Umowa najmu okazjonalnego

blog INLEGIS Kancelarie Prawne

Umowa najmu okazjonalnego, podobnie jak zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana została przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego (na potrzeby niniejszego artykułu nazywaną dalej w skrócie Ustawą o ochronie praw lokatorów).

W zakresie nieuregulowanym w tej ustawie, do wskazanych powyżej umów stosuje się natomiast przepisy Kodeksu cywilnego. Obie umowy różnią się jednak od siebie, co niejednokrotnie budzi w praktyce wątpliwości i prowadzi do nieporozumień. W niniejszym artykule omówię cechy szczególne najmu okazjonalnego oraz podpowiem jak skutecznie taką umowę zawrzeć.

Kto i na jaki okres może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie nieruchomości, które przeznaczone są do celów mieszkalnych. Ponadto, umowę taką zawrzeć może tylko właściciel nieruchomości, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Z takiej formy nie skorzystają zatem np. osoby prowadzące działalność polegającą na wynajmowaniu lokali.

W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu lokalu, najem okazjonalny może być zawarty tylko na czas oznaczony. Ponadto, czas trwania takiej umowy jest ustawowo ograniczona maksymalnie do 10 lat.

Elementy konieczne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Przede wszystkim, dla skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego konieczne jest zawarcie jej pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Ponadto, zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa taka składać musi się jeszcze z dodatkowych elementów, tj.:

  • oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu złożonego w formie aktu notarialnego,
  • wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji (wystarczająca jest zwykła forma pisemna),
  • oświadczenia właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu w przypadku przeprowadzenia egzekucji (wystarczająca jest zwykła forma pisemna).

Wymóg przygotowania powyższych dokumentów wynika z istoty najmu okazjonalnego, która ma na celu zabezpieczenie wynajmującego poprzez zapewnienie mu możliwość szybkiego usunięcia najemcy z lokalu w sytuacji gdy umowa zostanie mu wypowiedziana.

Aby było jednak możliwe wykorzystanie przez wynajmującego oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie wydania i opróżnienia lokalu, to wynajmujący nie może zapomnieć o konieczności zgłoszenia do Urzędu Skarbowego takiej umowy w maksymalnym terminie 14 dni liczonych od dnia jej zawarcia. W przeciwnym razie wynajmujący nie będzie mógł złożyć skutecznego wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy, co z kolei jest niezbędne do przeprowadzenia egzekucji przez komornika.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Co do zasady, umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć można wyłączenie w przypadkach określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tymi przepisami, wynajmujący może wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Ponadto, umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć można również w przypadkach określonych w samej umowie. Podstawę takiego wypowiedzenia stanowi w tym przypadku art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Należy jednak pamiętać, że dla skutecznego zastrzeżenia takiej możliwości konieczne jest wskazanie w umowie konkretnych przypadków, w których dopuszcza się wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu. Nie będzie zatem wystarczający zapis informujący jedynie o możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia.

Wreszcie, w odniesieniu do umowy najmu okazjonalnego możliwe jest również jej wypowiedzenie przez wynajmującego z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia w przypadku gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał jako lokal w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji i w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu nie wskaże wynajmującemu innego lokalu.

Korzyści płynące z umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest rozwiązaniem bardzo korzystnym dla wynajmującego. Daje bowiem możliwość szybkiego pozbycia się z mieszkania lokatora, który nie chce go opuścić, co z kolei pozwala na ponowne wynajęcie nieruchomości i czerpanie z tego korzyści.

W praktyce wygląda to w ten sposób, że w przypadku gdy po upływie okresu wypowiedzenia najemca nie chce wyprowadzić się z lokalu właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Po nadaniu klauzuli wykonalności możliwe jest od razu złożenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika. Co istotne, eksmisja najemcy w opisanej sytuacji możliwa jest również w miesiącach zimowych (od 1 listopada do 31 marca) co nie jest dopuszczalne w przypadku zwykłej umowy najmu.

Jedynym mankamentem zawarcia umowy najmu okazjonalnego z perspektywy wynajmującego wydaje się zatem konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych ze sporządzeniem w formie aktu notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia nie jest jednak wysokie (wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę), a ponadto zawsze istnieje w tym zakresie możliwość ustalenia z najemcą, że to on pokryje koszty takiego oświadczenia lub strony rozdzielą je równo pomiędzy siebie.

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 71 729 21 50 lub e-mail: kancelarie@inlegis.pl) - reprezentujemy klientów na terenie całej Polski.

Artykuły na podobny temat: