Zabezpieczenie środków pieniężnych nabywcy w umowie deweloperskiej

Przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) zakup mieszkania wiązał się dla nabywcy z dużo większym ryzykiem niż obecnie. Związane było to z brakiem odpowiednich przepisów regulujących procedurę zapłaty na rzecz dewelopera. Obowiązująca obecnie ustawa deweloperska przewiduje  natomiast cztery sposoby ochrony środków pieniężnych nabywcy:

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
  4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową.

Konsekwencją powyższego jest nałożenie na dewelopera obowiązku zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie wybranego przez siebie rachunku bankowego uzupełnionego ewentualnie o gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Brak zawarcia w umowie deweloperskiej m.in. informacji dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasad dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacji o kosztach prowadzenia rachunku (a także ewentualnie szczegółowych informacji dotyczących udzielonej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej), skutkuje przyznaniem nabywcy prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust 1 pkt 1 w zw. Z art. 22 pkt 9 ustawy deweloperskiej.

Wybór jednego z ww. środków ochrony nabywcy ustawa pozostawia deweloperowi. Dlatego  też najczęściej spotykanym w praktyce rozwiązaniem jest uruchamianie przez dewelopera otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, który jest dla niego wyborem najkorzystniejszym. Rozwiązanie powyższe polega na tym, że na wskazany przez dewelopera rachunek bankowy nabywca dokonuje kolejnych wpłat. Pieniądze nie trafiają zatem od razu na rachunek bankowy dewelopera, a bank wypłaca je finalnemu odbiorcy w określonych z góry transzach. Przed dokonaniem wypłaty z rachunku na rzecz dewelopera, bank kontroluje zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, który zawierać powinien co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być  przy tym wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego. Podstawą do dokonania wypłaty jest wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzony przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Ustawa deweloperska przewiduje również możliwość ustanowienia na rzecz nabywcy gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej, stanowiącej dodatkowe zabezpieczenie do otwartego mieszkaniowego rachunku  powierniczego. Zapewnienie przez dewelopera nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej powoduje, iż bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy deweloper nie dokona przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, w terminie określonym w umowie. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ponadto, podkreślić należy, iż przedmiotowe gwarancje nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych przez nabywcę korzyści.

Najbardziej korzystnym z punktu widzenia nabywcy jest z kolei tzw. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Rachunek ten zakładany i prowadzony jest według takich samych zasad co rachunek otwarty, z tą jednak różnicą, że bank wstrzymuje się z wypłatą środków na rzecz dewelopera, aż do momentu przeniesienia na rzecz nabywcy prawa własności nieruchomości. Nietrudno zauważyć, że rozwiązanie to nie jest korzystne dla dewelopera, który w przypadku wyboru zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego całe przedsięwzięcie sfinansować będzie musiał z własnych środków, nie otrzymując na żadnym etapie realizacji inwestycji dodatkowych wpływów pieniężnych, tak jak ma to miejsce w przypadku rachunku otwartego.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że za pewnego rodzaju konsensus pomiędzy nabywcą a deweloperem uznać można otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Deweloper otrzymuje bowiem w takiej sytuacji bieżące wpływy na realizację kolejnych etapów inwestycji, nabywca z kolei uzyskuje gwarancję wypłaty zainwestowanych środków na wypadek niewypłacalności dewelopera. Nawet jednak i ten instrument ochrony nabywców może czasem zapewniać jedynie pozorne bezpieczeństwo, zatem w interesie nabywcy powinno leżeć szczegółowe zapoznanie się z treścią udzielanej mu gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Joanna Nogala

Radca prawny

Absolwentka Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii we Wrocławiu, absolwentka Szkoły Prawa Amerykańskiego.

Profil autora
×