Przebieg komorniczej egzekucji z nieruchomości – część 1

Egzekucja z nieruchomości jest często jedyną skuteczną drogą dochodzenia swoich należności, zwłaszcza gdy inne sposoby prowadzenia egzekucji zawiodły, a dotychczas zajęte ruchomości, środki na rachunkach bankowych lub miesięczne wynagrodzenie dłużnika nie wystarczają na pokrycie istniejącego długu.

Procedura egzekucji z nieruchomości jest jednak skomplikowana, czasochłonna i kosztowna dla wierzyciela. Może być prowadzona w odniesieniu do każdej nieruchomości, w tym również ułamkowej części nieruchomości, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa użytkowania wieczystego, czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• Ponaglenie i skarga na bezczynność oraz przewlekłość

Warto przy tym dodać, że egzekucja z nieruchomości nie daje pewności na odzyskanie należności, gdyż może okazać się, że nie ma zainteresowanych jej zakupem np. ze względu na małą atrakcyjność lub wysoką cenę. Egzekucję z nieruchomości można podzielić na kilka zasadniczych etapów:

Wszczęcie egzekucji i zajęcie nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości prowadzona jest przez komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu położona jest  nieruchomość. Jeżeli jest ona położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela.

Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli, a tym samym każdy następny pozbawiony jest wyboru konkretnego komornika i w przypadku chęci prowadzenia egzekucji z nieruchomości musi przyłączyć się do prowadzonego już postępowania.

Wniosek inicjujący wszczęcie egzekucji z nieruchomości zazwyczaj składany jest wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Prawidłowe oznaczenie nieruchomości jest niezbędnym elementem takiego wniosku i powinno się wskazać m.in. adres nieruchomości oraz numer księgi wieczystej.

Często wierzyciele nie posiadają wiedzy o nieruchomości, której właścicielem jest dłużnik. Najprostszym sposobem ustalenia czy dłużnik jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości jest złożenie wniosku do komornika o skierowanie stosownych zapytań (koszt ok. 20 zł).

Komornik ustali wówczas dokładne dane nieruchomości, poinformuje o tym wierzyciela, a ten z kolei będzie mógł odrębnym wnioskiem wnieść o przeprowadzenie egzekucji z tego składnika majątku.

Następną czynnością po otrzymaniu przez komornika wspomnianego wniosku jest zajęcie nieruchomości. Zajęcie następuje poprzez wysłanie przez komornika wezwania do dłużnika z informacją, aby ten spłacił dług w ciągu 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.

Jeżeli jest to pierwsza czynność egzekucyjna wobec dłużnika to komornik doręcza dłużnikowi także zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis do działu III wzmianki o wszczęciu egzekucji.

Zgodnie z art. 925 k.p.c. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej (…). Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.

Zarząd nad zajętą nieruchomością sprawowany jest wciąż przez dłużnika. Jednakże jeżeli dłużnik swym zachowaniem nie daje gwarancji co do sprawowania zarządu w sposób prawidłowy sąd może wtedy ustanowić innego zarządcę dla tej nieruchomości. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma żadnego wpływu na dalszy przebieg postępowania egzekucyjnego.

• Skarga pauliańska – najważniejsze informacje

Opis i oszacowanie zajętej nieruchomości

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników postępowania.

Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których istnieniu nie wie, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na 2 tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły (rzeczoznawca majątkowy). Zazwyczaj jest to najbardziej kosztowna czynność w zakresie egzekucji z nieruchomości, albowiem biegłemu za stawiennictwo i wykonaną pracę przysługuje wynagrodzenie oraz zaliczki na poczet wydatków.

Koszty te, które niekiedy sięgają nawet kilku tysięcy złotych, ponosi wierzyciel. Aby zoptymalizować tak wysokie koszty, ustawodawca wprowadził przepis, zgodnie z którym jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego, nie dokonuje się nowego oszacowania.

Biegły powinien dokonać oszacowania niezwłocznie po wyznaczeniu go przez komornika. Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Komornik zakończenie opisu i oszacowania stwierdza w formie protokołu.

Uczestnicy postępowania egzekucyjnego mogą zaskarżyć sporządzony przez komornika opis i oszacowanie nieruchomości w formie skargi na czynności komornika składając stosowne zarzuty oraz dokonując stałej opłaty w kwocie 100 zł. Termin do zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczony jest od dnia jego ukończenia.