji ZRID zostanie nadany rygor natychmiastowej wykonalności, który uprawnia inwestora do rozpoczęcia realizacji inwestycji zaraz po jej wydaniu. Maksymalny czas, w jakim dotychczasowi właściciele muszą wydać nieruchomość, wynosi w tym przypadku 120 dni.

    Jednak opuszczenie jej w ciągu miesiąca uprawnia wywłaszczonych do zwiększenia o 5% przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi. Odszkodowanie za wywłaszczenie może być powiększone o dodatkowe 10 tys. zł jeśli wywłaszczona nieruchomość (bądź wyodrębniony w niej lokal) miały charakter mieszkalny.

    Czy wiesz, że…?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Zwrot wywłaszczonej nieruchomości – czy możliwy?

    Nieruchomość, która została wywłaszczona w tzw. zwykłej ścieżce może zostać zwrócona dotychczasowemu właścicielowi w ściśle określonym przypadku. Zgodnie z art. 137 Ustawy o gospodarce nieruchomościami jeśli w ciągu 7 lat od dnia ustatecznienia się decyzji wywłaszczeniowej nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu publicznego lub w ciągu 10 lat od tego terminu nie zrealizowanego celu publicznego, na jaki została wywłaszczona nieruchomość, ta może być zwrócona dotychczasowemu właścicielowi (na jego wniosek).

    Co ważne, jeśli wywłaszczeni wnioskują o zwrot nieruchomości, a otrzymali już odszkodowanie za wywłaszczenie, muszą je zwrócić. Jednak uznanie nieruchomości za zbędną na cel wywłaszczenia ma miejsce stosunkowo rzadko, a z pewnością nie będzie miało miejsca w przypadku wywłaszczenia na mocy specustawy.

    Dlatego zamiast liczyć na nikłą szansę na odzyskanie nieruchomości, lepiej zatroszczyć się o sprawiedliwą wysokość odszkodowania za wywłaszczenie, chociażby poprzez weryfikację przygotowanej przez biegłego rzeczoznawcę wyceny, na której podstawie wydawana jest decyzja o wysokości odszkodowania.

    Jakie powinno być odszkodowanie za wycinkę lasu pod sieci przesyłowe?
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Jakie powinno być odszkodowanie za wycinkę lasu pod sieci przesyłowe

    Specyficznym rodzajem nieruchomości jest las. Posadowienie na nim tzw. sieci przesyłowej powoduje silną ingerencję, uniemożliwiając w pasie służebności dotychczasowy sposób użytkowania. Jak wygląda kwestia odszkodowania …

    Czytaj →
    Mała zasada korzyści – wycena gruntów pod drogi
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Mała zasada korzyści – wycena gruntów pod drogi

    W uchwalonym niedawno Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości pozostawiono w niezmienionym kształcie kontrowersyjny przepis dotyczący wyceny gruntów wywłaszczanych pod drogi. Czym jest tzw. „mała zasada …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)