5 błędów popełnianych podczas wywłaszczeń

Postępowania wywłaszczeniowe bywają niezrozumiałe dla osób, które nie posiadają odpowiedniej wiedzy. Rodzi to dla nich szereg negatywnych konsekwencji. W dzisiejszym artykule przedstawiamy 5 powszechnych błędów, które mogą popełnić właściciele pozbawiani praw do nieruchomości oraz udzielamy wskazówek, jak ich unikać.

Wywłaszczenie nieruchomości i możliwe do popełnienia błędy – wstęp

Wywłaszczenie nieruchomości jest procesem, który odnosi się do sytuacji, w których organy, na podstawie przyznanych im uprawnień, przejmują prywatną własność dla celów publicznych, takich jak rozwój infrastruktury, ochrona środowiska czy realizacja innych społecznie ważnych projektów. Zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., wywłaszczenie możliwe jest wyłącznie za tzw. słusznym odszkodowaniem (art. 21 konstytucji).

Przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowego wymaga od organów starannego wyważenie potrzeb społecznych i ochrony praw jednostek, co czyni wywłaszczenie jednym z bardziej złożonych i delikatnych aspektów prawa administracyjnego.

Niestety organy – jako de facto strona posiadająca interes sprzeczny z osobami wywłaszczanymi – zainteresowane są tym, żeby procedura była jak najkrótsza i wiązała się z jak najmniejszymi kosztami dla budżetu inwestycji. Dlatego też osoby wywłaszczane powinny poznać swoje prawa, a także aktywnie włączyć się w przebieg postępowania, żeby ograniczyć do minimum negatywne skutki wywłaszczenia.

1. Brak zrozumienia procedur prawnych

Jednym z najpoważniejszych problemów, przed jakimi mogą stanąć osoby wywłaszczane, jest brak świadomości, na jakich zasadach odbywa się przymusowe pozbawianie praw do majątku. Wywłaszczani nie posiadają z reguły odpowiedniej wiedzy lub bazują na wiadomościach nieaktualnych, czy nawet zupełnie błędnych i stereotypowych.

Nie istnieje jedna ustawa regulująca wszystkie aspekty wywłaszczenia. Oprócz kluczowej w tym zakresie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), legislator uchwalił szereg tzw. specustaw. Zawierają one przepisy szczegółowe, które w zależności od danego celu publicznego, mogą być bardzo odmienne. Wyróżnia się m.in:

• • Ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa) – reguluje ona wywłaszczenia pod drogi publiczne.
• • Ustawę z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (dalej: specustawa przeciwpowodziowa) – zawiera przepisy pozwalające na wywłaszczanie gruntów pod zbiorniki retencyjne, wały przeciwpowodziowe, poldery, falochrony, stopnie wodne itp.
• • Ustawę z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (dalej: specustawa kolejowa) – powstała w celu ułatwienia realizacji inwestycji kolejowych.
• • Ustawę U z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej: uCPK) – reguluje warunki nabywania gruntów pod Centralny Port Komunikacyjny.

Różnice pomiędzy trybami zawartymi w poszczególnych ustawach mogą mieć dla strony niebagatelne znaczenie. Trzeba wiedzieć, że np. w przypadku inwestycji drogowych decyzjom zezwalającym na wywłaszczenie nadawany jest niemal zawsze rygor natychmiastowej wykonalności, który uprawnia inwestora do natychmiastowego zajęcia nieruchomości (art. 17 ust. 1 specustawy drogowej), natomiast w przypadku inwestycji przeciwpowodziowych rygor natychmiastowej wykonalności uprawnia inwestora do wejścia na nieruchomość dopiero w terminie 90 dni od dnia wydania decyzji (art. 25 ust. 2 specustawy przeciwpowodziowej).

2. Podejmowanie nieskutecznych i nieadekwatnych działań

Strony mogą podejmować nieskuteczne lub nieadekwatne do ich sytuacji działania z wielu przyczyn. Oprócz wskazanego powyżej niezrozumienia procedur i skutków, jakie mogą generować określone czynności, dużym problemem bywa nadmiernie emocjonalne podejście. W przypadku wywłaszczeń bardzo istotny jest zdrowy osąd i bazowanie na faktach.

