Centralny Port Komunikacyjny – wykup resztówek położonych w różnych lokalizacjach

W ostatnim czasie nasza Kancelaria otrzymała zapytanie w kwestii możliwości złożenia wniosku o wykup tzw. resztówki w sytuacji, gdy osoba wywłaszczona pod Centralny Port Komunikacyjny posiada kilka nieruchomości, a wywłaszczeniu mają ulec tylko niektóre z nich. Co istotne, nieruchomości te położone są w różnych lokalizacjach i objęte są różnymi księgami wieczystymi, jednak stanowią jedno gospodarstwo rolne.

Czym jest resztówka?

Odpowiadając na powyższe pytanie należy wyjść od wyjaśnienia definicji resztówki. Zgodnie z art. 48 ust. 3 i 4 ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym z dnia 10 maja 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1089), dalej jako: „ustawa o CPK”, wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część. Jeżeli wywłaszczeniem pod drogę objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nieruchomości (tzw. resztówka) nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego Inwestor nabywa pozostałą część, w drodze umowy, na rzecz Skarbu Państwa. Przez wykorzystanie w dotychczasowy sposób należy z kolei rozumieć wykorzystanie nieruchomości w jej faktycznym stanie zagospodarowania lub dokonanie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości zgodnej z ostatecznym pozwoleniem na budowę.

Wskazać należy, że powyższa definicja różni się nieco od tej przedstawionej w tzw. Specustawie Drogowej i wskazuje na dwie przesłanki, które warunkują możliwość ubiegania się o wykup nieruchomości resztującej. Jest to brak możliwości wykorzystania nieruchomości w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. W ustawie o CPK zdefiniowano jedynie co należy rozumieć przez brak możliwości wykorzystania nieruchomości w dotychczasowy sposób. Brak natomiast definicji „możliwości wykorzystania nieruchomości resztującej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem”. Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu należałoby jednak przyjąć, że chodzi tutaj o brak możliwości dalszego użytkowania nieruchomości w taki sposób, w jaki była wykorzystywana bezpośrednio przed momentem wywłaszczenia.

Pojęcie nieruchomości

Idąc dalej, wskazać należy, że ustawa o CPK nie definiuje również pojęcia nieruchomości. W takim przypadku należałoby posiłkować się tutaj definicją z art. 46 § 1 KC, zgodnie z którym: “Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Wykup resztówki dla nieruchomości w różnych lokalizacjach

Mając na względzie powyższe należałoby przyjąć, że nie jest możliwe wnioskowanie o wykup resztówki w sytuacji, gdy właściciel posiada kilka odrębnych nieruchomości, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, tak jak zostało to opisane akapicie pierwszym. Wówczas bowiem, skoro mamy do czynienia z różnymi nieruchomościami, to nie może być mowy o wywłaszczeniu jedynie jakiejś części.

Niemniej jednak w sytuacji gdy właściciel posiada kilka nieruchomości w różnych lokalizacjach, jednak nieruchomości te stanowią jedno gospodarstwo rolne, możliwym jest wówczas złożenie wniosku o połączenie takich nieruchomości w jednej księdze wieczystej. Uprawnienie takie wynika z art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) zgodnie z którym: „Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.”

Gospodarstwo rolne jako całość gospodarcza

Co istotne, w doktrynie prawniczej podkreśla się, że kryterium całości gospodarczej jest pojęciem ekonomicznym, oznaczającym zachodzące między nieruchomościami zależności gospodarcze, które są na tyle silne, że traktowanie ich jak kilku różnych przedmiotów prawa stanowiłoby zaprzeczenie jedności gospodarczej. Z kolei o wykorzystaniu kilku nieruchomości jako całości gospodarczej rozstrzyga ich właściciel w toku prowadzonej działalności gospodarczej, a dotyczy to zwłaszcza zorganizowanego przedsiębiorstwa, w tym również gospodarstwa rolnego.  

Scalenie nieruchomości

Gdyby zatem przed momentem wywłaszczenia właściciel kilku nieruchomości dokonał ich scalenia w jednej księdze wieczystej, powołując się na przesłankę „całości gospodarczej” i wykazując, że nieruchomości te stanowią jedno gospodarstwo rolne, to można by rozważyć złożenie wniosku o wykup resztówki. Wówczas bowiem, w sytuacji wywłaszczenia niektórych działek ujawnionych w jednej księdze wieczystej, można byłoby wykazywać przesłankę braku możliwości wykorzystywania pozostałej części nieruchomości w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Na marginesie, należałoby  również zadać sobie pytanie, czy przez nieruchomość ustawodawca rozumie tutaj wywłaszczenie części danej działki czy też części nieruchomości (która np. skład się z kliku działek). W mojej ocenie mając na względzie definicję nieruchomości z art. 46 § 1 KC oraz brak odmiennej definicji w ustawie o CPK należałoby przyjąć, że roszczenie o wykup resztówki jest zasadne również w sytuacji, gdy np. wywłaszczono 5 z 6 działek ujawnionych w jednej księdze wieczystej pomimo tego, że żadna z tych działek nie uległa podziałowi.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.