Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego, podobnie jak zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana została przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego (na potrzeby niniejszego artykułu nazywaną dalej w skrócie Ustawą o ochronie praw lokatorów).

W zakresie nieuregulowanym w tej ustawie, do wskazanych powyżej umów stosuje się natomiast przepisy Kodeksu cywilnego. Obie umowy różnią się jednak od siebie, co niejednokrotnie budzi w praktyce wątpliwości i prowadzi do nieporozumień.

W niniejszym artykule omówię cechy szczególne najmu okazjonalnego oraz podpowiem jak skutecznie taką umowę zawrzeć.

Kto i na jaki okres może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie nieruchomości, które przeznaczone są do celów mieszkalnych. Ponadto, umowę taką zawrzeć może tylko właściciel nieruchomości, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Z takiej formy nie skorzystają zatem np. osoby prowadzące działalność polegającą na wynajmowaniu lokali.

W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu lokalu, najem okazjonalny może być zawarty tylko na czas oznaczony. Ponadto, czas trwania takiej umowy jest ustawowo ograniczona maksymalnie do 10 lat.

• Umowa o roboty budowlane – najważniejsze informacje

Elementy konieczne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Przede wszystkim, dla skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego konieczne jest zawarcie jej pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Ponadto, zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu okazjonalnego składać musi się jeszcze z dodatkowych elementów, tj.:

• • oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu złożonego w formie aktu notarialnego,
•  
  • wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji (wystarczająca jest zwykła forma pisemna),
•  
  • oświadczenia właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu w przypadku przeprowadzenia egzekucji (wystarczająca jest zwykła forma pisemna).

Wymóg przygotowania powyższych dokumentów wynika z istoty najmu okazjonalnego, która ma na celu zabezpieczenie wynajmującego poprzez zapewnienie mu możliwość szybkiego usunięcia najemcy z lokalu w sytuacji gdy umowa zostanie mu wypowiedziana.

Aby było jednak możliwe wykorzystanie przez wynajmującego oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie wydania i opróżnienia lokalu, to wynajmujący nie może zapomnieć o konieczności zgłoszenia do Urzędu Skarbowego takiej umowy w maksymalnym terminie 14 dni liczonych od dnia jej zawarcia.

W przeciwnym razie wynajmujący nie będzie mógł złożyć skutecznego wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy, co z kolei jest niezbędne do przeprowadzenia egzekucji przez komornika.

• Klauzule niedozwolone (abuzywne) – definicja i warunki

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Co do zasady, umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć można wyłączenie w przypadkach określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z tymi przepisami, wynajmujący może wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:

• • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
•  
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
•  
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Ponadto, umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć można również w przypadkach określonych w samej umowie. Podstawę takiego wypowiedzenia stanowi w tym przypadku art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Należy jednak pamiętać, że dla skutecznego zastrzeżenia takiej możliwości konieczne jest wskazanie w umowie konkretnych przypadków, w których dopuszcza się wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu. Nie będzie zatem wystarczający zapis informujący jedynie o możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia.

Wreszcie, w odniesieniu do umowy najmu okazjonalnego możliwe jest również jej wypowiedzenie przez wynajmującego z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia w przypadku gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał jako lokal w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji i w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu nie wskaże wynajmującemu innego lokalu.

Korzyści płynące z umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest rozwiązaniem bardzo korzystnym dla wynajmującego. Daje bowiem możliwość szybkiego pozbycia się z mieszkania lokatora, który nie chce go opuścić, co z kolei pozwala na ponowne wynajęcie nieruchomości i czerpanie z tego korzyści.

W praktyce wygląda to w ten sposób, że w przypadku gdy po upływie okresu wypowiedzenia najemca nie chce wyprowadzić się z lokalu właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.

Po nadaniu klauzuli wykonalności możliwe jest od razu złożenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika. Co istotne, eksmisja najemcy w opisanej sytuacji możliwa jest również w miesiącach zimowych (od 1 listopada do 31 marca) co nie jest dopuszczalne w przypadku zwykłej umowy najmu.

Jedynym mankamentem zawarcia umowy najmu okazjonalnego z perspektywy wynajmującego wydaje się zatem konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych ze sporządzeniem w formie aktu notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia nie jest jednak wysokie (wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę), a ponadto zawsze istnieje w tym zakresie możliwość ustalenia z najemcą, że to on pokryje koszty takiego oświadczenia lub strony rozdzielą je równo pomiędzy siebie.