Przede wszystkim trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że bardzo trudno jest podważyć samą decyzję o wywłaszczeniu, więc składanie odwołania w tym przypadku zazwyczaj nie ma sensu. Inwestycje budowlane, zwłaszcza z udziałem dofinansowania ze środków zewnętrznych, są z reguły pod kątem formalnym bardzo dobrze przygotowane. Konieczność zdobycia szeregu uzgodnień i opinii sprawia, że ryzyko popełnienia błędów mogących skutkować anulowaniem przedsięwzięcia jest minimalne.

Dodatkowo duże inwestycje (autostrady, drogi szybkiego ruchu) planowane są z dużym wyprzedzeniem, które w niektórych przypadkach sięga nawet kilkunastu czy kilkudziesięciu lat. Zamiast tracić – tak cenny w obliczu wywłaszczenia – czas na działania o wątpliwej skuteczności, lepiej więc skupić się na podejmowaniu czynności mogących przynieść wymierne rezultaty.

Do innych podobnych błędów należą również, m.in.:

• • Kwestionowanie każdej decyzji ustalającej odszkodowanie – w pewnych przypadkach, nawet jeśli decyzja została wydana niezgodnie z przepisami, nie ma sensu jej podważać. Wadliwa decyzja może zostać uchylona, a odszkodowanie ustalone w kwocie niższej niż miało to miejsce na początku.
• • Nieprzyjmowanie do wiadomości, że osoba wywłaszczana – mimo swojej niezgody – traci prawa do majątku. Organy mogą wymóc wydanie nieruchomości w drodze egzekucji administracyjnej, w tym z użyciem przymusu bezpośredniego.

3. Brak wiedzy na temat wartości posiadanego majątku

Wycenami na potrzeby postępowań wywłaszczeniowych mogą zajmować się wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 ugn). Uprawniony specjalista będzie dążył do poznania realnej wartości nieruchomości, starając się określić jej wartość rynkową (np. na podstawie badania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych) lub odtworzeniową (jeśli nie są znane ceny transakcyjne nieruchomości podobnych).

Przy czym strona nie powinna mylić cen transakcyjnych z cenami ofertowymi (np. z ogłoszeń w internecie), ponieważ z różnych przyczyn mogą one od siebie bardzo odbiegać.

Metodologia oszacowania wartości nieruchomości jest niejednokrotnie skomplikowana, a wpływ mają na nią m.in. rodzaj mienia, jego położenie, sposób użytkowania, a także przeznaczenie i stan nieruchomości (art. 134 ust. 2 ugn). Dokładna wycena wartości majątku jest kluczowa dla ochrony interesów finansowych właścicieli nieruchomości, dlatego ważne jest posiadanie aktualnej wiedzy rynkowej. W zależności od sytuacji można zalecić:

• • Skorzystanie z usług profesjonalnego rzeczoznawcy, który sporządzi na zamówienie strony operat szacunkowy.
• • Śledzenie rynku nieruchomości: aktualna wiedza o stanie rynku nieruchomości oraz kształtujących się w danym regionie cenach pomoże w lepszym zrozumieniu wartości własnej nieruchomości.
• • Unikanie subiektywnych ocen: zaleca się patrzenie na nieruchomość maksymalnie obiektywnie.

Niedoszacowanie wartości posiadanego mienia może prowadzić do zaakceptowania niekorzystnej dla strony decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie. Przeszacowanie wartości może natomiast skutkować zakwestionowaniem odszkodowania ustalonego w adekwatnej wysokości, co w najlepszym przypadku okaże się bezcelowe, a w najgorszym – może doprowadzić do uchylenia decyzji i ponownego ustalenia niższego odszkodowania.

4. Opóźnienia w reakcji i zaniechanie aktywności

Wywłaszczenie nieruchomości jest procesem, a inwestycje tzw. celu publicznego nigdy nie powstają z dnia na dzień. Teoretycznie jest zatem sporo czasu na przygotowanie się do sytuacji. Często jednak, od zapowiedzi realizacji danego przedsięwzięcia do tzw. „pierwszego wbicia łopaty”, strona może nie widzieć żadnych fizycznych działań.

Ulega zatem złudnemu wrażeniu, że w sprawie nic się nie dzieje i często wręcz zapomina o inwestycji. W międzyczasie organy mogą cały czas pracować nad przedsięwzięciem, kompletując niezbędną dokumentację, pozyskując uzgodnienia czy składając wnioski o dofinansowanie.

Powyższe sprawia, że informacja o wywłaszczeniu może wśród wielu osób wzbudzić zaskoczenie. W efekcie pozostaje niewiele czasu na efektywne działanie. Trzeba bowiem pamiętać, że np. okres na odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu wynosi 14 dni od poinformowaniu strony o jej wydaniu (art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego).

Jeżeli w tym terminie osoba wywłaszczana nie wykona żadnych działań lub spóźni się z wniesieniem stosownego pisma, to decyzja organu stanie się ostateczna i nie będzie można już złożyć odwołania.

Zdarzają się przypadki, gdy osoby dokonują kosztownych inwestycji na miejscu planowanych przedsięwzięć (np. na trasie dróg), myśląc, że projekty te nie zostaną nigdy zrealizowane. O ile nakłady podnoszące wartość wywłaszczanej działki mogą czasem okazać się w ostatecznym rachunku korzystne (np. nasadzenia na nieużytku), o tyle wydatki poniesione na budowę i wyposażenie domu zwykle nie zostaną skompensowane przez kwotę odszkodowania.

Niekorzystne jest również niewydanie nieruchomości w wyznaczonym przez organ terminie, ponieważ wiąże się to z utratą przysługującego zazwyczaj bonusu w wysokości 5% wysokości odszkodowania.

5. Brak współpracy z profesjonalistami

Przecenianie własnych możliwości, a w efekcie zaniechanie współpracy ze specjalistami, stanowi w wielu przypadkach najpoważniejszy błąd, jaki mogą popełnić osoby wywłaszczane. Większość omówionych powyżej zaniedbań wynika bowiem z niewiedzy na temat wywłaszczeń oraz braku chęci zmiany tego stanu rzeczy. O ile zdobycie fachowej wiedzy w krótkim czasie jest oczywiście niemożliwe, to zasięgnięcie pomocy specjalisty obeznanego w kwestiach wywłaszczeniowych jest w obecnych czasach rzeczą dostępną dla każdego.

Trzeba pamiętać, że pieniądze „zaoszczędzone” na konsultacji prawnej lub zamówieniu usługi rzeczoznawcy majątkowego mogą w wielu przypadkach przełożyć się na wymierne straty, które w przypadku wywłaszczenia domu, gospodarstwa rolnego lub dużego areału zajętego pod uprawy (np. leśne) mogą sięgać kilkudziesięciu, a nawet kilkuset i więcej tysięcy złotych.

Jeśli w grę wchodzą duże pieniądze, to nie opłaca się sięgać po konsultację z pierwszą lepszą kancelarią. Warto skorzystać z usług eksperta specjalizującego się w dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych związanych z wywłaszczeniami, ponieważ tylko on będzie posiadał adekwatne doświadczenie i aktualną wiedzę prawną.

Błędy popełniane przez osoby wywłaszczane – podsumowanie

Podsumowując, proces wywłaszczenia jest skomplikowany i bywa pełen pułapek, a brak odpowiedniej wiedzy może prowadzić do popełnienia poważnych błędów. Kluczowe jest zrozumienie, że procedury różnią się w zależności od rodzaju inwestycji publicznej. Właściciele nieruchomości powinni unikać emocjonalnych reakcji i skupić się na racjonalnym działaniu. Wiele poniesionych strat wynika też z niewiedzy odnośnie realnej wartości majątku, co podkreśla znaczenie profesjonalnej wyceny przez rzeczoznawcę.

Często niedoceniany jest aspekt współpracy z doświadczonym prawnikiem. Skorzystanie z eksperckiej wiedzy może zminimalizować negatywne konsekwencje wywłaszczenia. Wiedza ta jest nie tylko ochroną przed stratami finansowymi, ale także narzędziem do aktywnego uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym, pozwalając na maksymalne zabezpieczenie własnych interesów.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego